Eine Ferienimmobilie kaufen, um sie zu vermieten: der Leitfaden für künftige Eigentümer-Vermieter

Ein Chalet oder eine Wohnung in den Bergen zu kaufen, um sie kurzzeitig zu vermieten, kann eine ausgezeichnete Anlage sein. Doch zwischen der Liebe auf den ersten Blick bei einer sonnigen Besichtigung und einem wirklich rentablen Vermietungsobjekt liegt eine Investorenüberlegung — und zwar schon vor dem Kaufangebot. Quadratmeterpreis, rechtlicher Rahmen, Nettorendite, vergessene Kosten: Das muss ein künftiger Eigentümer-Vermieter vor der Unterschrift prüfen.

Der Kaufpreis: in Rendite denken, nicht in Quadratmetern

In den Schweizer Alpen ist der Preisunterschied zwischen den Ferienorten beträchtlich, und er lässt sich nicht nur am Preisschild ablesen. In Verbier, dem teuersten Markt der Westschweizer Alpen, rechnen Sie mit 20 000 bis 30 000 CHF pro Quadratmeter, und weit über 40 000 für Prestigeobjekte. In Zermatt ist das Angebot mangels Bauland eingefroren, und der Medianpreis liegt bei rund 18 000 CHF/m². In Nendaz, im selben Skigebiet der 4 Vallées, liegt der Einstiegspreis 30 bis 40 % tiefer — bei gleichwertigem Ski-in/Ski-out-Zugang.

Die richtige Frage lautet nie «was kostet der m²?», sondern «wie viel kann dieser m² generieren?». Eine 35 % günstigere Immobilie, die sich fast genauso gut vermietet, bietet eine höhere Rendite. Genau diese Abwägung schlüsseln wir Ferienort für Ferienort in unseren spezialisierten Leitfäden auf, etwa für Kaufen zum Vermieten in Verbier oder Kaufen zum Vermieten in Zermatt: Preise, aussichtsreiche Quartiere und reales Vermietungspotenzial werden dort einander gegenübergestellt.

Lex Weber und Lex Koller: was Sie kaufen dürfen

Vor jedem Angebot bestimmen zwei Gesetze Ihr Projekt.

Die Lex Weber (Artikel 75b der Bundesverfassung) begrenzt den Anteil der Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden auf 20 %. Oberhalb dieser Schwelle — was auf praktisch alle Ferienorte zutrifft — ist die Schaffung neuer Zweitwohnungen grundsätzlich eingefroren. In der Praxis lenkt Sie das zu Bestandsimmobilien (bestehende Zweitwohnungen bleiben frei übertragbar) oder zu Wohnungen mit Widmung als touristische Beherbergung, den berühmten «warmen Betten», die einem eigenen Regime unterliegen, gerade weil sie zur Vermietung bestimmt sind. Eine bereits als touristische Beherbergung klassierte Immobilie ist also keine Einschränkung: Sie ist oft die sinnvollste Option für einen Investor-Vermieter.

Die Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) regelt den Kauf durch Nichtansässige. Je nach Ihrer Nationalität, Ihrem Wohnsitz und der Art der Immobilie kann der Erwerb frei, bewilligungspflichtig oder kontingentiert sein. Das ist ein Punkt, der vor der Verpflichtung zu klären ist, nicht danach.

Die reale Rendite schätzen: die einzige Zahl, die zählt

Die von einem Verkäufer ausgewiesene Bruttorendite ist selten die Rendite, die Sie erhalten. Bei einer Kurzzeitvermietungsimmobilie machen drei Variablen den Unterschied: der Durchschnittspreis pro Nacht (in den Bergen stark saisonal), die reale Auslastung übers Jahr und die Gebühren, die zwischen dem Gast und Ihnen einbehalten werden.

Als Grössenordnung: Eine gut positionierte Wohnung in einem grossen Ferienort kann je nach Grösse, Aussicht und Lage von einigen zehntausend Franken bis über hunderttausend Franken Jahresumsatz generieren. Doch der Umsatz ist nicht das Einkommen: Zwischen Plattformgebühren, Reinigung, Concierge-Service und Nebenkosten ist die Differenz real. Eine ehrlich geschätzte Rendite wird netto berechnet, nach all diesen Abzügen, auf Basis lokaler Auslastungsdaten und nicht eines Verkaufsversprechens.

Die Kosten, die man beim Kauf vergisst

Die klassische Falle des Erstinvestors ist es, mit dem Kaufpreis und der erhofften Miete zu rechnen und dabei die Kostenstruktur einer Bergimmobilie zu vergessen:

• Stockwerkeigentums-Nebenkosten, oft hoch (Unterhalt der Gemeinschaftsflächen, Zentralheizung, manchmal Wellness oder Shuttle).
• Kurtaxe, die auf jede vermietete Übernachtung zu erheben und abzuliefern ist, zusätzlich zu einer Jahrespauschale für Ihre eigene Nutzung.
• Reinigung und Wäsche zwischen jedem Aufenthalt — der grösste Kostenposten im Ferienort, vor allem dort, wo Arbeitskräfte rar sind.
• Versicherung, angepasst an die Saisonvermietung, verschieden von einer Bewohnerversicherung.
• Abschreibung der Möblierung: Eine im gehobenen Segment vermietete Wohnung wird regelmässig erneuert.

Gut antizipiert, zerstören diese Kosten die Rentabilität nicht — sie machen sie planbar. Schlecht antizipiert, verwandeln sie ein «Schnäppchen» in eine Enttäuschung.

Von der Unterschrift bis zur ersten Buchung

Ist die Immobilie gesichert, entsteht der Wert bei der Vermietungsvorbereitung: Möblierung nach den Standards des Ferienorts, Herstellung der Konformität, professionelle Fotos, Erstellung und Verbreitung des Inserats, dynamische Preisgestaltung entlang der Saisonalität. Das ist ein eigenständiger Beruf, und genau hier macht eine Begleitung den Unterschied zwischen einer Wohnung, die sich das ganze Jahr füllt, und einer anderen, die brachliegt.

Wir begleiten Käufer schon im Vorfeld, ab der Suchphase, über unseren Service der Kaufbegleitung: Analyse des Vermietungspotenzials einer Immobilie vor dem Angebot, um in Kenntnis der Sachlage zu kaufen. Sobald die Immobilie Ihnen gehört, übernimmt unser Vermietungsservice den gesamten Zyklus — Inserate, Gästeempfang, Reinigung, Preisgestaltung, Meldungen —, damit der Kauf zu einem regelmässigen Einkommen wird, ohne dass Sie Ihre Zeit dafür aufwenden.

Neubau oder Bestand: zwei verschiedene Logiken

Der Bestand hat den Vorteil, sofort verfügbar und oft besser gelegen zu sein, im Herzen der historischen Ferienorte; er verlangt hingegen, eine Renovation und eine Anpassung an die heutigen Standards einzuplanen, die die gehobene Kundschaft erwartet. Der Neubau, wegen der Lex Weber seltener, bietet moderne Energieeffizienz und modernen Komfort, den die Gäste schätzen, ist aber teuer bezahlt und liegt manchmal am Ortsrand. Für ein Vermietungsprojekt bleibt das entscheidende Kriterium in beiden Fällen dasselbe: Lage und Pistenzugang stechen fast alles andere, denn sie füllen den Kalender und stützen den Preis pro Nacht.

Klug kaufen heisst mit den richtigen Zahlen kaufen

Eine Ferienimmobilie zu kaufen, um sie zu vermieten, bleibt einer der besten Wege, eine Bergimmobilie arbeiten zu lassen — vorausgesetzt, man ersetzt die Liebe auf den ersten Blick durch die Rechnung. Quadratmeterpreis im Verhältnis zum Vermietungspotenzial, geklärter Lex-Weber-Status, netto geschätzte Rendite und antizipierte Kosten: Diese Disziplin trennt eine Anlage von einem Klotz am Bein.

Bevor Sie sich entscheiden, lassen Sie das reale Potenzial der Immobilie schätzen, die Sie im Auge haben: Unser kostenlose Eigentümer-Analyse liefert Ihnen eine Ertragsprognose und eine Übersicht über Ihre Pflichten innert 24 Stunden.