Ein Chalet in Gstaad oder Rougemont kaufen und vermieten

Ein Tal, zwei Kantone: die erste Frage an die Immobilienagentur

Auf einer Tourismuskarte bilden Saanenland und Pays-d'Enhaut ein Kontinuum: dieselben Bergbahnen, dieselbe Bahnlinie, dieselbe Landschaft aus Altholz-Chalets, eine Viertelstunde Fahrt zwischen Gstaad und Rougemont. Auf einer Verwaltungskarte verläuft mittendrin eine Kantonsgrenze. Gstaad, Saanen, Schönried und Saanenmöser gehören zur Gemeinde Saanen, Kanton Bern; Rougemont ist waadtländisch, im Bezirk Riviera-Pays-d'Enhaut.

Für Käuferinnen und Käufer ist diese Grenze kein folkloristisches Detail: Sie bestimmt das anwendbare Recht, die zuständige Behörde, die Meldepflichten, die Erhebung der Tourismusabgaben und - der schwerwiegendste Punkt - ob es eine Obergrenze für die Zahl der jährlich vermietbaren Nächte gibt oder nicht. Zwei vergleichbare Chalets, wenige Kilometer voneinander entfernt, können daher zwei verschiedenen Bewirtschaftungslogiken unterliegen. Die erste Frage lautet nicht «wie hoch ist der Quadratmeterpreis», sondern «zu welcher Gemeinde und zu welchem Kanton gehört dieses Objekt».

Kauf in Rougemont: Die 90 Tage gehören in den Businessplan

Auf der Waadtländer Seite müssen Investoren einen Parameter einrechnen, den viele zu spät entdecken. Das Waadtländer Recht sieht vor, dass über 90 Vermietungstage pro Kalenderjahr über eine Plattform hinaus eine Zweckänderungsbewilligung erforderlich ist (Art. 15 RLPPPL). Diese Regel gilt allerdings nur in den von der Wohnungsnot betroffenen Bezirken, die jedes Jahr in einem Beschluss des Staatsrats aufgeführt werden. Und der Beschluss vom 17. Dezember 2025, anwendbar auf 2026, führt den Bezirk Riviera-Pays-d'Enhaut unter den Bezirken mit Wohnungsnot auf. In Rougemont gilt die 90-Tage-Regel dieses Jahr also tatsächlich.

Das ist genau das Gegenteil einer Station wie Villars-sur-Ollon, die zum Bezirk Aigle gehört und 2026 nicht dem Titel II der LPPPL untersteht. Zwei Waadtländer Stationen, zwei Regime: Den Fall Aigle behandeln wir in unserem Leitfaden zur Regulierung in Villars-sur-Ollon. Wer mehrere Waadtländer Stationen vergleicht, gewinnt aus diesem Kontrast mehr als aus jedem Verkaufsargument: Er verändert unmittelbar die Zahl der vermietbaren Nächte.

Die Obergrenze ist gleichwohl kein Schicksal, denn die LPPPL sieht Ausnahmen (Art. 3 LPPPL) vor, die bemerkenswert gut zum Bestand von Rougemont passen: die zuletzt vom Eigentümer oder einer nahestehenden Person bewohnte Wohnung, das Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen oder eine Nettowohnfläche von 150 m² oder mehr. Ein Einzelchalet von guter Grösse, wie es für die Gemeinde typisch ist, fällt häufig in eine dieser Kategorien. Das muss allerdings vor der Unterzeichnung geprüft werden und nicht, nachdem eine Prognose auf hoher Jahresauslastung aufgebaut wurde. Alle Einzelheiten finden sich auf unserer Seite zur Regulierung in Gstaad-Rougemont.

Kauf auf der Berner Seite: ein eigener Rahmen, bei der Gemeinde Saanen abzuklären

Auf der Seite von Saanen muss die Überlegung bei null beginnen. LPPPL, LEAE und LATC sind kantonale Waadtländer Gesetze: Im Kanton Bern entfalten sie keine Wirkung. Es wäre daher falsch, die 90-Tage-Regel oder die LEAE-Meldung mechanisch auf ein Chalet in Gstaad oder Schönried zu übertragen. Ebenso falsch wäre es umgekehrt, daraus zu schliessen, auf der Berner Seite bestehe keinerlei Pflicht: Die für die Kurzzeitvermietung geltenden Modalitäten liegen bei der Gemeinde Saanen und ihren geltenden Reglementen, und dort sind sie vor dem Kauf Objekt für Objekt abzuklären.

Was sich hingegen festhalten lässt, weil der Kanton Bern es selbst publiziert, ist die Architektur der Tourismusabgaben, die der Erwerber zu tragen hat. Sie hat drei Stufen: die kantonale Beherbergungsabgabe von einem Franken pro Übernachtung für alle Personen über 16 Jahre, ausdrücklich auch für Ferienwohnungen; die Kurtaxe, die Gemeinden mit hohem Tourismusanteil auf der Grundlage eines Gemeindereglements erheben können, mit der Möglichkeit einer obligatorischen Pauschale für Ferienwohnungen; und die Tourismusförderungsabgabe, die Unternehmen und Selbständigerwerbende mit hohem Nutzen aus dem Tourismus betrifft. Für Gstaad wird die Kurtaxe auf der Grundlage der Reglemente der Gemeinden Saanen, Lauenen, Gsteig und Zweisimmen erhoben, und Gstaad Saanenland Tourismus wickelt sie in deren Auftrag ab. Diesen Mechanismus erläutern wir auf unserer Seite zur Kurtaxe in Gstaad-Rougemont.

Lex Weber und Lex Koller: die beiden Bundeserlasse vor dem Angebot

Die Lex Weber ist der einzige wirklich beiden Talseiten gemeinsame Erlass: Sie ist Bundesrecht und friert seit 2013 den Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen in Gemeinden ein, die den Anteil von 20 % überschreiten. Sie verbietet die Vermietung nicht, schafft aber zwei Kategorien von Objekten, die man unterscheiden können muss. Einerseits geniessen vor dem Baustopp erstellte oder bewilligte Wohnungen altrechtlichen Status: Sie können frei gekauft, bewohnt, weiterverkauft und auch kurzzeitig vermietet werden. Andererseits wurden gewisse neuere Wohnungen unter der Auflage einer touristischen Bewirtschaftung bewilligt, die im Gegenteil eine regelmässige Vermietung verlangt, teils nach bestimmten Vorgaben. Wer sein Chalet mehrere Wochen pro Saison selbst nutzen will, muss vor der Unterzeichnung wissen, in welche Kategorie es fällt. Geprüft wird das im Grundbuch und bei der zuständigen Gemeinde.

Der zweite Bundeserlass, die Lex Koller, ist hier besonders relevant: Das Saanenland zieht seit Langem eine internationale Klientel an, und ein beachtlicher Teil der Eigentümer wohnt nicht in der Schweiz. Je nach Status der Käuferschaft und Art des Objekts kann eine Bewilligung nötig sein, es gelten Kontingente, und es können Beschränkungen bei Fläche oder Weiterverkauf bestehen. Da Kontingente und Anwendungspraxis kantonal sind, kann die Antwort zwischen einem Berner und einem Waadtländer Dossier abweichen: ein Grund mehr, den Punkt sehr früh notariell abklären zu lassen, noch vor der entscheidenden Besichtigung.

Was den Mietertrag im Saanenland wirklich ausmacht

Der Renditetreiber dieser Destination ist nicht das Volumen an Übernachtungen, sondern die Positionierung. Der Markt ist premium, der Chaletbestand gehoben, und die Gäste, die hierherkommen, wägen Qualität und Diskretion weit vor dem Preis ab. Sie sind zudem bemerkenswert treu: Viele Familien kommen jede Saison zu denselben Daten ins selbe Chalet und buchen sehr früh. Ein Objekt, das sich in diesem Kreislauf einrichtet, füllt sich eher durch Verlängerung als durch Akquisition - was ungleich rentabler ist und ungleich fragiler, sobald die Qualität eine Stufe nachlässt.

Zweiter Treiber: die doppelte Saison. Der Winter bleibt die offensichtliche Hochsaison, doch der Sommer hat hier echtes Gewicht - Wandern, Velo und ein Veranstaltungsprogramm, das auch Gäste anzieht, die nicht Ski fahren. Wer seinen Plan allein auf den Winter baut, schöpft sein Objekt strukturell nicht aus. Dritter, unscheinbarerer, aber sehr realer Treiber: die Erreichbarkeit. Das Tal ist über die Strasse und über die Schiene erreichbar - die MOB-Linie bedient Rougemont, Saanen, Gstaad, Schönried und Saanenmöser -, was autofreie Aufenthalte glaubwürdig macht und das Objekt einer international per Bahn anreisenden Klientel öffnet. Nützliches Detail fürs Inserat: Die auf der Berner Seite ausgestellte Gästekarte deckt einen Verkehrsperimeter ab, der nach Angaben von Gstaad Saanenland Tourismus bis Rougemont reicht - die Kantonsgrenze zerschneidet also nicht das Gästeerlebnis, sondern nur die Sicht des Eigentümers.

Wo kaufen: Gstaad, Saanen, Schönried, Saanenmöser oder Rougemont?

Gstaad bündelt die internationale Bekanntheit, die Geschäfte, die Luxushotellerie und einen Grossteil des mondänen Lebens im Tal. Es ist der Sektor mit der unelastischsten Nachfrage, in dem sich ausländische Käuferschaft am spontansten wiederfindet - zugleich aber jener mit dem höchsten Einstiegspreis und einem absoluten Anspruch an die Ausführung. Saanen, ganz in der Nähe, bietet einen ruhigeren Dorfcharakter bei gleicher Erschliessung und gleicher Gemeindezugehörigkeit. Schönried und Saanenmöser in der Höhe setzen auf Ski-in und sicherere Schneelage, mit einer etwas sportlicheren Familienklientel.

Rougemont schliesslich erzählt eine ganz andere Geschichte: ein authentisches, französischsprachiges Waadtländer Dorf, ruhiger, mit traditioneller Bausubstanz und einer Atmosphäre, die gerade jene Gäste anzieht, die das Mondäne von Gstaad abschreckt - und dabei nur Minuten vom selben Skigebiet und derselben Bahnlinie entfernt. Für manche Investoren ist das der interessanteste Kompromiss im Tal: von der Bekanntheit der Destination zu profitieren, ohne ihren vollen Preis zu bezahlen - vorausgesetzt, das anwendbare Waadtländer Regime wurde vorgängig geprüft. Die richtige Wahl hängt nicht vom Prestige des Sektors ab, sondern von der Passung zwischen Objekttyp, Zielklientel und dem Rechtsrahmen der betreffenden Talseite.

Von der Besichtigung zur ersten Buchung: wie wir Sie begleiten

Wir kommen zu zwei Zeitpunkten ins Spiel. Vor dem Kauf analysieren wir das Objekt aus Sicht der Mietrendite: Talseite und Gemeinde, anwendbares kantonales Regime, Lex-Weber-Status im Grundbuch, allfällige LPPPL-Ausnahmen bei Waadtländer Objekten, Vorgaben des Stockwerkeigentums und realistisches Potenzial je nach Zimmerzahl und Zielklientel. Das ist Gegenstand unserer Kaufberatung, die verhindert, dass Sie erst nach der Unterzeichnung entdecken, dass sich ein Chalet nicht wie gedacht bewirtschaften lässt.

Nach dem Kauf übernehmen wir die Verwaltung: Herstellung der Konformität bei der richtigen Stelle - Gemeinde Rougemont auf der Waadtländer, Gemeinde Saanen und Gstaad Saanenland Tourismus auf der Berner Seite -, Ausstattung und Inszenierung des Objekts, professionelle Fotografie, Erstellung und Verbreitung der Inserate, Preisgestaltung entlang beider Saisons und der Anlässe im Tal, Reinigung, Empfang und Unterhalt. Unsere Kommission beträgt 25 % des netto vereinnahmten Betrags nach Abzug der Plattformgebühren, der Transaktionsgebühren und der Reinigung - Letztere wird dem Gast verrechnet. Das Ganze ist auf der Seite unseres Concierge-Service in Gstaad-Rougemont beschrieben.

Diese Informationen dienen der Orientierung und geben den Stand des Rechtsrahmens zum Zeitpunkt der Redaktion wieder. Kantonale Gesetzgebungen und kommunale Praktiken entwickeln sich weiter - der Waadtländer Beschluss über die Bezirke mit Wohnungsnot wird namentlich jedes Jahr neu erlassen. Wenden Sie sich für Ihre konkrete Situation an die zuständige Gemeinde, an eine Notarin oder einen Notar oder an eine Rechtsberatung.

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