Louer en courte durée à Verbier : réglementation et autorisations

La Lex Weber à Val de Bagnes : ce qu'elle change vraiment

La loi fédérale sur les résidences secondaires (Lex Weber, en vigueur depuis 2013) plafonne à 20% la part de résidences secondaires par commune. Val de Bagnes, dont Verbier fait partie, en compte environ 55% : la commune dépasse très largement le plafond, et la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » y est gelée depuis 2013. Première conséquence pour les propriétaires : l'offre est structurellement limitée, ce qui soutient à la fois la valeur des biens existants et la demande locative.

Contrairement à une idée reçue, la Lex Weber n'interdit pas la location courte durée — elle encadre la construction, pas l'usage locatif. Deux régimes coexistent à Verbier. Les logements construits ou autorisés avant le 11 mars 2012 / l'entrée en vigueur de 2013 bénéficient des anciens droits (« anciens logements ») : ils peuvent être habités, loués à l'année ou en courte durée, librement. Les logements créés après cette date dans une commune au-dessus du quota ne peuvent l'être que sous conditions, notamment comme logements affectés à l'hébergement touristique au sens de la loi : ceux-ci doivent être mis en location de manière durable sur le marché touristique — la location n'est alors plus un droit, mais une obligation inscrite au registre foncier.

Avant d'acheter ou de mettre en location, il faut donc vérifier le statut exact du bien : extrait du registre foncier, éventuelle mention d'affectation touristique, et règlement communal des constructions. Cette vérification fait partie de notre audit gratuit, et nous la détaillons aussi dans notre guide acheter pour louer à Verbier.

L'obligation d'annonce : le registre des loueurs valaisan

En Valais, la législation cantonale sur l'hébergement (loi sur l'hébergement, la restauration et le commerce de détail de boissons alcoolisées, et son ordonnance) impose à toute personne physique ou morale qui met un logement en location ou sous-location à des fins touristiques, contre rémunération et sans service hôtelier, de s'annoncer auprès de l'autorité communale du lieu de situation du logement. Les communes tiennent un registre des loueurs, dont les données servent aux contrôles de police, fiscaux et statistiques.

Concrètement, à Val de Bagnes, cela signifie : annoncer la mise en location de votre bien à la commune avant de publier votre annonce, puis déclarer les voyageurs à chaque arrivée via les bulletins d'arrivée électroniques et percevoir la taxe de séjour (CHF 4.– par adulte et par nuit dans le secteur de Verbier). S'ajoute l'obligation fédérale de déclarer les hôtes étrangers hébergés à titre lucratif.

À ce jour, le Valais n'exige pas de numéro d'enregistrement à afficher sur les annonces, comme c'est le cas dans d'autres juridictions. Mais le cadre évolue régulièrement — révisions cantonales, règlements communaux, pratiques des plateformes : nous assurons cette veille pour chaque bien en gestion et mettons vos annonces et déclarations à jour sans que vous ayez à vous en occuper.

Vos obligations concrètes de propriétaire-loueur à Val de Bagnes

Pour s'y retrouver, il faut distinguer trois étages de réglementation qui se superposent à Verbier. Au niveau fédéral, la Lex Weber régit le statut de votre résidence secondaire : elle détermine si votre bien relève des anciens droits ou d'une affectation à l'hébergement touristique, comme détaillé plus haut. Au niveau cantonal, la location touristique s'inscrit dans le cadre de la loi valaisanne sur le tourisme de 1996 et de son ordonnance d'application de 2014, qui instituent notamment les taxes touristiques et en confient la perception aux communes. Au niveau communal enfin, Val de Bagnes a adopté en 2021 son règlement sur les taxes de séjour, qui fixe les montants, les modalités de déclaration et les sanctions applicables sur tout le territoire de la commune — secteur de Verbier compris.

En pratique, trois obligations rythment la vie du propriétaire-loueur. D'abord, encaisser la taxe de séjour auprès de chaque voyageur — CHF 4.– par adulte et par nuit dans le secteur de Verbier, demi-tarif pour les 6-16 ans. Ensuite, déclarer les nuitées à l'office du tourisme : conformément au règlement communal de 2021, le décompte des nuitées est transmis mensuellement à l'office du tourisme, en complément des bulletins d'arrivée établis à chaque entrée de voyageurs. Enfin, reverser les montants encaissés à l'organe de perception dans les délais fixés par le règlement. Montants par secteur, forfait annuel des résidences secondaires et procédure détaillée : nous avons consacré un guide complet à la taxe de séjour à Verbier.

Prises isolément, aucune de ces démarches n'est compliquée. C'est leur répétition qui pèse : à chaque réservation, il faut compter les nuitées par catégorie d'âge, tenir le décompte, respecter l'échéance mensuelle de déclaration et archiver les justificatifs — et cela douze mois par an, y compris quand vous n'êtes pas en Suisse. Pour les biens que nous gérons, ce cycle complet est automatisé et tracé dans votre reporting : c'est l'un des volets administratifs que prend en charge notre conciergerie à Verbier, au même titre que la veille réglementaire décrite sur cette page.

Assurances : votre police actuelle ne suffit probablement pas

Une assurance ménage et bâtiment souscrite pour un usage privé ne couvre généralement pas l'activité de location courte durée : en cas de sinistre causé par un locataire, l'assureur peut réduire ou refuser sa prestation si l'usage locatif ne lui a pas été annoncé. Trois couvertures sont à examiner avec votre assureur : les dommages causés par les locataires (mobilier, dégâts d'eau, bris), la responsabilité civile du bailleur (un voyageur se blesse dans votre chalet), et selon les cas une garantie perte de revenus locatifs en cas de sinistre rendant le bien inhabitable.

Les protections offertes par les plateformes — comme AirCover pour les hôtes — sont utiles en complément, mais leurs conditions, exclusions et plafonds n'en font pas un substitut à une police d'assurance suisse adaptée. Pour un chalet de plusieurs millions de francs avec spa et cheminée, la question mérite mieux qu'une case cochée sur une plateforme.

Louer légalement à Verbier : les 5 étapes

Ce que notre conciergerie prend en charge

Pour chaque bien que nous gérons à Verbier, la conformité fait partie du service : vérification du statut du logement à la mise en gestion, annonce à la commune, déclaration électronique des voyageurs à chaque arrivée, collecte et reversement de la taxe de séjour, mentions obligatoires sur les annonces, et veille réglementaire continue — si la commune ou le canton modifie ses exigences, vos annonces et déclarations sont adaptées sans intervention de votre part. Vous percevez vos revenus, votre conciergerie Verbier porte la charge administrative, dans le cadre de notre gestion locative tout-inclus.