Fiscalité de la location courte durée en Suisse : ce que le propriétaire doit savoir

La location courte durée d’une résidence secondaire ne change pas seulement votre quotidien de propriétaire : elle a des conséquences fiscales qu’il vaut mieux comprendre avant de se lancer. Cet article pose les grands principes pour la Suisse — sans se substituer à votre fiduciaire, dont l’avis reste indispensable pour votre cas précis, car la fiscalité dépend de votre canton, de votre commune et de votre situation personnelle.

Vos loyers sont un revenu imposable

Premier principe : les revenus tirés de la location de votre bien sont imposables au titre du revenu, comme un loyer classique. Que vous louiez à la semaine en haute saison ou ponctuellement, ces recettes entrent dans votre déclaration. Il n’existe pas de « petit revenu Airbnb » exonéré par nature : c’est le montant et votre situation globale qui déterminent l’imposition, pas le canal de réservation.

En contrepartie, vous pouvez généralement déduire les charges liées à la location : frais d’entretien, charges de copropriété, assurance, commission de gestion, parfois amortissement du mobilier. La logique fiscale suisse impose le revenu net, pas le chiffre d’affaires brut — d’où l’importance d’un suivi rigoureux de vos dépenses.

La valeur locative : un point spécifiquement suisse

La Suisse applique le mécanisme de la valeur locative : un propriétaire qui occupe son bien est imposé sur un revenu théorique, comme s’il se louait le logement à lui-même. Pour une résidence secondaire mise en location une partie de l’année, l’articulation entre valeur locative (pour vos périodes d’usage personnel) et revenus locatifs effectifs (pour les périodes louées) demande une déclaration soignée. C’est l’un des points où une erreur de bonne foi est fréquente — et où votre fiduciaire fait la différence.

La taxe de séjour : à ne pas confondre avec l’impôt

La taxe de séjour n’est pas un impôt sur votre revenu : c’est une taxe que le voyageur doit, mais que vous, hébergeur, devez percevoir et reverser à la commune. Elle se calcule par personne et par nuitée, avec souvent un forfait annuel couvrant votre usage personnel du logement. Mal gérée, elle expose à des amendes ; bien gérée, elle est neutre pour vos revenus puisqu’elle est avancée par le voyageur. Le fonctionnement concret varie d’une station à l’autre — voyez nos guides détaillés sur la taxe de séjour à Zermatt et la taxe de séjour à Verbier.

La TVA : un seuil à surveiller

La location de logements meublés de courte durée relève, en Suisse, de la TVA au taux spécial applicable à l’hébergement. La plupart des petits bailleurs ne sont pas concernés, mais au-delà d’un certain chiffre d’affaires annuel, l’assujettissement devient obligatoire. Si vous gérez plusieurs biens ou un grand chalet à fort rendement, c’est un seuil à surveiller de près avec votre fiduciaire, car il change la mécanique de facturation et de récupération. Ne le découvrez pas après coup.

À noter : l’assujettissement n’est pas que contrainte. Il ouvre aussi le droit de récupérer la TVA sur certaines charges et certains investissements (ameublement, rénovation, frais de gestion), ce qui peut, pour un bien à fort chiffre d’affaires, alléger sensiblement le coût réel de ces dépenses. C’est un arbitrage à faire au cas par cas avec votre fiduciaire, selon votre volume et vos projets de travaux.

Le cas du propriétaire non-résident

Si vous êtes domicilié à l’étranger, vos revenus locatifs d’un bien situé en Suisse y restent imposables : c’est le principe du rattachement économique au lieu de l’immeuble. Selon votre pays de résidence, une convention de double imposition encadre la façon dont ces revenus sont ensuite traités chez vous, pour éviter d’être imposé deux fois. C’est un domaine technique où l’accompagnement est essentiel — nous y consacrons une section dédiée dans notre page gestion locative, et nous fournissons aux propriétaires non-résidents le reporting détaillé (nuitées, revenus, charges, taxe de séjour) dont leur fiduciaire a besoin.

Bien s’organiser dès le départ

La fiscalité de la location courte durée n’a rien d’insurmontable, mais elle récompense l’anticipation et la rigueur :

• Tenez une comptabilité claire des revenus et des charges, séjour par séjour.
• Conservez vos justificatifs (factures d’entretien, de ménage, de gestion).
• Suivez votre chiffre d’affaires pour anticiper le seuil de TVA.
• Faites valider votre déclaration par un professionnel, surtout en cas d’usage mixte ou de situation internationale.

Un bon reporting n’est pas qu’une obligation : c’est aussi ce qui vous permet de déduire ce à quoi vous avez droit et de piloter votre rentabilité réelle.

Usage mixte : le cas le plus délicat

La situation la plus fréquente — et la plus piégeuse — est l’usage mixte : vous occupez votre bien quelques semaines par an et le louez le reste du temps. Fiscalement, cela impose de répartir correctement les charges entre la part « privée » (votre usage, soumis à la valeur locative) et la part « locative » (vos séjours loués, générateurs de revenus). Toutes les dépenses ne sont pas déductibles dans les mêmes proportions, et une répartition approximative est l’une des principales sources de redressement.

Le bon réflexe est de documenter précisément vos périodes d’occupation personnelle et vos périodes de location, séjour par séjour. Ce suivi, fastidieux à la main, est produit automatiquement lorsque la gestion est déléguée : chaque nuitée louée est tracée, ce qui simplifie la déclaration et sécurise vos déductions. C’est un point où l’organisation administrative se traduit directement en économie d’impôt — ou en tranquillité lors d’un contrôle.

En résumé

Revenus imposables, valeur locative pour vos périodes d’usage, taxe de séjour à percevoir, seuil de TVA à surveiller et règles spécifiques pour les non-résidents : la fiscalité de la location courte durée se maîtrise dès lors qu’on l’organise en amont plutôt que de la subir en avril. Et un suivi propre de vos chiffres est le meilleur point de départ.

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Cet article présente des principes généraux et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Pour votre situation, consultez votre fiduciaire ou l’administration cantonale compétente.