Acheter un chalet à Gstaad ou à Rougemont pour le louer

Une vallée, deux cantons : la première question à poser à l'agent immobilier

Sur une carte touristique, le Saanenland et le Pays-d'Enhaut forment un continuum : mêmes remontées mécaniques, même ligne de train, même paysage de chalets en vieux bois, une quinzaine de minutes de route entre Gstaad et Rougemont. Sur une carte administrative, il y a une frontière cantonale au milieu. Gstaad, Saanen, Schönried et Saanenmöser appartiennent à la commune de Saanen, canton de Berne ; Rougemont est vaudoise, dans le district de Riviera-Pays-d'Enhaut.

Pour un acheteur, cette frontière n'est pas un détail folklorique : elle détermine le droit applicable, l'autorité compétente, les obligations déclaratives, le mode de perception des taxes touristiques et - c'est le point le plus lourd - l'existence ou non d'une limite au nombre de nuits louables par an. Deux chalets comparables, à quelques kilomètres l'un de l'autre, peuvent donc relever de deux logiques d'exploitation différentes. La première question à poser n'est pas « quel est le prix au mètre carré », mais « de quelle commune et de quel canton dépend ce bien ».

Acheter à Rougemont : le paramètre des 90 jours doit entrer dans le plan d'affaires

Côté vaudois, un investisseur doit intégrer un paramètre que beaucoup découvrent trop tard. Le droit vaudois prévoit qu'au-delà de 90 jours de location par année civile via une plateforme, une autorisation de changement d'affectation est requise (art. 15 RLPPPL). Cette règle ne s'applique toutefois que dans les districts touchés par la pénurie de logements, listés chaque année par un arrêté du Conseil d'État. Or l'arrêté du 17 décembre 2025, applicable à 2026, classe le district de Riviera-Pays-d'Enhaut parmi les districts en pénurie. À Rougemont, la règle des 90 jours s'applique donc bel et bien cette année.

C'est exactement l'inverse de la situation d'une station comme Villars-sur-Ollon, qui dépend du district d'Aigle, non soumis au Titre II de la LPPPL pour 2026. Deux stations vaudoises, deux régimes : nous avons détaillé le cas d'Aigle dans notre guide sur la réglementation à Villars-sur-Ollon. Pour un acheteur qui compare plusieurs stations vaudoises, ce contraste vaut mieux qu'un argumentaire commercial : il change directement le nombre de nuits exploitables.

Ce plafond n'est pas pour autant une fatalité, car la LPPPL prévoit des exceptions (art. 3 LPPPL) qui collent remarquablement bien au parc de Rougemont : logement occupé en dernier lieu par le propriétaire ou par un proche, immeuble ne comptant pas plus de deux logements, ou encore surface habitable nette de 150 m² ou plus. Un chalet individuel de bonne taille, typique de la commune, entre fréquemment dans l'une de ces catégories. Encore faut-il le vérifier avant de signer, et non après avoir bâti un prévisionnel sur une occupation annuelle élevée. Le détail complet figure sur notre page réglementation à Gstaad-Rougemont.

Acheter côté bernois : un cadre distinct, à instruire auprès de la commune de Saanen

Côté Saanen, le raisonnement doit repartir de zéro. La LPPPL, la LEAE et la LATC sont des lois cantonales vaudoises : elles n'ont pas d'effet dans le canton de Berne. Il serait donc faux de transposer mécaniquement la règle des 90 jours ou l'annonce LEAE à un chalet de Gstaad ou de Schönried. Symétriquement, il serait tout aussi faux d'en conclure qu'aucune obligation n'existe côté bernois : les modalités applicables à la location de courte durée relèvent de la commune de Saanen et de ses règlements en vigueur, et c'est auprès d'elle qu'il faut les instruire, bien par bien, avant l'achat.

Ce que l'on peut en revanche affirmer, parce que le canton de Berne le publie lui-même, c'est l'architecture des prélèvements touristiques que l'acquéreur devra assumer. Elle comporte trois étages : la taxe d'hébergement cantonale (Beherbergungsabgabe), d'un franc par nuitée pour toute personne de plus de 16 ans, expressément applicable aux appartements de vacances ; la taxe de séjour (Kurtaxe), que les communes à forte proportion touristique peuvent prélever sur la base d'un règlement communal, avec la possibilité d'un forfait obligatoire pour les appartements de vacances ; et la taxe de promotion touristique (Tourismusförderungsabgabe), qui vise les entreprises et indépendants tirant un profit élevé du tourisme. Pour Gstaad, la taxe de séjour est prélevée sur la base des règlements des communes de Saanen, Lauenen, Gsteig et Zweisimmen, et Gstaad Saanenland Tourismus en assure le traitement pour leur compte. Nous détaillons ce mécanisme sur notre page taxe de séjour à Gstaad-Rougemont.

Lex Weber et Lex Koller : les deux textes fédéraux à vérifier avant l'offre

La Lex Weber est le seul texte réellement commun aux deux versants : elle est fédérale et gèle depuis 2013 la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » dans les communes dépassant le plafond de 20 %. Elle n'interdit pas de louer, mais elle crée deux catégories de biens qu'un acheteur doit savoir distinguer. D'un côté, les logements construits ou autorisés avant le gel bénéficient des anciens droits : ils s'achètent, s'occupent, se revendent et se louent librement, y compris en courte durée. De l'autre, certains logements plus récents ont été autorisés sous condition d'affectation touristique, qui impose au contraire une mise en location régulière, parfois selon des modalités déterminées. Un acheteur qui prévoit d'occuper son chalet plusieurs semaines par saison doit savoir dans quelle catégorie il tombe avant de signer. Cette vérification se fait au registre foncier et auprès de la commune concernée.

Second texte fédéral, la Lex Koller, particulièrement pertinente ici : le Saanenland attire de longue date une clientèle internationale, et une part notable des propriétaires ne réside pas en Suisse. Selon le statut de l'acquéreur et la nature du bien, une autorisation peut être nécessaire, des contingents s'appliquent et des restrictions de surface ou de revente peuvent exister. Comme les contingents et les pratiques d'application sont cantonaux, la réponse peut différer entre un dossier bernois et un dossier vaudois : raison de plus pour faire instruire le point par un notaire très en amont, avant même la visite décisive.

Ce qui fait réellement le revenu locatif dans le Saanenland

Le moteur de rendement de cette destination n'est pas le volume de nuitées : c'est le positionnement. Le marché est premium, le parc de chalets est de standing, et la clientèle qui vient ici arbitre sur la qualité et la discrétion bien avant d'arbitrer sur le prix. Elle est de surcroît remarquablement fidèle : beaucoup de familles reviennent chaque saison, aux mêmes dates, dans le même chalet, et réservent très en avance. Un bien qui s'installe dans ce circuit se remplit par reconduction plus que par prospection - ce qui est infiniment plus rentable, et infiniment plus fragile si la qualité baisse d'un cran.

Deuxième moteur : la double saison. L'hiver reste la haute saison évidente, mais l'été a ici une vraie consistance - randonnée, vélo, et une programmation événementielle qui attire une clientèle qui ne skie pas. Un investisseur qui construit son plan sur le seul hiver sous-exploite structurellement son bien. Troisième moteur, plus discret mais très réel : l'accessibilité. La vallée se rejoint par la route et par le train - la ligne MOB dessert Rougemont, Saanen, Gstaad, Schönried et Saanenmöser - ce qui rend crédibles les séjours sans voiture et ouvre le bien à une clientèle internationale arrivant par le rail. Détail utile pour l'annonce : la carte d'hôte délivrée côté bernois couvre un périmètre de transports publics qui va, selon Gstaad Saanenland Tourismus, jusqu'à Rougemont - la frontière cantonale ne coupe donc pas l'expérience du voyageur, seulement celle du propriétaire.

Où acheter : Gstaad, Saanen, Schönried, Saanenmöser ou Rougemont ?

Gstaad concentre la notoriété internationale, les commerces, l'hôtellerie de luxe et l'essentiel de la vie mondaine de la vallée. C'est le secteur où la demande est la moins élastique et où la clientèle étrangère se projette le plus spontanément - mais aussi celui où le ticket d'entrée est le plus élevé et où l'exigence de finition est absolue. Saanen, tout proche, offre un caractère de village plus posé, avec la même desserte et la même appartenance communale. Schönried et Saanenmöser, en altitude, jouent la carte du ski aux pieds et de l'enneigement plus sûr, avec une clientèle familiale un peu plus sportive.

Rougemont, enfin, propose un tout autre récit : un village vaudois authentique, francophone, plus calme, avec un tissu bâti traditionnel et une atmosphère qui séduit précisément les voyageurs que la mondanité de Gstaad rebute - tout en restant à quelques minutes du même domaine skiable et de la même gare de ligne. Pour certains investisseurs, c'est l'arbitrage le plus intéressant de la vallée : bénéficier de la notoriété de la destination sans en payer intégralement le prix, à condition d'avoir vérifié en amont le régime vaudois applicable au bien. Le bon choix ne dépend pas du prestige du secteur, mais de l'adéquation entre le type de bien, la clientèle visée et le cadre juridique du versant concerné.

De la visite à la première réservation : comment nous vous accompagnons

Nous intervenons à deux moments. Avant l'achat, nous analysons le bien du point de vue du rendement locatif : versant et commune, régime cantonal applicable, statut Lex Weber au registre foncier, éventuelles exceptions LPPPL si le bien est vaudois, contraintes de copropriété, et potentiel réel selon le nombre de chambres et la clientèle visée. C'est l'objet de notre aide à l'achat, qui évite de découvrir après signature qu'un chalet ne peut pas être exploité comme on l'imaginait.

Après l'achat, nous prenons le bien en gestion : mise en conformité auprès de la bonne autorité - commune de Rougemont côté vaudois, commune de Saanen et Gstaad Saanenland Tourismus côté bernois -, équipement et mise en scène du logement, photographies professionnelles, création et diffusion des annonces, tarification calée sur les deux saisons et sur les événements de la vallée, ménage, accueil et maintenance. Notre commission est de 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage - ce dernier étant facturé au voyageur. L'ensemble est décrit sur la page de notre conciergerie à Gstaad-Rougemont.

Ces informations sont fournies à titre indicatif et reflètent l'état du cadre légal au moment de la rédaction. Les législations cantonales et les pratiques communales évoluent - l'arrêté vaudois sur les districts en pénurie est notamment réédité chaque année. Pour toute situation particulière, référez-vous à la commune concernée, à un notaire ou à un conseil juridique.

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