Propriétaire d'une résidence secondaire à Zermatt ?
Louer en courte durée à Zermatt : réglementation et autorisations
Lex Weber, enregistrement communal, déclaration des hôtes : le cadre légal complet pour louer votre bien à Zermatt en toute conformité.
Équipe locale sur place à Zermatt · Réponse sous 24 h
01Lex Weber : ce que le gel de 2013 change vraiment pour vous
La loi fédérale sur les résidences secondaires (Lex Weber, issue de l'initiative acceptée en 2012) plafonne à 20% la part de résidences secondaires par commune. Zermatt dépasse largement ce seuil : depuis 2013, plus aucune nouvelle résidence secondaire « classique » ne peut y être autorisée. Mais - et c'est le point que beaucoup de propriétaires comprennent mal - la Lex Weber ne restreint pas la location courte durée des logements existants. Elle distingue deux situations très différentes.
Les logements « créés selon l'ancien droit » - construits ou au bénéfice d'une autorisation entrée en force avant le 11 mars 2012, en pratique tout le parc antérieur au gel de 2013 - sont libres dans leur utilisation : résidence principale, secondaire, location courte ou longue durée. C'est le cas de la grande majorité des appartements et chalets de Zermatt. Cette liberté est inscrite au registre foncier et constitue d'ailleurs un élément de valeur du bien.
Les logements autorisés après le gel ne peuvent l'être que sous conditions, notamment comme « logements affectés à l'hébergement touristique » au sens de l'art. 7 de la loi : des biens dont l'autorisation impose qu'ils soient offerts à la location sur le marché - les fameux « lits chauds » - soit dans le cadre d'une structure organisée, soit par le propriétaire lui-même selon des modalités définies. Pour ces biens, louer n'est pas une option mais une obligation, dont le respect peut être contrôlé. Cette mention figure au registre foncier : avant toute mise en location (ou tout achat), il faut vérifier laquelle des deux catégories s'applique à votre bien.
Pour situer le cadre : la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), qui met en œuvre l'initiative, est en vigueur depuis le 1er janvier 2016. Elle oblige chaque commune suisse à établir une fois par an un inventaire de ses logements ; à fin mars, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) publie ces inventaires et la part de résidences secondaires de chaque commune. Pour les logements affectés à l'hébergement touristique, l'ARE précise ce que « lits chauds » veut dire en pratique : le logement doit être mis sur le marché durablement, en haute comme en basse saison, loué aux hôtes à la journée ou à la semaine aux conditions usuelles du marché ; il ne peut en principe pas être utilisé par ses propriétaires eux-mêmes, et les locations de longue durée n'y sont pas permises. Autant de contraintes à connaître avant d'acheter ou de mettre en location un bien de cette catégorie.
02L'enregistrement obligatoire des loueurs en Valais
Depuis le 1er septembre 2022, le droit valaisan (révision de la législation sur l'hébergement et la police du commerce) impose une obligation d'annonce : toute personne physique ou morale qui met un logement en location ou en sous-location à des fins touristiques, contre rémunération et sans prestations hôtelières doit s'annoncer auprès de l'autorité communale du lieu de situation du bien - et cela quel que soit le canal de réservation, Airbnb, Booking.com, agence ou location en direct.
La commune tient sur cette base un registre des loueurs, dont les données sont accessibles aux autorités communales et cantonales à des fins de contrôle, de fiscalité et de statistique. Des sanctions sont prévues en cas de violation de ce devoir d'annonce. Concrètement pour Zermatt : avant de publier votre première annonce, votre activité de loueur doit être annoncée à la commune et vos coordonnées inscrites au registre. C'est une démarche unique par bien, mais elle doit être tenue à jour en cas de changement (vente, changement de gestionnaire).
03La déclaration des hôtes : chaque voyageur, dès l'arrivée
Distincte de l'annonce du loueur, la déclaration des voyageurs est une obligation récurrente : à Zermatt, chaque hôte doit être enregistré par voie électronique auprès de Zermatt Tourismus, en règle générale le jour de son arrivée, avec un socle de données minimales - nom et prénom, nationalité, langue, date de naissance, dates d'arrivée et de départ, coordonnées du voyageur principal. Cet enregistrement sert à la fois au décompte de la taxe de séjour de CHF 4.– par adulte et par nuit, aux statistiques touristiques et à la mise à disposition des données pour la police en cas d'urgence.
Pour un propriétaire en gestion autonome, cela signifie collecter l'identité de chaque occupant (pas seulement celle de la personne qui a réservé) avant ou à l'arrivée, puis la saisir dans le système - y compris le samedi soir à 22h quand trois groupes arrivent la même semaine. C'est typiquement le genre d'obligation que l'on néglige au bout de quelques mois, et qui ressort au premier contrôle ou au premier incident.
04Assurances et copropriété : les vérifications avant la première réservation
Deux vérifications complètent le volet légal. L'assurance d'abord : la police bâtiment et ménage d'une résidence secondaire ne couvre pas automatiquement un usage locatif commercial. Il faut annoncer l'activité à votre assureur et vérifier trois points : la responsabilité civile du propriétaire d'immeuble, la couverture des dommages causés par les voyageurs et, idéalement, la perte de revenus locatifs en cas de sinistre. Les programmes des plateformes (AirCover d'Airbnb, par exemple) sont des compléments utiles mais comportent des exclusions : ils ne remplacent pas une police correctement libellée.
La copropriété (PPE) ensuite : si votre appartement est en propriété par étages, vérifiez que le règlement de la PPE n'interdit ni ne restreint la location courte durée. À Zermatt, station vivant du tourisme, les règlements hostiles sont rares, mais une clause limitative découverte après coup peut bloquer votre projet. Le règlement et le procès-verbal des dernières assemblées se lisent en une heure - une heure très bien investie.
05Mettre son bien en location légalement : les 6 étapes
1. Vérifier le statut Lex Weber du bien au registre foncier : ancien droit (utilisation libre) ou affectation à l'hébergement touristique (obligation de louer).
2. Contrôler le règlement de PPE et, le cas échéant, informer la communauté des copropriétaires.
3. S'annoncer à la commune de Zermatt comme loueur (registre des loueurs, obligation valaisanne depuis le 1er septembre 2022).
4. Adapter ses assurances : RC immeuble, dommages voyageurs, perte de revenus.
5. Mettre en place la déclaration des hôtes et de la taxe de séjour auprès de Zermatt Tourismus (enregistrement électronique à l'arrivée, CHF 4.– par adulte et par nuit).
6. Documenter et archiver : déclarations, factures de taxe, correspondance communale - votre dossier de conformité en cas de contrôle.
Pour les biens que nous gérons, ces six étapes font partie de l'onboarding : nous vérifions le statut du bien, effectuons les annonces, paramétrons les déclarations automatiques et tenons le dossier à jour si la réglementation communale ou cantonale évolue. Le propriétaire signe, nous faisons.
06Gestion locative à Zermatt et conformité : qui fait quoi
Les propriétaires qui vivent à l'étranger, ou simplement loin du Haut-Valais, nous demandent souvent si confier leur bien à un gestionnaire à Zermatt les décharge du volet réglementaire. La réponse honnête : cela vous décharge du travail, pas de la responsabilité. L'annonce à la commune, la déclaration des hôtes et le décompte de la taxe de séjour sont des obligations attachées à la personne qui met le bien en location. Un gestionnaire les accomplit pour votre compte, jour après jour, et en conserve les preuves ; mais si rien n'est déclaré, c'est au propriétaire que la commune écrira.
C'est pourquoi la répartition des tâches doit être écrite dans le mandat de gestion plutôt que supposée. Dans nos mandats de gestion locative à Zermatt, le partage est explicite : le propriétaire fournit les documents que lui seul détient (extrait du registre foncier indiquant le statut Lex Weber du bien, règlement de PPE, polices d'assurance) et signe l'annonce à la commune ; nous prenons en charge tout ce qui est récurrent - l'enregistrement électronique de chaque voyageur auprès de Zermatt Tourismus, les décomptes de taxe de séjour, l'archivage de chaque déclaration et le suivi de toute évolution réglementaire. Notre guide sur la gestion de chalets haut de gamme à Zermatt décrit comment cela fonctionne pour les biens de prestige, avec personnel et services additionnels.
07Une administration germanophone pour une clientèle internationale
Zermatt est une commune germanophone du canton du Valais. Ses règlements - à commencer par le règlement sur la taxe de séjour (Kurtaxenreglement) - sont publiés en allemand, et la correspondance avec l'administration communale se fait en allemand. Pour un propriétaire établi à Genève, Paris, Bruxelles ou Londres, ce n'est que rarement un problème le jour de l'achat ; cela en devient un le jour où un courrier arrive, où un délai doit être tenu ou un formulaire correctement interprété. L'enregistrement des hôtes, lui, est électronique et se fait auprès de Zermatt Tourismus.
C'est l'une des parties les moins visibles de la gestion locative à Zermatt, et l'une des plus utiles : lire le règlement dans sa version originale, comprendre ce que la commune exige réellement, puis répondre dans la bonne langue et dans les délais. Elle compte aussi côté voyageurs, où la même équipe doit gérer les arrivées dans un village sans voiture, le transfert des bagages et les trains tardifs - le versant pratique de la conformité, que nous décrivons dans nos guides sur le check-in à distance à Zermatt et le ménage à Zermatt.
08Pas de numéro d'enregistrement, mais un dossier à tenir
Beaucoup de propriétaires cherchent un « numéro d'enregistrement » pour leur location courte durée, comme il en existe aux Pays-Bas ou en France. La réponse honnête : il n'existe pas en Valais de numéro d'enregistrement cantonal unique - les obligations se règlent au niveau communal. Ce qui compte, c'est l'annonce de votre logement loué auprès de la commune et de Zermatt Tourismus : Zermatt Tourismus perçoit la taxe de séjour pour le compte de la commune, sur la base du registre communal des logements. Si votre résidence secondaire y est correctement inscrite et votre activité de loueur annoncée, la partie formelle est réglée - il n'existe pas à Zermatt de numéro distinct à reporter dans votre annonce Airbnb ou Booking.com.
Commence alors la partie récurrente. D'abord le décompte mensuel des nuitées : les nuitées enregistrées électroniquement sont facturées par Zermatt Tourismus le mois suivant - montants, forfait annuel et déroulé sont détaillés dans notre guide sur la taxe de séjour pour les loueurs à Zermatt. Ensuite l'annonce des hôtes venant de l'étranger : comme dans l'hôtellerie, un bulletin d'arrivée avec les données personnelles doit être établi pour ces voyageurs ; à Zermatt, cette annonce passe par l'enregistrement électronique des hôtes. Enfin la Lex Weber : pour chaque résidence secondaire, il faut savoir si elle relève de l'ancien droit, d'utilisation libre, ou d'une affectation à l'hébergement touristique assortie d'une obligation de louer.
Conseil pratique : conservez dès le départ chaque confirmation - l'annonce du logement, les factures mensuelles de taxe de séjour, les bulletins d'arrivée de vos hôtes étrangers. Ce dossier est votre meilleure protection si la commune ou Zermatt Tourismus procède à un contrôle, et il facilite aussi la déclaration annuelle de vos revenus locatifs. Pour les biens que nous gérons, nous prenons entièrement en charge ces annonces et ces décomptes et tenons le dossier de conformité pour vous - ce que cela représente au quotidien, notre page sur la gestion locative de votre résidence secondaire à Zermatt le détaille.
Votre bien est-il en règle pour la location courte durée ?
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Demander mon audit gratuitQuestions fréquentes
La Lex Weber interdit-elle de louer mon bien à Zermatt en courte durée ?
Non, au contraire. Les logements construits ou autorisés avant le gel de 2013 (anciens droits) se louent librement en courte durée. Les logements plus récents, autorisés comme « logements affectés à l'hébergement touristique », ont quant à eux l'obligation d'être mis en location : la Lex Weber pousse vers les lits chauds, elle ne les interdit pas. Ce qui est gelé depuis 2013, c'est la construction de nouvelles résidences secondaires classiques.
Dois-je m'enregistrer auprès de la commune pour louer à Zermatt ?
Oui. Depuis le 1er septembre 2022, le droit valaisan impose à toute personne qui met un logement en location à des fins touristiques, contre rémunération et sans prestations hôtelières, de s'annoncer à la commune, quel que soit le canal de réservation (Airbnb, Booking.com ou location directe). La commune tient un registre des loueurs et des sanctions sont prévues en cas de manquement.
Faut-il déclarer chaque voyageur qui séjourne dans mon logement ?
Oui. À Zermatt, chaque hôte doit être enregistré électroniquement auprès de Zermatt Tourismus, en règle générale le jour de son arrivée, avec ses données personnelles (nom, nationalité, date de naissance, dates de séjour). Cet enregistrement sert au décompte de la taxe de séjour, aux statistiques et à la mise à disposition des données pour la police en cas d'urgence.
Quelles assurances faut-il pour une location courte durée à Zermatt ?
Une location courte durée doit être annoncée à votre assureur : la couverture bâtiment et ménage d'une résidence secondaire n'inclut pas automatiquement l'usage locatif commercial. Il faut vérifier la responsabilité civile immobilière, la couverture des dommages causés par les voyageurs et la perte de revenus locatifs. Les garanties des plateformes (comme AirCover) sont un complément, pas un substitut à une assurance correctement libellée.
Si je confie mon bien à un gestionnaire à Zermatt, suis-je toujours responsable ?
Oui. L'annonce à la commune, la déclaration des hôtes et la taxe de séjour sont des obligations attachées à la personne qui met le bien en location. Un gestionnaire les accomplit pour votre compte et tient les justificatifs, c'est précisément l'objet du mandat, mais la responsabilité envers la commune reste la vôtre. Veillez à ce que la répartition des tâches soit écrite dans le mandat.
Les règlements de Zermatt sont-ils disponibles en français ?
Zermatt est une commune germanophone : ses règlements, dont le règlement sur la taxe de séjour (Kurtaxenreglement), sont publiés en allemand et l'administration communale correspond en allemand. L'enregistrement des hôtes est électronique et se fait auprès de Zermatt Tourismus. Pour un propriétaire qui ne lit pas l'allemand, disposer d'un gestionnaire local qui suit le règlement dans sa version originale et répond à la commune dans les délais fait partie du service.
Puis-je occuper moi-même un logement affecté à l'hébergement touristique ?
En principe non. Selon l'Office fédéral du développement territorial (ARE), un logement affecté à l'hébergement touristique doit être mis sur le marché durablement, en haute comme en basse saison, et loué aux hôtes à la journée ou à la semaine aux conditions usuelles du marché ; il ne peut en principe pas être utilisé par ses propriétaires eux-mêmes et les locations de longue durée n'y sont pas permises. Un logement créé selon l'ancien droit, lui, reste d'utilisation libre, sous réserve de restrictions cantonales ou communales.
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