Kurzzeitvermietung in Zermatt: Regulierung und Bewilligungen

Lex Weber: was der Baustopp von 2013 für Sie wirklich ändert

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Lex Weber, hervorgegangen aus der 2012 angenommenen Initiative) begrenzt den Zweitwohnungsanteil pro Gemeinde auf 20%. Zermatt liegt weit über dieser Schwelle: Seit 2013 kann dort keine neue «klassische» Zweitwohnung mehr bewilligt werden. Aber — und das ist der Punkt, den viele Eigentümer missverstehen — die Lex Weber schränkt die Kurzzeitvermietung bestehender Wohnungen nicht ein. Sie unterscheidet zwei sehr verschiedene Situationen.

Die «altrechtlichen» Wohnungen — erstellt oder mit einer vor dem 11. März 2012 rechtskräftig gewordenen Bewilligung, in der Praxis der gesamte Bestand vor dem Baustopp von 2013 — sind in ihrer Nutzung frei: Erstwohnsitz, Zweitwohnung, Kurzzeit- oder Langzeitvermietung. Das gilt für die grosse Mehrheit der Wohnungen und Chalets in Zermatt. Diese Freiheit ist im Grundbuch eingetragen und stellt im Übrigen einen Wertfaktor des Objekts dar.

Die nach dem Baustopp bewilligten Wohnungen können nur unter Auflagen bewilligt werden, namentlich als «touristisch bewirtschaftete Wohnungen» im Sinne von Art. 7 des Gesetzes: Objekte, deren Bewilligung vorschreibt, dass sie auf dem Markt zur Vermietung angeboten werden — die berühmten «warmen Betten» —, entweder im Rahmen einer organisierten Struktur oder durch den Eigentümer selbst nach definierten Modalitäten. Für diese Objekte ist Vermieten keine Option, sondern eine Pflicht, deren Einhaltung kontrolliert werden kann. Diese Anmerkung steht im Grundbuch: Vor jeder Vermietung (oder jedem Kauf) muss geprüft werden, welche der beiden Kategorien für Ihr Objekt gilt.

Die obligatorische Registrierung der Vermieter im Wallis

Seit dem 1. September 2022 sieht das Walliser Recht (Revision der Gesetzgebung über das Beherbergungswesen und die Gewerbepolizei) eine Meldepflicht vor: Jede natürliche oder juristische Person, die eine Wohnung zu touristischen Zwecken, gegen Entgelt und ohne Hotelleistungen vermietet oder untervermietet, muss sich bei der Gemeindebehörde am Ort des Objekts melden — und zwar unabhängig vom Buchungskanal, ob Airbnb, Booking.com, Agentur oder Direktvermietung.

Die Gemeinde führt auf dieser Grundlage ein Vermieterregister, dessen Daten den kommunalen und kantonalen Behörden zu Kontroll-, Steuer- und Statistikzwecken zugänglich sind. Bei Verletzung dieser Meldepflicht sind Sanktionen vorgesehen. Konkret für Zermatt: Bevor Sie Ihr erstes Inserat veröffentlichen, muss Ihre Vermietungstätigkeit der Gemeinde gemeldet und Ihre Angaben im Register eingetragen sein. Es ist ein einmaliger Schritt pro Objekt, der aber bei Änderungen (Verkauf, Wechsel des Verwalters) aktuell gehalten werden muss.

Die Gästemeldung: jeder Gast, ab Ankunft

Getrennt von der Meldung des Vermieters ist die Gästemeldung eine wiederkehrende Pflicht: In Zermatt muss jeder Gast elektronisch bei Zermatt Tourismus registriert werden, in der Regel am Tag seiner Ankunft, mit einem Mindestdatensatz — Name und Vorname, Nationalität, Sprache, Geburtsdatum, An- und Abreisedaten, Kontaktdaten des Hauptgastes. Diese Registrierung dient zugleich der Abrechnung der Kurtaxe von CHF 4.– pro Erwachsenen und Nacht, der Tourismusstatistik und der Bereitstellung der Daten für die Polizei im Notfall.

Für einen Eigentümer in Eigenverwaltung bedeutet das, die Identität jedes Bewohners (nicht nur der Person, die gebucht hat) vor oder bei der Ankunft zu erfassen und ins System einzugeben — auch am Samstagabend um 22 Uhr, wenn in derselben Woche drei Gruppen ankommen. Es ist typischerweise die Art von Pflicht, die man nach ein paar Monaten vernachlässigt — und die bei der ersten Kontrolle oder beim ersten Zwischenfall wieder auftaucht.

Versicherungen und Stockwerkeigentum: die Prüfungen vor der ersten Buchung

Zwei Prüfungen ergänzen den rechtlichen Teil. Die Versicherung zuerst: Die Gebäude- und Hausratpolice einer Zweitwohnung deckt eine gewerbliche Vermietungsnutzung nicht automatisch ab. Die Tätigkeit muss Ihrem Versicherer gemeldet werden, und drei Punkte sind zu prüfen: die Haftpflicht des Gebäudeeigentümers, die Deckung von durch Gäste verursachten Schäden und idealerweise der Mietertragsausfall im Schadenfall. Die Programme der Plattformen (etwa AirCover von Airbnb) sind nützliche Ergänzungen, enthalten aber Ausschlüsse: Sie ersetzen keine korrekt formulierte Police.

Das Stockwerkeigentum sodann: Wenn Ihre Wohnung im Stockwerkeigentum steht, prüfen Sie, dass das Reglement der Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung weder verbietet noch einschränkt. In Zermatt, einem vom Tourismus lebenden Ort, sind feindliche Reglemente selten, aber eine nachträglich entdeckte einschränkende Klausel kann Ihr Projekt blockieren. Das Reglement und die Protokolle der letzten Versammlungen sind in einer Stunde gelesen — eine sehr gut investierte Stunde.

Ihr Objekt legal vermieten: die 6 Schritte

1. Den Lex-Weber-Status des Objekts prüfen im Grundbuch: altrechtlich (freie Nutzung) oder touristische Bewirtschaftungsauflage (Vermietungspflicht).

2. Das Reglement des Stockwerkeigentums kontrollieren und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft informieren.

3. Sich bei der Gemeinde Zermatt melden als Vermieter (Vermieterregister, Walliser Pflicht seit dem 1. September 2022).

4. Die Versicherungen anpassen: Gebäudehaftpflicht, Gästeschäden, Ertragsausfall.

5. Die Gästemeldung und die Kurtaxe einrichten bei Zermatt Tourismus (elektronische Registrierung bei Ankunft, CHF 4.– pro Erwachsenen und Nacht).

6. Dokumentieren und archivieren: Meldungen, Kurtaxenrechnungen, Korrespondenz mit der Gemeinde — Ihr Konformitätsdossier für den Kontrollfall.

Für die von uns verwalteten Objekte gehören diese sechs Schritte zum Onboarding: Wir prüfen den Status des Objekts, erledigen die Meldungen, richten die automatischen Deklarationen ein und halten das Dossier aktuell, wenn sich die kommunale oder kantonale Regulierung ändert. Der Eigentümer unterschreibt, wir machen.

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