Louer en courte durée à Zermatt : réglementation et autorisations

Lex Weber : ce que le gel de 2013 change vraiment pour vous

La loi fédérale sur les résidences secondaires (Lex Weber, issue de l'initiative acceptée en 2012) plafonne à 20% la part de résidences secondaires par commune. Zermatt dépasse largement ce seuil : depuis 2013, plus aucune nouvelle résidence secondaire « classique » ne peut y être autorisée. Mais — et c'est le point que beaucoup de propriétaires comprennent mal — la Lex Weber ne restreint pas la location courte durée des logements existants. Elle distingue deux situations très différentes.

Les logements « créés selon l'ancien droit » — construits ou au bénéfice d'une autorisation entrée en force avant le 11 mars 2012, en pratique tout le parc antérieur au gel de 2013 — sont libres dans leur utilisation : résidence principale, secondaire, location courte ou longue durée. C'est le cas de la grande majorité des appartements et chalets de Zermatt. Cette liberté est inscrite au registre foncier et constitue d'ailleurs un élément de valeur du bien.

Les logements autorisés après le gel ne peuvent l'être que sous conditions, notamment comme « logements affectés à l'hébergement touristique » au sens de l'art. 7 de la loi : des biens dont l'autorisation impose qu'ils soient offerts à la location sur le marché — les fameux « lits chauds » — soit dans le cadre d'une structure organisée, soit par le propriétaire lui-même selon des modalités définies. Pour ces biens, louer n'est pas une option mais une obligation, dont le respect peut être contrôlé. Cette mention figure au registre foncier : avant toute mise en location (ou tout achat), il faut vérifier laquelle des deux catégories s'applique à votre bien.

L'enregistrement obligatoire des loueurs en Valais

Depuis le 1er septembre 2022, le droit valaisan (révision de la législation sur l'hébergement et la police du commerce) impose une obligation d'annonce : toute personne physique ou morale qui met un logement en location ou en sous-location à des fins touristiques, contre rémunération et sans prestations hôtelières doit s'annoncer auprès de l'autorité communale du lieu de situation du bien — et cela quel que soit le canal de réservation, Airbnb, Booking.com, agence ou location en direct.

La commune tient sur cette base un registre des loueurs, dont les données sont accessibles aux autorités communales et cantonales à des fins de contrôle, de fiscalité et de statistique. Des sanctions sont prévues en cas de violation de ce devoir d'annonce. Concrètement pour Zermatt : avant de publier votre première annonce, votre activité de loueur doit être annoncée à la commune et vos coordonnées inscrites au registre. C'est une démarche unique par bien, mais elle doit être tenue à jour en cas de changement (vente, changement de gestionnaire).

La déclaration des hôtes : chaque voyageur, dès l'arrivée

Distincte de l'annonce du loueur, la déclaration des voyageurs est une obligation récurrente : à Zermatt, chaque hôte doit être enregistré par voie électronique auprès de Zermatt Tourismus, en règle générale le jour de son arrivée, avec un socle de données minimales — nom et prénom, nationalité, langue, date de naissance, dates d'arrivée et de départ, coordonnées du voyageur principal. Cet enregistrement sert à la fois au décompte de la taxe de séjour de CHF 4.– par adulte et par nuit, aux statistiques touristiques et à la mise à disposition des données pour la police en cas d'urgence.

Pour un propriétaire en gestion autonome, cela signifie collecter l'identité de chaque occupant (pas seulement celle de la personne qui a réservé) avant ou à l'arrivée, puis la saisir dans le système — y compris le samedi soir à 22h quand trois groupes arrivent la même semaine. C'est typiquement le genre d'obligation que l'on néglige au bout de quelques mois, et qui ressort au premier contrôle ou au premier incident.

Assurances et copropriété : les vérifications avant la première réservation

Deux vérifications complètent le volet légal. L'assurance d'abord : la police bâtiment et ménage d'une résidence secondaire ne couvre pas automatiquement un usage locatif commercial. Il faut annoncer l'activité à votre assureur et vérifier trois points : la responsabilité civile du propriétaire d'immeuble, la couverture des dommages causés par les voyageurs et, idéalement, la perte de revenus locatifs en cas de sinistre. Les programmes des plateformes (AirCover d'Airbnb, par exemple) sont des compléments utiles mais comportent des exclusions : ils ne remplacent pas une police correctement libellée.

La copropriété (PPE) ensuite : si votre appartement est en propriété par étages, vérifiez que le règlement de la PPE n'interdit ni ne restreint la location courte durée. À Zermatt, station vivant du tourisme, les règlements hostiles sont rares, mais une clause limitative découverte après coup peut bloquer votre projet. Le règlement et le procès-verbal des dernières assemblées se lisent en une heure — une heure très bien investie.

Mettre son bien en location légalement : les 6 étapes

1. Vérifier le statut Lex Weber du bien au registre foncier : ancien droit (utilisation libre) ou affectation à l'hébergement touristique (obligation de louer).

2. Contrôler le règlement de PPE et, le cas échéant, informer la communauté des copropriétaires.

3. S'annoncer à la commune de Zermatt comme loueur (registre des loueurs, obligation valaisanne depuis le 1er septembre 2022).

4. Adapter ses assurances : RC immeuble, dommages voyageurs, perte de revenus.

5. Mettre en place la déclaration des hôtes et de la taxe de séjour auprès de Zermatt Tourismus (enregistrement électronique à l'arrivée, CHF 4.– par adulte et par nuit).

6. Documenter et archiver : déclarations, factures de taxe, correspondance communale — votre dossier de conformité en cas de contrôle.

Pour les biens que nous gérons, ces six étapes font partie de l'onboarding : nous vérifions le statut du bien, effectuons les annonces, paramétrons les déclarations automatiques et tenons le dossier à jour si la réglementation communale ou cantonale évolue. Le propriétaire signe, nous faisons.

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