Eigentümer einer Zweitwohnung in Zermatt?
Kurzzeitvermietung in Zermatt: Regulierung und Bewilligungen
Lex Weber, kommunale Registrierung, Gästemeldung: der vollständige rechtliche Rahmen, um Ihr Objekt in Zermatt regelkonform zu vermieten.
Lokales Team vor Ort in Zermatt · Antwort innert 24 h
01Lex Weber: was der Baustopp von 2013 für Sie wirklich ändert
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Lex Weber, hervorgegangen aus der 2012 angenommenen Initiative) begrenzt den Zweitwohnungsanteil pro Gemeinde auf 20%. Zermatt liegt weit über dieser Schwelle: Seit 2013 kann dort keine neue «klassische» Zweitwohnung mehr bewilligt werden. Aber - und das ist der Punkt, den viele Eigentümer missverstehen - die Lex Weber schränkt die Kurzzeitvermietung bestehender Wohnungen nicht ein. Sie unterscheidet zwei sehr verschiedene Situationen.
Die «altrechtlichen» Wohnungen - erstellt oder mit einer vor dem 11. März 2012 rechtskräftig gewordenen Bewilligung, in der Praxis der gesamte Bestand vor dem Baustopp von 2013 - sind in ihrer Nutzung frei: Erstwohnsitz, Zweitwohnung, Kurzzeit- oder Langzeitvermietung. Das gilt für die grosse Mehrheit der Wohnungen und Chalets in Zermatt. Diese Freiheit ist im Grundbuch eingetragen und stellt im Übrigen einen Wertfaktor des Objekts dar.
Die nach dem Baustopp bewilligten Wohnungen können nur unter Auflagen bewilligt werden, namentlich als «touristisch bewirtschaftete Wohnungen» im Sinne von Art. 7 des Gesetzes: Objekte, deren Bewilligung vorschreibt, dass sie auf dem Markt zur Vermietung angeboten werden - die berühmten «warmen Betten» -, entweder im Rahmen einer organisierten Struktur oder durch den Eigentümer selbst nach definierten Modalitäten. Für diese Objekte ist Vermieten keine Option, sondern eine Pflicht, deren Einhaltung kontrolliert werden kann. Diese Anmerkung steht im Grundbuch: Vor jeder Vermietung (oder jedem Kauf) muss geprüft werden, welche der beiden Kategorien für Ihr Objekt gilt.
02Die obligatorische Registrierung der Vermieter im Wallis
Seit dem 1. September 2022 sieht das Walliser Recht (Revision der Gesetzgebung über das Beherbergungswesen und die Gewerbepolizei) eine Meldepflicht vor: Jede natürliche oder juristische Person, die eine Wohnung zu touristischen Zwecken, gegen Entgelt und ohne Hotelleistungen vermietet oder untervermietet, muss sich bei der Gemeindebehörde am Ort des Objekts melden - und zwar unabhängig vom Buchungskanal, ob Airbnb, Booking.com, Agentur oder Direktvermietung.
Die Gemeinde führt auf dieser Grundlage ein Vermieterregister, dessen Daten den kommunalen und kantonalen Behörden zu Kontroll-, Steuer- und Statistikzwecken zugänglich sind. Bei Verletzung dieser Meldepflicht sind Sanktionen vorgesehen. Konkret für Zermatt: Bevor Sie Ihr erstes Inserat veröffentlichen, muss Ihre Vermietungstätigkeit der Gemeinde gemeldet und Ihre Angaben im Register eingetragen sein. Es ist ein einmaliger Schritt pro Objekt, der aber bei Änderungen (Verkauf, Wechsel des Verwalters) aktuell gehalten werden muss.
03Die Gästemeldung: jeder Gast, ab Ankunft
Getrennt von der Meldung des Vermieters ist die Gästemeldung eine wiederkehrende Pflicht: In Zermatt muss jeder Gast elektronisch bei Zermatt Tourismus registriert werden, in der Regel am Tag seiner Ankunft, mit einem Mindestdatensatz - Name und Vorname, Nationalität, Sprache, Geburtsdatum, An- und Abreisedaten, Kontaktdaten des Hauptgastes. Diese Registrierung dient zugleich der Abrechnung der Kurtaxe von CHF 4.– pro Erwachsenen und Nacht, der Tourismusstatistik und der Bereitstellung der Daten für die Polizei im Notfall.
Für einen Eigentümer in Eigenverwaltung bedeutet das, die Identität jedes Bewohners (nicht nur der Person, die gebucht hat) vor oder bei der Ankunft zu erfassen und ins System einzugeben - auch am Samstagabend um 22 Uhr, wenn in derselben Woche drei Gruppen ankommen. Es ist typischerweise die Art von Pflicht, die man nach ein paar Monaten vernachlässigt - und die bei der ersten Kontrolle oder beim ersten Zwischenfall wieder auftaucht.
04Versicherungen und Stockwerkeigentum: die Prüfungen vor der ersten Buchung
Zwei Prüfungen ergänzen den rechtlichen Teil. Die Versicherung zuerst: Die Gebäude- und Hausratpolice einer Zweitwohnung deckt eine gewerbliche Vermietungsnutzung nicht automatisch ab. Die Tätigkeit muss Ihrem Versicherer gemeldet werden, und drei Punkte sind zu prüfen: die Haftpflicht des Gebäudeeigentümers, die Deckung von durch Gäste verursachten Schäden und idealerweise der Mietertragsausfall im Schadenfall. Die Programme der Plattformen (etwa AirCover von Airbnb) sind nützliche Ergänzungen, enthalten aber Ausschlüsse: Sie ersetzen keine korrekt formulierte Police.
Das Stockwerkeigentum sodann: Wenn Ihre Wohnung im Stockwerkeigentum steht, prüfen Sie, dass das Reglement der Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung weder verbietet noch einschränkt. In Zermatt, einem vom Tourismus lebenden Ort, sind feindliche Reglemente selten, aber eine nachträglich entdeckte einschränkende Klausel kann Ihr Projekt blockieren. Das Reglement und die Protokolle der letzten Versammlungen sind in einer Stunde gelesen - eine sehr gut investierte Stunde.
05Ihr Objekt legal vermieten: die 6 Schritte
1. Den Lex-Weber-Status des Objekts prüfen im Grundbuch: altrechtlich (freie Nutzung) oder touristische Bewirtschaftungsauflage (Vermietungspflicht).
2. Das Reglement des Stockwerkeigentums kontrollieren und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft informieren.
3. Sich bei der Gemeinde Zermatt melden als Vermieter (Vermieterregister, Walliser Pflicht seit dem 1. September 2022).
4. Die Versicherungen anpassen: Gebäudehaftpflicht, Gästeschäden, Ertragsausfall.
5. Die Gästemeldung und die Kurtaxe einrichten bei Zermatt Tourismus (elektronische Registrierung bei Ankunft, CHF 4.– pro Erwachsenen und Nacht).
6. Dokumentieren und archivieren: Meldungen, Kurtaxenrechnungen, Korrespondenz mit der Gemeinde - Ihr Konformitätsdossier für den Kontrollfall.
Für die von uns verwalteten Objekte gehören diese sechs Schritte zum Onboarding: Wir prüfen den Status des Objekts, erledigen die Meldungen, richten die automatischen Deklarationen ein und halten das Dossier aktuell, wenn sich die kommunale oder kantonale Regulierung ändert. Der Eigentümer unterschreibt, wir machen.
06Anmeldung und Pflichten als Vermieter in Zermatt
Viele Eigentümer suchen nach einer «Registrierungsnummer» für ihre Kurzzeitvermietung, wie sie etwa aus den Niederlanden oder Frankreich bekannt ist. Die ehrliche Antwort: Im Wallis gibt es keine einheitliche kantonale Registrierungsnummer - die Pflichten sind kommunal geregelt. Massgebend ist die Anmeldung Ihres Mietobjekts bei der Gemeinde bzw. bei Zermatt Tourismus: Zermatt Tourismus erhebt die Kurtaxe im Auftrag der Gemeinde auf Basis des kommunalen Wohnungsregisters. Ist Ihre Zweitwohnung dort korrekt erfasst und Ihre Vermietungstätigkeit gemeldet, haben Sie den formellen Teil erledigt - eine separate Nummer, die Sie in Ihr Airbnb- oder Booking.com-Inserat eintragen müssten, existiert in Zermatt nicht.
Danach beginnt der laufende Teil. Erstens die monatliche Logiernächte-Abrechnung: Die elektronisch gemeldeten Übernachtungen werden von Zermatt Tourismus im Folgemonat in Rechnung gestellt - Beträge, Jahrespauschale und Ablauf erklärt unser Leitfaden zur Kurtaxe für Vermieter in Zermatt. Zweitens die Meldepflicht für ausländische Gäste: Wie in der Hotellerie ist für Gäste aus dem Ausland ein Meldeschein mit den Personalien auszufüllen; in Zermatt wird diese Meldung über die elektronische Gästeregistrierung abgewickelt. Drittens die Lex Weber: Bei jeder Zweitwohnung ist zu prüfen, ob sie altrechtlich frei nutzbar ist oder einer touristischen Bewirtschaftungsauflage mit Vermietungspflicht unterliegt.
Praktischer Rat: Bewahren Sie von Anfang an jede Bestätigung auf - die Anmeldung des Mietobjekts, die monatlichen Kurtaxenrechnungen, die Meldescheine Ihrer ausländischen Gäste. Dieses Dossier ist Ihr bester Schutz, falls die Gemeinde oder Zermatt Tourismus eine Kontrolle durchführt, und es erleichtert auch die jährliche Steuererklärung Ihrer Mieteinnahmen. Für die von uns betreuten Objekte übernehmen wir diese Anmeldungen und Abrechnungen vollständig und führen das Konformitätsdossier für Sie - was das im Alltag bedeutet, zeigt unsere Seite zur Vermietung Ihrer Ferienwohnung in Zermatt.
07Kurtaxe: die Zahlen, die jeder Vermieter in Zermatt kennen muss
Die Gästemeldung aus Abschnitt 03 ist zugleich die Grundlage der Kurtaxe. Massgebend ist das Kurtaxenreglement der Gemeinde Zermatt, in Kraft seit dem 1. November 2022. Geschuldet ist die Taxe vom Gast, aber der Beherberger muss sie erheben und abliefern: Andernfalls haftet er persönlich dafür. Der Tarif beträgt CHF 4.– pro Person und Nacht, für alle Unterkunftsformen gleich; Kinder von 9 bis unter 16 Jahren zahlen CHF 2.–, Kinder unter 9 Jahren sind befreit.
Zermatt Tourismus stellt die gemeldeten Übernachtungen im Folgemonat in Rechnung, zahlbar innert 30 Tagen; bei Verzug folgen eine Mahnung, ein Verzugszins von 5 % und ein Betreibungsverfahren. Nutzt der Eigentümer seine Wohnung auch selbst, kommt eine Jahrespauschale von CHF 160.– pro Bett hinzu, die entgeltliche Vermietungen ausdrücklich nicht abdeckt: Beide Regelungen gelten nebeneinander. Wer sich der Zahlung entzieht oder falsche Angaben macht, riskiert eine Busse von bis zu CHF 5'000.–. Rechenbeispiele und Fristen erklärt unser Leitfaden zur Kurtaxe in Zermatt.
08Verwaltung und Konformität: wer macht was
Eigentümer, die nicht in Zermatt wohnen, fragen oft, ob ihnen eine Ferienwohnungsverwaltung die behördlichen Pflichten abnimmt. Die ehrliche Antwort: Sie nimmt Ihnen die Arbeit ab, nicht die Verantwortung. Die Meldung bei der Gemeinde, die Gästemeldung und die Kurtaxenabrechnung sind Pflichten der Person, die vermietet. Eine Verwaltung erledigt sie in Ihrem Auftrag, Tag für Tag, und bewahrt die Belege auf; wird aber nichts gemeldet, schreibt die Gemeinde dem Eigentümer. Deshalb gehört die Aufgabenteilung schriftlich in den Verwaltungsauftrag, statt stillschweigend vorausgesetzt zu werden.
In unseren Mandaten zur Vermietung und Verwaltung ist die Aufteilung ausdrücklich geregelt. Der Eigentümer liefert die Unterlagen, die nur er besitzt (Grundbuchauszug mit dem Lex-Weber-Status des Objekts, Reglement des Stockwerkeigentums, Versicherungspolicen), und unterschreibt die Meldung bei der Gemeinde. Wir übernehmen alles Wiederkehrende: die elektronische Registrierung jedes Gastes bei Zermatt Tourismus, die Kurtaxenabrechnungen, die Ablage jeder Meldung und die Verfolgung regulatorischer Änderungen. Was das im Alltag bedeutet, zeigt unsere Seite zur Ferienwohnungsverwaltung in Zermatt; für hochwertige Objekte mit zusätzlichen Leistungen beschreibt unser Leitfaden zur Chalet-Verwaltung in Zermatt die Organisation.
09Bund, Kanton, Gemeinde: wer welche Regel setzt
Die Pflichten eines Vermieters in Zermatt stammen aus drei Ebenen, und es hilft, sie auseinanderzuhalten. Der Bund regelt mit dem Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Lex Weber) den Bestand: In Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungen dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden, und es wird zwischen altrechtlichen Wohnungen (am 11. März 2012 bestehend oder rechtskräftig bewilligt) und später bewilligten Wohnungen unterschieden. Der Kanton Wallis hat mit der Revision der Gesetzgebung über das Beherbergungswesen und die Gewerbepolizei die Meldepflicht der Vermieter eingeführt, in Kraft seit dem 1. September 2022. Die Gemeinde Zermatt führt das Vermieterregister und das Wohnungsregister und hat mit dem Kurtaxenreglement die Taxe festgelegt; Zermatt Tourismus nimmt die Gästemeldungen entgegen und erhebt die Kurtaxe in ihrem Auftrag.
Für Sie als Eigentümer heisst das: Eine Änderung kann von jeder dieser Ebenen kommen, und sie betrifft nicht immer alle Objekte gleich. Die kommunalen Reglemente werden auf Deutsch publiziert, und die Korrespondenz mit der Gemeindeverwaltung läuft auf Deutsch. Wir verfolgen diese Texte im Original und passen die Abläufe der Objekte in unserer Verwaltung an, wenn sich etwas ändert, statt Sie mit jeder neuen Fassung zu behelligen. Zur praktischen Seite der Konformität gehören auch die Ankünfte in einem autofreien Dorf und die Wechsel mit Teams aus dem Tal: Unsere Leitfäden zum Remote-Check-in in Zermatt und zur Reinigung in Zermatt beschreiben sie.
Ist Ihr Objekt für die Kurzzeitvermietung regelkonform?
Unsere kostenlose Analyse umfasst die Prüfung des Lex-Weber-Status Ihres Objekts und den vollständigen Überblick über Ihre Pflichten in Zermatt.
Kostenlose Analyse anfordernHäufige Fragen
Verbietet die Lex Weber die Kurzzeitvermietung meines Objekts in Zermatt?
Nein, im Gegenteil. Wohnungen, die vor dem Baustopp von 2013 erstellt oder bewilligt wurden (altrechtlich), dürfen frei in Kurzzeitvermietung vermietet werden. Neuere Wohnungen, die als «touristisch bewirtschaftete Wohnungen» bewilligt wurden, sind ihrerseits zur Vermietung verpflichtet: Die Lex Weber fördert warme Betten, sie verbietet sie nicht. Eingefroren ist seit 2013 der Bau neuer klassischer Zweitwohnungen.
Muss ich mich bei der Gemeinde registrieren, um in Zermatt zu vermieten?
Ja. Seit dem 1. September 2022 verpflichtet das Walliser Recht jede Person, die eine Wohnung zu touristischen Zwecken, gegen Entgelt und ohne Hotelleistungen vermietet, sich bei der Gemeinde zu melden - unabhängig vom Buchungskanal (Airbnb, Booking.com oder Direktvermietung). Die Gemeinde führt ein Vermieterregister, und bei Verstössen sind Sanktionen vorgesehen.
Muss jeder Gast gemeldet werden, der in meiner Unterkunft übernachtet?
Ja. In Zermatt muss jeder Gast elektronisch bei Zermatt Tourismus registriert werden, in der Regel am Tag seiner Ankunft, mit seinen persönlichen Daten (Name, Nationalität, Geburtsdatum, Aufenthaltsdaten). Diese Registrierung dient der Abrechnung der Kurtaxe, der Statistik und der Bereitstellung der Daten für die Polizei im Notfall.
Welche Versicherungen braucht es für eine Kurzzeitvermietung in Zermatt?
Eine Kurzzeitvermietung muss Ihrem Versicherer gemeldet werden: Die Gebäude- und Hausratdeckung einer Zweitwohnung schliesst die gewerbliche Vermietungsnutzung nicht automatisch ein. Zu prüfen sind die Gebäudehaftpflicht, die Deckung von durch Gäste verursachten Schäden und der Mietertragsausfall. Die Garantien der Plattformen (wie AirCover) sind eine Ergänzung, kein Ersatz für eine korrekt formulierte Police.
Bin ich weiterhin verantwortlich, wenn ich eine Verwaltung beauftrage?
Ja. Die Meldung bei der Gemeinde, die Gästemeldung und die Kurtaxe sind Pflichten der Person, die vermietet. Eine Verwaltung erledigt sie in Ihrem Auftrag und bewahrt die Belege auf, genau dafür ist das Mandat da; die Verantwortung gegenüber der Gemeinde bleibt aber bei Ihnen. Halten Sie die Aufgabenteilung im Verwaltungsauftrag schriftlich fest.
Deckt die Jahrespauschale der Kurtaxe meine Vermietungen ab?
Nein. Die Jahrespauschale von CHF 160.– pro Bett gilt für die Eigennutzung durch den Eigentümer. Für jede entgeltlich vermietete Nacht ist die Kurtaxe von CHF 4.– pro Person zusätzlich geschuldet und wird über die Gästemeldung bei Zermatt Tourismus abgerechnet.
Gibt es in Zermatt eine Registrierungsnummer für mein Inserat?
Nein. Im Wallis gibt es keine einheitliche kantonale Registrierungsnummer, die Sie in Ihr Airbnb- oder Booking.com-Inserat eintragen müssten. Massgebend sind die Meldung Ihrer Vermietungstätigkeit bei der Gemeinde und die Anmeldung Ihres Mietobjekts bei Zermatt Tourismus, das die Kurtaxe im Auftrag der Gemeinde erhebt.
Weiterführende Themen
Concierge-Service Zermatt
Vermietungsservice inklusive regulatorischer Konformität.
Kurtaxe in Zermatt
Beträge, Jahrespauschale, Meldung und Sanktionen im Detail.
Vermietungsservice
Unser schlüsselfertiger Service, vom Inserat bis zur Konformität.
Die Lex Weber für Eigentümer erklärt
Was das Gesetz konkret für Ihr Objekt und Ihre Vermietung ändert.
Anmelden: Wallis oder Waadt
Warum es keine schweizweite Registrierungsnummer gibt und was die Gemeinde wirklich verlangt.
Reinigung in Zermatt
Wechsel auf Hotelniveau in einem Dorf, in dem die Teams aus dem Tal kommen.
Remote-Check-in in Zermatt
Schlüsselübergabe, Gepäck und späte Züge in einem autofreien Dorf.
Chalet-Verwaltung in Zermatt
Was der Verwaltungsauftrag für hochwertige Objekte umfasst, von den Teams bis zur Abrechnung.