Eigentümer einer Zweitwohnung in Verbier?
Kurzzeitvermietung in Verbier: Regulierung und Bewilligungen
Lex Weber, Meldung bei der Gemeinde, Gästemeldung, Versicherungen: der komplette rechtliche Rahmen, um Ihre Immobilie mit ruhigem Gewissen zu vermieten.
Lokales Team vor Ort im Wallis · Antwort innert 24 h
01Die Lex Weber in Val de Bagnes: Was sie wirklich ändert
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Lex Weber, in Kraft seit 2013) begrenzt den Anteil an Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20%. Val de Bagnes, zu dem Verbier gehört, zählt rund 55%: Die Gemeinde überschreitet die Obergrenze bei weitem, und der Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen ist dort seit 2013 eingefroren. Erste Konsequenz für Eigentümer: Das Angebot ist strukturell begrenzt, was sowohl den Wert der bestehenden Objekte als auch die Mietnachfrage stützt.
Entgegen einer verbreiteten Annahme verbietet die Lex Weber die Kurzzeitvermietung nicht - sie regelt den Bau, nicht die Vermietungsnutzung. In Verbier bestehen zwei Regelungen nebeneinander. Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 / dem Inkrafttreten 2013 erstellt oder bewilligt wurden, profitieren vom altrechtlichen Status («altrechtliche Wohnungen»): Sie können frei bewohnt, ganzjährig oder kurzzeitig vermietet werden. Wohnungen, die nach diesem Datum in einer Gemeinde über der Quote erstellt werden, sind nur unter Auflagen zulässig, insbesondere als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des Gesetzes: Diese müssen dauerhaft auf dem touristischen Markt zur Vermietung angeboten werden - die Vermietung ist dann kein Recht mehr, sondern eine im Grundbuch eingetragene Pflicht.
Vor dem Kauf oder der Vermietung muss daher der genaue Status des Objekts geprüft werden: Grundbuchauszug, allfälliger Eintrag einer touristischen Nutzungsbeschränkung und kommunales Baureglement. Diese Prüfung ist Teil unserer kostenlosen Analyse, und wir erläutern sie auch in unserem Guide Kaufen und Vermieten in Verbier.
02Die Meldepflicht: das Walliser Vermieterregister
Im Wallis verpflichtet die kantonale Beherbergungsgesetzgebung (Gesetz über die Beherbergung, die Bewirtung und den Detailhandel mit alkoholischen Getränken samt Verordnung) jede natürliche oder juristische Person, die eine Wohnung gegen Entgelt und ohne Hotelservice zu touristischen Zwecken vermietet oder untervermietet, sich bei der Gemeindebehörde am Standort der Wohnung zu melden. Die Gemeinden führen ein Vermieterregister, dessen Daten polizeilichen, steuerlichen und statistischen Kontrollen dienen.
Die Meldung selbst kostet wenig Zeit. Sie gilt ab einer einzigen Übernachtung, ob Sie die ganze Wohnung oder nur einen Teil davon vermieten, und ebenso für die Untervermietung. Die anzugebenden Daten sind überschaubar: bei natürlichen Personen Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnadresse, bei juristischen Personen Firma und Sitz; dazu Adresse und Lage der Wohnung sowie ihre Beherbergungskapazität.
Konkret bedeutet das in Val de Bagnes: die Vermietung Ihrer Immobilie der Gemeinde melden, bevor Sie Ihr Inserat veröffentlichen, dann die Gäste bei jeder Ankunft über die elektronischen Anmeldescheine melden und die Kurtaxe erheben (CHF 4.– pro Erwachsenem und Nacht im Sektor Verbier). Hinzu kommt die bundesrechtliche Pflicht, entgeltlich beherbergte ausländische Gäste zu melden.
Derzeit verlangt das Wallis keine Registrierungsnummer, die auf den Inseraten anzugeben wäre, wie es in anderen Rechtsordnungen der Fall ist. Der Rahmen entwickelt sich jedoch laufend weiter - kantonale Revisionen, Gemeindereglemente, Praktiken der Plattformen: Wir übernehmen diese Überwachung für jedes verwaltete Objekt und aktualisieren Ihre Inserate und Meldungen, ohne dass Sie sich darum kümmern müssen.
03Ihre konkreten Pflichten als vermietender Eigentümer in Val de Bagnes
Um sich zurechtzufinden, muss man drei Regelungsebenen unterscheiden, die sich in Verbier überlagern. Auf Bundesebene regelt die Lex Weber den Status Ihrer Zweitwohnung: Sie bestimmt, ob Ihre Immobilie unter den altrechtlichen Status oder unter eine touristische Nutzungsbeschränkung fällt, wie oben erläutert. Auf kantonaler Ebene bewegt sich die touristische Vermietung im Rahmen des Walliser Tourismusgesetzes von 1996 und seiner Vollzugsverordnung von 2014, die namentlich die Tourismusabgaben einführen und deren Erhebung den Gemeinden übertragen. Auf Gemeindeebene schliesslich hat Val de Bagnes 2021 sein Reglement über die Kurtaxen verabschiedet, das die Beträge, die Modalitäten der Meldung und die Sanktionen für das gesamte Gemeindegebiet festlegt - den Sektor Verbier eingeschlossen.
In der Praxis bestimmen drei Pflichten das Jahr des vermietenden Eigentümers. Erstens: die Kurtaxe bei jedem Gast erheben - CHF 4.– pro Erwachsenem und Nacht im Sektor Verbier, halber Tarif für 6- bis 16-Jährige. Zweitens: die Übernachtungen dem Tourismusbüro melden: Gemäss dem kommunalen Reglement von 2021 wird die Übernachtungsabrechnung monatlich an das Tourismusbüro übermittelt, ergänzend zu den Anmeldescheinen, die bei jeder Ankunft von Gästen erstellt werden. Drittens: die erhobenen Beträge abliefern, und zwar an die Erhebungsstelle innert der vom Reglement gesetzten Fristen. Beträge nach Sektor, Jahrespauschale für Zweitwohnungen und detailliertes Verfahren: Wir haben der Kurtaxe in Verbier einen vollständigen Leitfaden gewidmet.
Für sich genommen ist keiner dieser Schritte kompliziert. Belastend ist ihre Wiederholung: Bei jeder Buchung müssen die Übernachtungen nach Altersklasse gezählt, die Abrechnung nachgeführt, die monatliche Meldefrist eingehalten und die Belege archiviert werden - und das zwölf Monate im Jahr, auch wenn Sie nicht in der Schweiz sind. Für die von uns verwalteten Objekte ist dieser vollständige Zyklus automatisiert und in Ihrem Reporting nachvollziehbar: Er ist einer der administrativen Bereiche, die unser Concierge-Service Verbier übernimmt, ebenso wie die auf dieser Seite beschriebene Überwachung der Regulierung.
04Versicherungen: Ihre aktuelle Police genügt wahrscheinlich nicht
Eine für den Privatgebrauch abgeschlossene Hausrat- und Gebäudeversicherung deckt die Kurzzeitvermietung in der Regel nicht: Bei einem durch einen Mieter verursachten Schadenfall kann der Versicherer seine Leistung kürzen oder verweigern, wenn ihm die Vermietungsnutzung nicht gemeldet wurde. Drei Deckungen sind mit Ihrem Versicherer zu prüfen: durch Mieter verursachte Schäden (Mobiliar, Wasserschäden, Glasbruch), die Haftpflicht des Vermieters (ein Gast verletzt sich in Ihrem Chalet) und je nach Fall eine Garantie für Mietertragsausfall, falls ein Schadenfall das Objekt unbewohnbar macht.
Der Schutz der Plattformen - wie AirCover für Gastgeber - ist als Ergänzung nützlich, aber Bedingungen, Ausschlüsse und Obergrenzen machen ihn nicht zum Ersatz für eine angepasste Schweizer Versicherungspolice. Bei einem Chalet im Wert von mehreren Millionen Franken mit Spa und Kamin verdient die Frage mehr als ein angekreuztes Kästchen auf einer Plattform.
05Zwei Gemeindeabgaben statt einer: Kurtaxe und Tourismusförderungstaxe
Die Kurtaxe ist nicht die einzige kommunale Abgabe, die einen Vermieter in Verbier betrifft. Seit dem 1. Januar 2022 erhebt Val de Bagnes zusätzlich eine Tourismusförderungstaxe (taxe de promotion touristique) bei den Nutzniessern des Tourismus, und ihr Reglement nennt ausdrücklich die Vermieter von Ferienchalets und Ferienwohnungen, auch jene mit Wohnsitz ausserhalb der Gemeinde. Anders als die Kurtaxe wird sie weder beim Gast erhoben noch pro Nacht berechnet: Es handelt sich um eine Jahrespauschale pro Wohnung, gestaffelt nach Zimmerzahl - die Skala des Reglements reicht von CHF 68.– für ein Studio bis CHF 408.– für 7 und mehr Zimmer. Ihr Ertrag fliesst in die Tourismusförderung, während die Kurtaxe laut ihrem eigenen Reglement im Interesse der Abgabepflichtigen zu verwenden ist und nicht für die Werbung eingesetzt werden darf. Vermieter, deren touristische Unterkunft weniger als 14 Tage vermietet wird, schulden die Taxe nicht. Die Gemeinde stellt ihre Rechnungen zweimal jährlich aus, am 31. März und am 30. September, zahlbar innert 30 Tagen.
Beide Reglemente sehen Sanktionen vor. Bei der Kurtaxe gilt: Werden die taxpflichtigen Übernachtungen nicht innert 30 Tagen nach einer schriftlichen Mahnung gemeldet, legt der Gemeinderat den geschuldeten Betrag nach eigenem Ermessen fest, so nah wie möglich an der tatsächlichen Situation des Veranlagten - und wer beherbergt, haftet persönlich für eine Taxe, die er bei seinen Gästen hätte erheben müssen. Bei der Tourismusförderungstaxe verursacht eine Ermessensveranlagung Kosten von CHF 500.– und kommt einem vollstreckbaren Urteil im Sinne des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs gleich; wer die nötigen Angaben nicht liefert oder nicht fristgerecht zahlt, riskiert eine Busse von CHF 100.– bis CHF 1'000.–, wer falsche Angaben macht, eine Busse bis zum Dreifachen des hinterzogenen Betrags - und die Bezahlung einer Busse befreit nicht von der geschuldeten Taxe.
Mit anderen Worten: Ohne Meldung zu vermieten, kostet am Ende immer mehr, als sich zu melden. Zu prüfen, ob eine Immobilie korrekt bei der Gemeinde gemeldet ist, gehört zu den ersten Schritten, wenn wir sie in die Verwaltung übernehmen - damit das Dossier auf einer soliden Grundlage startet.
06Stockwerkeigentum und Untermiete: der Rest der Checkliste
Ein freistehendes Chalet umgeht diese Frage; eine Wohnung im Stockwerkeigentum fast nie. Das Reglement Ihrer Eigentümergemeinschaft kann die Kurzzeitvermietung einschränken, an Bedingungen knüpfen, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen regeln oder die Anbringung einer Schlüsselbox betreffen. Es ist das Dokument, das Eigentümer am wenigsten lesen - und dasjenige, das die meisten Projekte im laufenden Betrieb ausbremst. In Verbier, wo viele Objekte in Gebäuden liegen, die Ganzjahresbewohner und gelegentliche Eigentümer teilen, ist das Thema heikel.
Die richtige Methode besteht darin, alle drei Ebenen zu kreuzen - Bundesgesetz, kommunales Reglement, Reglement des Stockwerkeigentums -, bevor Sie auch nur einen Franken investieren. Die restriktivste der drei setzt sich durch, und es ist nicht immer die, die man erwartet.
Sind Sie Mieter und nicht Eigentümer, ändert sich die Logik vollständig: Die Untermiete setzt die vorgängige Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 OR), und wer ohne diese Zustimmung untervermietet, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses. Die kantonale Meldepflicht gilt für die Untervermietung genauso wie für die Vermietung; die beiden Pflichten sind also kumulativ: Die Meldung bei der Gemeinde ersetzt die Zustimmung des Vermieters nicht, und die Zustimmung des Vermieters entbindet nicht von der Meldung.
Schliesslich gehören die Mieteinnahmen in Ihre Steuererklärung, zusammen mit den damit verbundenen Kosten. Ihre steuerliche Behandlung hängt von Ihrem Wohnsitzkanton und Ihrer persönlichen Situation ab und ist mit Ihrer Treuhandstelle zu klären.
07Legal vermieten in Verbier: die 5 Schritte
1. Den Lex-Weber-Status des Objekts prüfen
Grundbuchauszug: altrechtlicher Status (volle Freiheit) oder touristische Nutzungsbeschränkung (Vermietungspflicht). Im Zweifelsfall geben Gemeinde und Kanton Auskunft.
2. Sich bei der Gemeinde Val de Bagnes melden
Eintragung ins Vermieterregister vor der ersten Vermietung, gemäss der Walliser Beherbergungsgesetzgebung.
3. Die Versicherungen anpassen
Die Vermietungsnutzung dem Versicherer melden und Mieterschäden, Vermieterhaftpflicht und Ertragsausfall abdecken.
4. Die Erhebung der Kurtaxe organisieren
CHF 4.– pro Erwachsenem und Nacht im Sektor Verbier, halber Tarif für 6- bis 16-Jährige, mit Meldung der Übernachtungen bei jeder Ankunft.
5. Die Meldungen aktuell halten
Elektronische Anmeldescheine, Übernachtungsabrechnungen, Meldung ausländischer Gäste und Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung.
Konformität, integriert in die Verwaltung
Lex-Weber-Status, Meldung bei der Gemeinde, Meldungen und Kurtaxe: Unsere kostenlose Analyse klärt Ihre Situation vollständig, noch vor der ersten Buchung.
Kostenlose Analyse anfordernWas unser Concierge-Service übernimmt
Für jede Immobilie, die wir in Verbier verwalten, ist die Konformität Teil des Service: Prüfung des Wohnungsstatus bei der Übernahme in die Verwaltung, Meldung bei der Gemeinde, elektronische Gästemeldung bei jeder Ankunft, Erhebung und Weiterleitung der Kurtaxe, Pflichtangaben auf den Inseraten und laufende regulatorische Überwachung - ändert die Gemeinde oder der Kanton die Anforderungen, werden Ihre Inserate und Meldungen ohne Ihr Zutun angepasst. Sie erhalten Ihre Einnahmen, Ihr Concierge-Service Verbier trägt die administrative Last, im Rahmen unseres Vermietungsservice All-inclusive.
Bei grösseren Chalets - mehrere Schlafzimmer, Spa, internationale Gäste mit Hotelansprüchen - ist die Konformität ein Teil eines umfassenderen Auftrags. Auf unserer Seite zur Chalet-Verwaltung der Spitzenklasse in Verbier erfahren Sie, wie Vermarktung, Gästeempfang, Koordination der Dienstleister und Reporting darum herum ineinandergreifen.
Häufige Fragen
Verbietet die Lex Weber die Vermietung meiner Immobilie in Verbier?
Nein. Die Lex Weber beschränkt den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Anteil von über 20%, was auf Val de Bagnes zutrifft (rund 55%). Sie verbietet die Kurzzeitvermietung nicht: Wohnungen, die vor 2013 erstellt oder bewilligt wurden (altrechtlicher Status), können frei vermietet werden, und neuere Wohnungen mit touristischer Nutzungsbeschränkung müssen sogar vermietet werden.
Muss ich meine Kurzzeitvermietung der Gemeinde Val de Bagnes melden?
Ja. Im Wallis verpflichtet die kantonale Beherbergungsgesetzgebung jede Person, die eine Wohnung gegen Entgelt und ohne Hotelservice touristisch vermietet, sich bei der Gemeindebehörde zu melden, die ein Vermieterregister führt. Zudem müssen die Übernachtungen bei der Ankunft der Gäste gemeldet und die Kurtaxe erhoben werden.
Braucht es eine Registrierungsnummer für ein Airbnb-Inserat in Verbier?
Das Wallis kennt derzeit keine obligatorische Registrierungsnummer, die auf den Inseraten anzugeben wäre, wie es sie in gewissen Kantonen oder Nachbarländern gibt. Die Pflicht betrifft die Meldung des Vermieters bei der Gemeinde und die Meldung der Übernachtungen. Die Regulierung entwickelt sich jedoch laufend weiter: Wir verfolgen diese Entwicklungen für jedes von uns verwaltete Objekt und passen Ihre Inserate an, falls eine neue Pflicht entsteht.
Welche Versicherungen braucht es für die Kurzzeitvermietung in Verbier?
Ihre Standard-Hausrat- und Gebäudeversicherung deckt die kommerzielle Vermietungsnutzung in der Regel nicht: Sie müssen diese Ihrem Versicherer melden und die Deckungen anpassen (durch Mieter verursachte Schäden, Haftpflicht des Vermieters, Mietertragsausfall). Die Garantien der Plattformen wie AirCover sind eine Ergänzung, kein Ersatz für eine echte Versicherungspolice.
Ist die Kurtaxe die einzige kommunale Abgabe für Vermieter in Verbier?
Nein. Seit dem 1. Januar 2022 erhebt Val de Bagnes zusätzlich eine Tourismusförderungstaxe, deren Reglement ausdrücklich die Vermieter von Ferienchalets und Ferienwohnungen nennt, auch jene mit Wohnsitz ausserhalb der Gemeinde. Es handelt sich um eine Jahrespauschale pro Wohnung, gestaffelt nach Zimmerzahl, die nicht beim Gast erhoben wird. Vermieter, deren Unterkunft weniger als 14 Tage vermietet wird, schulden sie nicht.
Was passiert, wenn ich vermiete, ohne die Übernachtungen zu melden?
Werden die taxpflichtigen Übernachtungen nicht innert 30 Tagen nach einer schriftlichen Mahnung gemeldet, legt der Gemeinderat von Val de Bagnes den geschuldeten Betrag nach eigenem Ermessen fest (Ermessensveranlagung), und wer beherbergt, haftet persönlich für die Kurtaxe. Das Reglement über die Tourismusförderungstaxe sieht zudem Bussen von CHF 100.– bis CHF 1'000.– vor, wenn Angaben nicht geliefert oder Rechnungen nicht fristgerecht bezahlt werden.
Weiterführende Informationen
Concierge-Service Verbier
Umfassender Vermietungsservice für Ihre Immobilie: Inserate, Preisgestaltung, Gästeempfang und Konformität.
Kaufen und Vermieten in Verbier
Lex Weber beim Kauf, Quadratmeterpreise, Quartiere und realistische Erträge.
Unser Vermietungsservice
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Die Lex Weber für Eigentümer erklärt
Was das Gesetz konkret für Ihre Immobilie und Ihre Vermietung ändert.
Wallis oder Waadt: wo anmelden?
Kommunale Walliser Pflichten, das Waadtländer LEAE und die 90-Tage-Regel im Vergleich.
Chalet-Verwaltung der Spitzenklasse in Verbier
Vermarktung, Gästeempfang, Koordination der Dienstleister, Konformität und Reporting für gehobene Chalets.