Kurzzeitvermietung in Verbier: Regulierung und Bewilligungen

Lex Weber, Meldung bei der Gemeinde, Gästemeldung, Versicherungen: der komplette rechtliche Rahmen, um Ihre Immobilie mit ruhigem Gewissen zu vermieten.

Die Lex Weber in Val de Bagnes: Was sie wirklich ändert

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Lex Weber, in Kraft seit 2013) begrenzt den Anteil an Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20%. Val de Bagnes, zu dem Verbier gehört, zählt rund 55%: Die Gemeinde überschreitet die Obergrenze bei weitem, und der Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen ist dort seit 2013 eingefroren. Erste Konsequenz für Eigentümer: Das Angebot ist strukturell begrenzt, was sowohl den Wert der bestehenden Objekte als auch die Mietnachfrage stützt.

Entgegen einer verbreiteten Annahme verbietet die Lex Weber die Kurzzeitvermietung nicht — sie regelt den Bau, nicht die Vermietungsnutzung. In Verbier bestehen zwei Regelungen nebeneinander. Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 / dem Inkrafttreten 2013 erstellt oder bewilligt wurden, profitieren vom altrechtlichen Status («altrechtliche Wohnungen»): Sie können frei bewohnt, ganzjährig oder kurzzeitig vermietet werden. Wohnungen, die nach diesem Datum in einer Gemeinde über der Quote erstellt werden, sind nur unter Auflagen zulässig, insbesondere als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des Gesetzes: Diese müssen dauerhaft auf dem touristischen Markt zur Vermietung angeboten werden — die Vermietung ist dann kein Recht mehr, sondern eine im Grundbuch eingetragene Pflicht.

Vor dem Kauf oder der Vermietung muss daher der genaue Status des Objekts geprüft werden: Grundbuchauszug, allfälliger Eintrag einer touristischen Nutzungsbeschränkung und kommunales Baureglement. Diese Prüfung ist Teil unserer kostenlosen Analyse, und wir erläutern sie auch in unserem Guide Kaufen und Vermieten in Verbier.

Die Meldepflicht: das Walliser Vermieterregister

Im Wallis verpflichtet die kantonale Beherbergungsgesetzgebung (Gesetz über die Beherbergung, die Bewirtung und den Detailhandel mit alkoholischen Getränken samt Verordnung) jede natürliche oder juristische Person, die eine Wohnung gegen Entgelt und ohne Hotelservice zu touristischen Zwecken vermietet oder untervermietet, sich bei der Gemeindebehörde am Standort der Wohnung zu melden. Die Gemeinden führen ein Vermieterregister, dessen Daten polizeilichen, steuerlichen und statistischen Kontrollen dienen.

Konkret bedeutet das in Val de Bagnes: die Vermietung Ihrer Immobilie der Gemeinde melden, bevor Sie Ihr Inserat veröffentlichen, dann die Gäste bei jeder Ankunft über die elektronischen Anmeldescheine melden und die Kurtaxe erheben (CHF 4.– pro Erwachsenem und Nacht im Sektor Verbier). Hinzu kommt die bundesrechtliche Pflicht, entgeltlich beherbergte ausländische Gäste zu melden.

Derzeit verlangt das Wallis keine Registrierungsnummer, die auf den Inseraten anzugeben wäre, wie es in anderen Rechtsordnungen der Fall ist. Der Rahmen entwickelt sich jedoch laufend weiter — kantonale Revisionen, Gemeindereglemente, Praktiken der Plattformen: Wir übernehmen diese Überwachung für jedes verwaltete Objekt und aktualisieren Ihre Inserate und Meldungen, ohne dass Sie sich darum kümmern müssen.

Versicherungen: Ihre aktuelle Police genügt wahrscheinlich nicht

Eine für den Privatgebrauch abgeschlossene Hausrat- und Gebäudeversicherung deckt die Kurzzeitvermietung in der Regel nicht: Bei einem durch einen Mieter verursachten Schadenfall kann der Versicherer seine Leistung kürzen oder verweigern, wenn ihm die Vermietungsnutzung nicht gemeldet wurde. Drei Deckungen sind mit Ihrem Versicherer zu prüfen: durch Mieter verursachte Schäden (Mobiliar, Wasserschäden, Glasbruch), die Haftpflicht des Vermieters (ein Gast verletzt sich in Ihrem Chalet) und je nach Fall eine Garantie für Mietertragsausfall, falls ein Schadenfall das Objekt unbewohnbar macht.

Der Schutz der Plattformen — wie AirCover für Gastgeber — ist als Ergänzung nützlich, aber Bedingungen, Ausschlüsse und Obergrenzen machen ihn nicht zum Ersatz für eine angepasste Schweizer Versicherungspolice. Bei einem Chalet im Wert von mehreren Millionen Franken mit Spa und Kamin verdient die Frage mehr als ein angekreuztes Kästchen auf einer Plattform.

Legal vermieten in Verbier: die 5 Schritte

1. Den Lex-Weber-Status des Objekts prüfen

Grundbuchauszug: altrechtlicher Status (volle Freiheit) oder touristische Nutzungsbeschränkung (Vermietungspflicht). Im Zweifelsfall geben Gemeinde und Kanton Auskunft.

2. Sich bei der Gemeinde Val de Bagnes melden

Eintragung ins Vermieterregister vor der ersten Vermietung, gemäss der Walliser Beherbergungsgesetzgebung.

3. Die Versicherungen anpassen

Die Vermietungsnutzung dem Versicherer melden und Mieterschäden, Vermieterhaftpflicht und Ertragsausfall abdecken.

4. Die Erhebung der Kurtaxe organisieren

CHF 4.– pro Erwachsenem und Nacht im Sektor Verbier, halber Tarif für 6- bis 16-Jährige, mit Meldung der Übernachtungen bei jeder Ankunft.

5. Die Meldungen aktuell halten

Elektronische Anmeldescheine, Übernachtungsabrechnungen, Meldung ausländischer Gäste und Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung.

Konformität, integriert in die Verwaltung

Lex-Weber-Status, Meldung bei der Gemeinde, Meldungen und Kurtaxe: Unsere kostenlose Analyse klärt Ihre Situation vollständig, noch vor der ersten Buchung.

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Was unser Concierge-Service übernimmt

Für jede Immobilie, die wir in Verbier verwalten, ist die Konformität Teil des Service: Prüfung des Wohnungsstatus bei der Übernahme in die Verwaltung, Meldung bei der Gemeinde, elektronische Gästemeldung bei jeder Ankunft, Erhebung und Weiterleitung der Kurtaxe, Pflichtangaben auf den Inseraten und laufende regulatorische Überwachung — ändert die Gemeinde oder der Kanton die Anforderungen, werden Ihre Inserate und Meldungen ohne Ihr Zutun angepasst. Sie erhalten Ihre Einnahmen, Ihr Concierge-Service Verbier trägt die administrative Last, im Rahmen unseres Vermietungsservice All-inclusive.

Häufige Fragen

Verbietet die Lex Weber die Vermietung meiner Immobilie in Verbier?

Nein. Die Lex Weber beschränkt den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Anteil von über 20%, was auf Val de Bagnes zutrifft (rund 55%). Sie verbietet die Kurzzeitvermietung nicht: Wohnungen, die vor 2013 erstellt oder bewilligt wurden (altrechtlicher Status), können frei vermietet werden, und neuere Wohnungen mit touristischer Nutzungsbeschränkung müssen sogar vermietet werden.

Muss ich meine Kurzzeitvermietung der Gemeinde Val de Bagnes melden?

Ja. Im Wallis verpflichtet die kantonale Beherbergungsgesetzgebung jede Person, die eine Wohnung gegen Entgelt und ohne Hotelservice touristisch vermietet, sich bei der Gemeindebehörde zu melden, die ein Vermieterregister führt. Zudem müssen die Übernachtungen bei der Ankunft der Gäste gemeldet und die Kurtaxe erhoben werden.

Braucht es eine Registrierungsnummer für ein Airbnb-Inserat in Verbier?

Das Wallis kennt derzeit keine obligatorische Registrierungsnummer, die auf den Inseraten anzugeben wäre, wie es sie in gewissen Kantonen oder Nachbarländern gibt. Die Pflicht betrifft die Meldung des Vermieters bei der Gemeinde und die Meldung der Übernachtungen. Die Regulierung entwickelt sich jedoch laufend weiter: Wir verfolgen diese Entwicklungen für jedes von uns verwaltete Objekt und passen Ihre Inserate an, falls eine neue Pflicht entsteht.

Welche Versicherungen braucht es für die Kurzzeitvermietung in Verbier?

Ihre Standard-Hausrat- und Gebäudeversicherung deckt die kommerzielle Vermietungsnutzung in der Regel nicht: Sie müssen diese Ihrem Versicherer melden und die Deckungen anpassen (durch Mieter verursachte Schäden, Haftpflicht des Vermieters, Mietertragsausfall). Die Garantien der Plattformen wie AirCover sind eine Ergänzung, kein Ersatz für eine echte Versicherungspolice.