Propriétaire d'une résidence secondaire à Verbier ?

Louer en courte durée à Verbier : réglementation et autorisations

Lex Weber, annonce à la commune, déclaration des voyageurs, assurances : le cadre légal complet pour louer votre bien en toute sérénité.

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Équipe locale sur place en Valais · Réponse sous 24 h

Chambre avec boiseries d'un appartement en gestion locative à Verbier

01La Lex Weber à Val de Bagnes : ce qu'elle change vraiment

La loi fédérale sur les résidences secondaires (Lex Weber, en vigueur depuis 2013) plafonne à 20% la part de résidences secondaires par commune. Val de Bagnes, dont Verbier fait partie, en compte environ 55% : la commune dépasse très largement le plafond, et la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » y est gelée depuis 2013. Première conséquence pour les propriétaires : l'offre est structurellement limitée, ce qui soutient à la fois la valeur des biens existants et la demande locative.

Contrairement à une idée reçue, la Lex Weber n'interdit pas la location courte durée - elle encadre la construction, pas l'usage locatif. Deux régimes coexistent à Verbier. Les logements construits ou autorisés avant le 11 mars 2012 / l'entrée en vigueur de 2013 bénéficient des anciens droits (« anciens logements ») : ils peuvent être habités, loués à l'année ou en courte durée, librement. Les logements créés après cette date dans une commune au-dessus du quota ne peuvent l'être que sous conditions, notamment comme logements affectés à l'hébergement touristique au sens de la loi : ceux-ci doivent être mis en location de manière durable sur le marché touristique - la location n'est alors plus un droit, mais une obligation inscrite au registre foncier.

Avant d'acheter ou de mettre en location, il faut donc vérifier le statut exact du bien : extrait du registre foncier, éventuelle mention d'affectation touristique, et règlement communal des constructions. Cette vérification fait partie de notre audit gratuit, et nous la détaillons aussi dans notre guide acheter pour louer à Verbier.

02L'obligation d'annonce : le registre des loueurs valaisan

En Valais, la législation cantonale sur l'hébergement (loi sur l'hébergement, la restauration et le commerce de détail de boissons alcoolisées, et son ordonnance) impose à toute personne physique ou morale qui met un logement en location ou sous-location à des fins touristiques, contre rémunération et sans service hôtelier, de s'annoncer auprès de l'autorité communale du lieu de situation du logement. Les communes tiennent un registre des loueurs, dont les données servent aux contrôles de police, fiscaux et statistiques.

Concrètement, à Val de Bagnes, cela signifie : annoncer la mise en location de votre bien à la commune avant de publier votre annonce, puis déclarer les voyageurs à chaque arrivée via les bulletins d'arrivée électroniques et percevoir la taxe de séjour (CHF 4.– par adulte et par nuit dans le secteur de Verbier). S'ajoute l'obligation fédérale de déclarer les hôtes étrangers hébergés à titre lucratif.

À ce jour, le Valais n'exige pas de numéro d'enregistrement à afficher sur les annonces, comme c'est le cas dans d'autres juridictions. Mais le cadre évolue régulièrement - révisions cantonales, règlements communaux, pratiques des plateformes : nous assurons cette veille pour chaque bien en gestion et mettons vos annonces et déclarations à jour sans que vous ayez à vous en occuper.

03Vos obligations concrètes de propriétaire-loueur à Val de Bagnes

Pour s'y retrouver, il faut distinguer trois étages de réglementation qui se superposent à Verbier. Au niveau fédéral, la Lex Weber régit le statut de votre résidence secondaire : elle détermine si votre bien relève des anciens droits ou d'une affectation à l'hébergement touristique, comme détaillé plus haut. Au niveau cantonal, la location touristique s'inscrit dans le cadre de la loi valaisanne sur le tourisme de 1996 et de son ordonnance d'application de 2014, qui instituent notamment les taxes touristiques et en confient la perception aux communes. Au niveau communal enfin, Val de Bagnes a adopté en 2021 son règlement sur les taxes de séjour, qui fixe les montants, les modalités de déclaration et les sanctions applicables sur tout le territoire de la commune - secteur de Verbier compris.

En pratique, trois obligations rythment la vie du propriétaire-loueur. D'abord, encaisser la taxe de séjour auprès de chaque voyageur - CHF 4.– par adulte et par nuit dans le secteur de Verbier, demi-tarif pour les 6-16 ans. Ensuite, déclarer les nuitées à l'office du tourisme : conformément au règlement communal de 2021, le décompte des nuitées est transmis mensuellement à l'office du tourisme, en complément des bulletins d'arrivée établis à chaque entrée de voyageurs. Enfin, reverser les montants encaissés à l'organe de perception dans les délais fixés par le règlement. Montants par secteur, forfait annuel des résidences secondaires et procédure détaillée : nous avons consacré un guide complet à la taxe de séjour à Verbier.

Prises isolément, aucune de ces démarches n'est compliquée. C'est leur répétition qui pèse : à chaque réservation, il faut compter les nuitées par catégorie d'âge, tenir le décompte, respecter l'échéance mensuelle de déclaration et archiver les justificatifs - et cela douze mois par an, y compris quand vous n'êtes pas en Suisse. Pour les biens que nous gérons, ce cycle complet est automatisé et tracé dans votre reporting : c'est l'un des volets administratifs que prend en charge notre conciergerie à Verbier, au même titre que la veille réglementaire décrite sur cette page.

Table dressée sur la terrasse d'un appartement en location courte durée à Verbier

04Assurances : votre police actuelle ne suffit probablement pas

Une assurance ménage et bâtiment souscrite pour un usage privé ne couvre généralement pas l'activité de location courte durée : en cas de sinistre causé par un locataire, l'assureur peut réduire ou refuser sa prestation si l'usage locatif ne lui a pas été annoncé. Trois couvertures sont à examiner avec votre assureur : les dommages causés par les locataires (mobilier, dégâts d'eau, bris), la responsabilité civile du bailleur (un voyageur se blesse dans votre chalet), et selon les cas une garantie perte de revenus locatifs en cas de sinistre rendant le bien inhabitable.

Les protections offertes par les plateformes - comme AirCover pour les hôtes - sont utiles en complément, mais leurs conditions, exclusions et plafonds n'en font pas un substitut à une police d'assurance suisse adaptée. Pour un chalet de plusieurs millions de francs avec spa et cheminée, la question mérite mieux qu'une case cochée sur une plateforme.

05Deux taxes communales et non une seule : taxe de séjour et taxe de promotion touristique

La taxe de séjour n'est pas la seule contribution communale qui concerne un loueur à Verbier. Depuis le 1er janvier 2022, Val de Bagnes perçoit aussi une taxe de promotion touristique auprès de ceux qui profitent du tourisme, et son règlement cite expressément parmi les assujettis les loueurs de chalets et appartements de vacances qui habitent à l'extérieur de la commune. Contrairement à la taxe de séjour, elle n'est ni encaissée auprès des voyageurs ni calculée par nuitée : c'est un forfait annuel par logement, échelonné selon le nombre de pièces - le barème du règlement va de CHF 68.– pour un studio à CHF 408.– pour 7 pièces et plus. Son produit finance la promotion touristique, alors que la taxe de séjour, selon son propre règlement, doit être utilisée dans l'intérêt de ceux qui la paient et ne peut pas financer la promotion. Les loueurs dont le logement touristique est loué moins de 14 jours n'y sont pas soumis. La commune émet ses bordereaux deux fois par an, au 31 mars et au 30 septembre, payables à 30 jours.

Les deux règlements prévoient des sanctions. Pour la taxe de séjour, si les nuitées taxables ne sont pas déclarées dans les 30 jours suivant une sommation écrite, le Conseil municipal fixe d'office le montant dû, au plus près de la situation réelle de la personne taxée - et celui qui héberge répond personnellement d'une taxe qu'il aurait dû encaisser auprès de ses hôtes. Pour la taxe de promotion touristique, une taxation d'office entraîne des frais de CHF 500.– et vaut jugement exécutoire au sens de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; ne pas fournir les renseignements nécessaires ou ne pas payer dans les délais est puni d'une amende de CHF 100.– à CHF 1'000.–, fournir de fausses données d'une amende pouvant aller jusqu'à trois fois le montant éludé, et le paiement de l'amende ne dispense pas de la taxe due.

Autrement dit, louer sans déclarer finit toujours par coûter plus cher que déclarer. Vérifier qu'un bien est correctement annoncé à la commune fait partie des premières choses que nous faisons à sa mise en gestion, pour que le dossier parte sur des bases saines.

06Copropriété et sous-location : le reste de la liste de contrôle

Un chalet individuel n'est pas concerné par cette question ; un appartement en propriété par étages (PPE) l'est presque toujours. Votre règlement de copropriété peut restreindre la location de courte durée, la soumettre à conditions, encadrer l'usage des parties communes ou la pose d'une boîte à clés. C'est le document que les propriétaires lisent le moins - et celui qui bloque le plus de projets une fois lancés. À Verbier, où de nombreux biens se trouvent dans des immeubles partagés entre résidents à l'année et propriétaires occasionnels, le sujet est sensible.

La bonne méthode consiste à croiser les trois niveaux - droit fédéral, règlement communal, règlement de copropriété - avant d'engager la moindre dépense. C'est le plus restrictif des trois qui s'applique, et ce n'est pas toujours celui que l'on croit.

Si vous êtes locataire et non propriétaire, la logique change entièrement : la sous-location exige le consentement préalable du bailleur (art. 262 CO), et sous-louer sans ce consentement vous expose à la résiliation du bail. L'obligation cantonale d'annonce s'applique à la sous-location comme à la location : les deux obligations se cumulent, et s'annoncer à la commune ne remplace pas le consentement du bailleur, pas plus que ce consentement ne dispense de s'annoncer.

Enfin, les revenus locatifs doivent figurer dans votre déclaration d'impôt, avec les frais qui s'y rapportent. Leur traitement fiscal dépend de votre canton de domicile et de votre situation personnelle, et se règle au mieux avec votre fiduciaire.

07Louer légalement à Verbier : les 5 étapes

1. Vérifier le statut Lex Weber du bien

Extrait du registre foncier : ancien droit (liberté totale) ou affectation touristique (obligation de louer). En cas de doute, la commune et le canton renseignent.

2. S'annoncer à la commune de Val de Bagnes

Inscription au registre des loueurs avant la première mise en location, conformément à la législation valaisanne sur l'hébergement.

3. Adapter les assurances

Annoncer l'usage locatif à votre assureur et couvrir dommages locataires, responsabilité civile bailleur et perte de revenus.

4. Organiser la collecte de la taxe de séjour

CHF 4.– par adulte et par nuit dans le secteur de Verbier, demi-tarif pour les 6-16 ans, avec déclaration des nuitées à chaque arrivée.

5. Tenir les déclarations à jour

Bulletins d'arrivée électroniques, décomptes des nuitées, déclaration des hôtes étrangers, et revenus locatifs dans votre déclaration fiscale.

La conformité, intégrée dans la gestion

Statut Lex Weber, annonce à la commune, déclarations et taxe de séjour : notre audit gratuit fait le point complet sur votre situation avant la première réservation.

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Ce que notre conciergerie prend en charge

Pour chaque bien que nous gérons à Verbier, la conformité fait partie du service : vérification du statut du logement à la mise en gestion, annonce à la commune, déclaration électronique des voyageurs à chaque arrivée, collecte et reversement de la taxe de séjour, mentions obligatoires sur les annonces, et veille réglementaire continue - si la commune ou le canton modifie ses exigences, vos annonces et déclarations sont adaptées sans intervention de votre part. Vous percevez vos revenus, votre conciergerie Verbier porte la charge administrative, dans le cadre de notre gestion locative tout-inclus.

Questions fréquentes

La Lex Weber interdit-elle de louer mon bien à Verbier ?

Non. La Lex Weber limite la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes qui en comptent plus de 20%, ce qui est le cas de Val de Bagnes (environ 55%). Elle n'interdit pas la location courte durée : les logements construits ou autorisés avant 2013 (anciens droits) se louent librement, et les logements plus récents soumis à une affectation touristique doivent même être mis en location.

Dois-je annoncer ma location courte durée à la commune de Val de Bagnes ?

Oui. En Valais, la législation cantonale sur l'hébergement impose à toute personne qui met un logement en location touristique, contre rémunération et sans service hôtelier, de s'annoncer auprès de l'autorité communale, qui tient un registre des loueurs. Il faut aussi déclarer les nuitées à l'arrivée des voyageurs et percevoir la taxe de séjour.

Faut-il un numéro d'enregistrement pour publier une annonce Airbnb à Verbier ?

Le Valais ne connaît pas à ce jour de numéro d'enregistrement obligatoire à afficher sur les annonces, comme il en existe dans certains cantons ou pays voisins. L'obligation porte sur l'annonce du loueur à la commune et la déclaration des nuitées. La réglementation évolue toutefois régulièrement : nous suivons ces évolutions pour chaque bien que nous gérons et adaptons vos annonces si une obligation nouvelle apparaît.

Quelles assurances faut-il pour louer en courte durée à Verbier ?

Votre assurance ménage et bâtiment standard ne couvre généralement pas l'usage locatif commercial : il faut l'annoncer à votre assureur et adapter les couvertures (dommages causés par les locataires, responsabilité civile du bailleur, perte de revenus locatifs). Les garanties des plateformes comme AirCover sont un complément, pas un substitut à une vraie police d'assurance.

La taxe de séjour est-elle la seule taxe communale pour un loueur à Verbier ?

Non. Depuis le 1er janvier 2022, Val de Bagnes perçoit aussi une taxe de promotion touristique, dont le règlement vise expressément les loueurs de chalets et appartements de vacances qui habitent à l'extérieur de la commune. C'est un forfait annuel par logement, échelonné selon le nombre de pièces, qui n'est pas encaissé auprès des voyageurs. Les loueurs dont le logement est loué moins de 14 jours n'y sont pas soumis.

Que se passe-t-il si je loue sans déclarer les nuitées ?

Si les nuitées taxables ne sont pas déclarées dans les 30 jours suivant une sommation écrite, le Conseil municipal de Val de Bagnes fixe d'office le montant dû (taxation d'office), et celui qui héberge répond personnellement de la taxe de séjour. Le règlement de la taxe de promotion touristique prévoit en outre des amendes de CHF 100.– à CHF 1'000.– pour les renseignements non fournis ou les taxes non payées dans les délais.