Kurzzeitvermietung in der Westschweiz anmelden: Wallis oder Waadt - der Unterschied, der alles entscheidet

«Wie lautet meine Registrierungsnummer?» Diese Frage fällt bei fast jedem ersten Gespräch mit einem Eigentümer, der sein Chalet oder seine Wohnung in die Kurzzeitvermietung geben will. Die Antwort irritiert regelmässig: In der Schweiz gibt es keine einheitliche Registrierungsnummer - weder auf Bundesebene noch auch nur kantonsweit. Ihre Pflichten laufen nicht über eine einzige Anlaufstelle. Sie hängen vom Kanton ab und sehr oft von der Gemeinde, in der Ihre Immobilie liegt. Zwischen dem Wallis und dem Kanton Waadt ist die Grundlogik dabei eine völlig andere - so sehr, dass ein Eigentümer mit einer Wohnung in Verbier und einer weiteren in Villars-sur-Ollon mit zwei wirklich getrennten Regimes zu tun hat.

Der Reflex, der am meisten Zeit kostet: französische oder EU-Regeln anwenden

Viele Eigentümer kommen mit dem im Kopf, was sie online gelesen haben: die europäische Verordnung über Kurzzeitvermietungen, in Kraft seit dem 20. Mai 2026, die eine Registrierungsnummer vorschreibt, oder das französische Gesetz «Le Meur». Diese Texte haben eines gemeinsam, und es ist entscheidend: Sie gelten in der Schweiz nicht. Keines dieser Instrumente hat hier ein eidgenössisches Gegenstück. Wer seine schweizerische «Registrierungsnummer» sucht, sucht etwas, das es nicht gibt.

Das ist mit Abstand die häufigste Verwechslung, und sie kostet doppelt: Sie kostet Zeit und erzeugt vor allem die Illusion, alles sei geregelt, während die tatsächlichen - kommunalen - Pflichten unerfüllt bleiben.

Wallis: alles spielt sich auf Gemeindeebene ab

Der Walliser Rahmen stützt sich auf das kantonale Tourismusgesetz von 1996 und die Ausführungsverordnung von 2014, ergänzt durch die kommunalen Reglemente. Der wesentliche Punkt: Das kantonale Gesetz steckt den Rahmen ab, die konkreten Pflichten des Vermieters legt aber die Gemeinde fest. Eine zentrale Anmeldung für den gesamten Kanton existiert nicht.

In der Praxis muss ein Walliser Eigentümer, der kurzzeitig vermietet, in der Regel:

• sich bei seiner Gemeinde oder beim örtlichen Tourismusbüro anmelden;
• die Logiernächte deklarieren, meist monatlich;
• die Kurtaxe bei den Gästen einziehen und weiterleiten.

Der Teufel steckt in den Modalitäten - und die ändern sich von Ferienort zu Ferienort.

Zermatt. Zermatt Tourismus ist mit dem Bezug der Kurtaxe betraut und erstellt die Abrechnung auf Basis des kommunalen Wohnungsregisters, gemäss dem kommunalen Kurtaxenreglement. Anders gesagt: Ihre Wohnung ist der Gemeinde bereits bekannt, die Abrechnung beruht nicht allein auf Ihrer Deklarationsbereitschaft. Wie das funktioniert, erläutern wir auf unserer Seite zur Regulierung in Zermatt.

Verbier und Val de Bagnes. Die Gemeinde hat sich 2021 ein eigenes Kurtaxenreglement gegeben. Die Logiernächte werden monatlich über die Werkzeuge des Tourismusbüros deklariert, die Taxe beträgt 4 Franken pro Erwachsenen und Nacht. Die praktischen Schritte finden Sie auf unserer Seite zu den Pflichten des Vermieters in Verbier.

Crans-Montana, Icogne und Lens. Diese drei Gemeinden wenden ein gemeinsames Reglement an, verabschiedet am 16. Dezember 2024 und vom Staatsrat am 30. April 2025 genehmigt. Die unmittelbare Folge für Eigentümer: Die Taxe ist per 1. Mai 2025 von 3 auf 5 Franken pro Person und Logiernacht gestiegen. Im Gegenzug eröffnet sie Ihren Gästen den Zugang zur My Explorer Card - ein Verkaufsargument, das man in seinem Inserat nicht verschenken sollte. Die Einzelheiten erklären wir auf unserer Seite zur Kurtaxe in Crans-Montana.

Andernorts im Wallis - Nendaz, Saas-Fee, Veysonnaz, Ovronnaz - ist die Mechanik vergleichbar, doch Beträge, Deklarationswerkzeuge und Ansprechpartner unterscheiden sich. Eine Abkürzung gibt es nicht: Massgebend ist das Reglement Ihrer Gemeinde.

Waadt: ein echtes kantonales Gesetz, aber kommunale Aufsicht

Der Kanton Waadt hat einen anderen Weg gewählt. Seit der Revision der LEAE (Gesetz über die Ausübung wirtschaftlicher Tätigkeiten), in Kraft seit dem 1. Juli 2022, stehen die Pflichten in einem kantonalen Erlass:

• Anmeldung bei den Gemeindebehörden vor der ersten Logiernacht (Art. 4a und 74c). Das ist keine Formalität, die man nachträglich bereinigt: Die Meldung muss vor der Ankunft des ersten Gastes erfolgen;
• Führen eines Gästeregisters (Art. 74c Abs. 3 und 4);
• auf Behördenseite führen die Gemeinden ein Register der Vermieter (Art. 74d).

Die Aufsicht bleibt also kommunal, die Pflicht selbst ist jedoch kantonal - darin liegt der grundlegende Unterschied zum Wallis.

Die 90-Tage-Regel: der Punkt, den fast alle falsch verstehen

Über diese Regel wird am meisten geredet, und sie wird am häufigsten missverstanden. Der Grundsatz: Wer eine Wohnung bisher herkömmlich vermietet hat und sie über eine Plattform mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr vermieten will, benötigt eine Bewilligung für die Zweckänderung (Art. 15 RLPPPL).

Aber - und das ist entscheidend - die Regel gilt nur in den von der Wohnungsknappheit betroffenen Bezirken, und diese Bezirke werden in einem Beschluss des Staatsrats aufgeführt, der jedes Jahr neu erlassen wird.

Der Beschluss vom 17. Dezember 2025, gültig für das Jahr 2026, sieht vor, dass das LPPPL gilt:

• vollumfänglich in sechs Bezirken: Gros-de-Vaud, Lausanne, Lavaux-Oron, Morges, Ouest lausannois und Riviera-Pays-d’Enhaut;
• in abgeschwächter Form in drei Bezirken: Broye-Vully, Jura-Nord vaudois und Nyon;
• und hinsichtlich seines Titels II nicht im Bezirk Aigle.

In die Sprache der Eigentümer übersetzt: In Villars-sur-Ollon besteht 2026 keine 90-Tage-Grenze - der Ferienort gehört zur Gemeinde Ollon im Bezirk Aigle -, während diese Grenze an der Waadtländer Riviera sehr wohl gilt. Zwei Objekte, keine Autostunde voneinander entfernt und im selben Kanton gelegen, unterstehen also nicht demselben Regime. Genau das prüfen wir mit den Eigentümern in Villars-sur-Ollon ebenso wie mit jenen an der Waadtländer Riviera.

Ein Vorbehalt bleibt: Da der Beschluss jährlich neu erlassen wird, kann sich der Status des Bezirks Aigle 2027 ändern. Es handelt sich nicht um einen dauerhaften Besitzstand, sondern um eine Momentaufnahme pro Jahr. Vor jeder langfristigen Verpflichtung - Kauf, grössere Renovation, Verwaltungsmandat - prüfen Sie den für das betreffende Jahr geltenden Beschluss.

Die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht

Selbst in einem Bezirk, in dem das LPPPL vollumfänglich gilt, ist die Bewilligung für die Zweckänderung nicht immer erforderlich. Art. 3 LPPPL sieht mehrere Ausnahmen vor, darunter:

• die Wohnung, die zuletzt vom Eigentümer oder einer nahestehenden Person bewohnt wurde;
• das Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen;
• die Wohnung mit einer Nettowohnfläche von 150 m² oder mehr.

Zahlreiche Waadtländer Zweitwohnungen fallen in eine dieser Kategorien, ohne dass ihre Eigentümer davon wissen. Wer prüft, bevor er auf die Vermietung verzichtet, bremst sein Objekt nicht unnötig aus.

Kurtaxe und Untermiete: zwei Waadtländer Punkte, die man nicht übersehen sollte

Im Kanton Waadt fällt die Kurtaxe in die kommunale Zuständigkeit: Beträge und Modalitäten variieren daher von Gemeinde zu Gemeinde. Der Verband der Waadtländer Gemeinden (Union des communes vaudoises) hat zudem eine Vereinbarung mit Airbnb geschlossen, die den Bezug erleichtert - was den Vermieter jedoch nicht davon entbindet, zu prüfen, was seine Gemeinde von ihm erwartet.

Schliesslich ein nützlicher Hinweis, auch wenn er Eigentümer nicht direkt betrifft: Ein Mieter, der kurzzeitig untervermieten will, braucht die vorgängige Zustimmung seines Vermieters (Art. 262 OR, Art. 22 RULV). Wenn Sie Ihre Immobilie ganzjährig vermieten, entscheiden also Sie.

Was Sie mitnehmen sollten

Eine «schweizerische Anmeldung» für die Kurzzeitvermietung gibt es nicht. Im Wallis meldet man sich bei der Gemeinde oder beim Tourismusbüro an, deklariert die Logiernächte und leitet die Kurtaxe gemäss lokalem Reglement weiter. Im Kanton Waadt meldet man sich vor der ersten Logiernacht bei der Gemeinde an, führt ein Gästeregister und prüft jedes Jahr, ob der eigene Bezirk von der 90-Tage-Grenze erfasst ist. Der Rest - europäische Registrierungsnummer, Gesetz Le Meur - gehört zu einer anderen Rechtsordnung als der unseren.

Diese Angaben verstehen sich als Orientierungshilfe: Kommunale Reglemente und kantonale Beschlüsse entwickeln sich weiter, und nur Ihre Gemeinde kann bestätigen, was für Ihre Wohnung gilt. Genau diese Abklärung übernehmen wir im Rahmen unseres Vermietungsservice, der die Anmeldung, die Logiernächte-Abrechnungen und die Nachverfolgung der Kurtaxe umfasst.

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