Einnahmen aus Ihrer Kurzzeitvermietung deklarieren: der Leitfaden für Eigentümer
Ihre Immobilie ist in Verwaltung, die Aufenthalte folgen aufeinander, und jeden Monat treffen die Einnahmen auf Ihrem Konto ein. Bleibt eine Frage, die alle unsere Eigentümer mindestens einmal stellen: Wie werden diese Einnahmen deklariert, und was kann ich abziehen? Hier die konkrete Anleitung, mit einem Rechenbeispiel, das dem entspricht, was Sie in der delegierten Verwaltung tatsächlich erleben. Für den allgemeinen Rahmen — Eigenmietwert, Mehrwertsteuer, Kurtaxe, Nichtansässige — lesen Sie zuerst unseren Artikel über die Besteuerung der Kurzzeitvermietung in der Schweiz; hier geht es um die Steuererklärung.
Eine Präzisierung vorweg: Dieser Artikel behandelt den häufigsten Fall — die Immobilie im Besitz einer Privatperson mit Wohnsitz in der Schweiz. Wenn Sie im Ausland leben oder die Wohnung einer Gesellschaft (AG oder GmbH) gehört, unterscheidet sich die Logik erheblich: internationale Steueranknüpfung und Doppelbesteuerungsabkommen im ersten Fall, kaufmännische Buchführung und Gewinnsteuer im zweiten. Diese Situationen verdienen eine eigene Beratung mit Ihrem Treuhänder.
Was Sie erhalten, ist bereits ein «sauberes» Einkommen
Wenn Ihre Immobilie von Séjours Alpin verwaltet wird, jonglieren Sie nicht mit Dutzenden von Zahlungsflüssen. Das System ist transparent: Auf den vereinnahmten Buchungen deckt unsere Kommission von 25 % alles ab — Transaktionsgebühren, Plattformkommissionen und Reinigungen inbegriffen. Der Saldo wird Ihnen überwiesen, dokumentiert durch eine Monatsabrechnung.
Ein repräsentatives Beispiel über ein Jahr: Ihre Wohnung nimmt 30 000 CHF an Buchungen ein; unsere Kommission von 25 % (7 500 CHF) deckt sämtliche Betriebskosten; 22 500 CHF werden Ihnen überwiesen. Diese Monat für Monat nachvollziehbaren Überweisungen bilden die Grundlage Ihrer Steuererklärung — und Ihre Abrechnungen liefern Ihrem Treuhänder alle nötigen Details.
Ein Grundsatz, den Sie sich merken sollten: Der Fiskus besteuert das Nettoeinkommen, nicht den Bruttoumsatz. Die Verwaltungskommission ist ein vollumfänglich abzugsfähiger Aufwand für die Verwaltung durch Dritte — in unserer Darstellung ist sie bereits abgezogen, bevor das Geld überhaupt bei Ihnen eintrifft. Ihr Treuhänder wählt die buchhalterische Darstellung (brutto minus Kommission oder erhaltenes Netto); das steuerbare Ergebnis ist identisch.
Was Sie zusätzlich abziehen können
Von den erhaltenen 22 500 CHF reduzieren die Kosten, die zu Ihren Lasten bleiben, das steuerbare Einkommen:
- Der Unterhalt, den Sie direkt bezahlen: die Auffrischung eines Zimmers (Malerarbeiten, Böden, Instandstellung), der Einsatz eines Gartenbauers für die Aussenanlagen. Zu beachten: Reparaturen, die von Ihren Versicherungen übernommen werden, sind selbstverständlich nicht abzugsfähig — nur was tatsächlich aus Ihrer eigenen Tasche fliesst, zählt.
- Achtung auf die Abgrenzung zu wertvermehrenden Investitionen: Ein Zimmer vergrössern, einen zusätzlichen Raum schaffen oder jeder Umbau, der den Wert der Immobilie erhöht, ist nicht vom Einkommen abziehbar. Bewahren Sie diese Rechnungen sorgfältig auf: Sie reduzieren die Grundstückgewinnsteuer am Tag eines Wiederverkaufs.
- Die Versicherungsprämien des Gebäudes.
- Die Kosten des Stockwerkeigentums (STWE) für ihren Betriebsanteil.
- Die Hypothekarzinsen, abziehbar von Ihrem gesamten Einkommen.
Anstelle der effektiven Kosten können Sie den Pauschalabzug wählen (rund 10 % des Ertrags bei einer neueren Liegenschaft, 20 % ab zehn Jahren — die genauen Ansätze variieren je nach Kanton). Die Wahl treffen Sie jedes Jahr neu, Liegenschaft für Liegenschaft: In einem Jahr mit grossem Unterhalt nehmen Sie die effektiven Kosten, in einem ruhigen Jahr die Pauschale.
Und Ihre Fahrten vor Ort?
Häufige Frage: «Ich fahre drei- oder viermal pro Jahr hoch, um nach der Wohnung zu sehen — kann ich meine Fahrten abziehen?» Die ehrliche Antwort lautet: grundsätzlich nein. Das schweizerische Steuerrecht anerkennt als abzugsfähige Verwaltungskosten nur jene, die an Dritte bezahlt werden; Ihre eigene Zeit und Ihre eigenen Fahrten gehören nicht dazu. Und eine Fahrt zu Ihrer Zweitwohnung gilt standardmässig als privater Gebrauch — die Steuerverwaltung vom Gegenteil zu überzeugen, ist schwierig.
Eine enge Ausnahme existiert in der Praxis gewisser Kantone: Eine Fahrt, die ausschliesslich durch die Beaufsichtigung von Unterhaltsarbeiten begründet und als solche dokumentiert ist, kann manchmal zugelassen werden. Das ist ein Einzelfallentscheid, mit Ihrem Treuhänder zu klären.
Die nützliche Schlussfolgerung: Kontrollbesuche haben keinen Grund mehr, wenn die Immobilie verwaltet wird — Inspektion nach jedem Aufenthalt, koordinierte Wartung, Fotos als Beleg. Und im Gegensatz zu Ihren Fahrten ist unsere Kommission vollumfänglich abzugsfähig. Kommen Sie also zum Skifahren, nicht um den Geschirrspüler zu kontrollieren.
Das Rechenbeispiel von A bis Z
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Vereinnahmte Buchungen im Jahr | 30 000 CHF |
| Kommission Séjours Alpin 25 % (Transaktionen, Plattformen und Reinigungen inbegriffen) | − 7 500 CHF |
| Auf Ihr Konto überwiesen (Monatsabrechnungen) | 22 500 CHF |
| Unterhalt zu Ihren Lasten (Auffrischung, Gartenbauer) | − 2 500 CHF |
| Versicherungen + STWE-Kosten (Betriebsanteil) | − 1 800 CHF |
| Steuerbares Nettomieteinkommen | ≈ 18 200 CHF |
Hinzu kommen als allgemeiner Abzug Ihre Hypothekarzinsen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % — eine gängige Grössenordnung — ergibt dieses Einkommen rund 5 500 CHF Steuern: Es bleiben Ihnen somit knapp 13 000 CHF netto nach Steuern, plus die Nutzung Ihrer Immobilie während des restlichen Jahres. Die genauen Zahlen hängen von Ihrem Kanton und Ihrer Gesamtsituation ab; die Mechanik aber ist diese.
Die Progression: kennen, nicht fürchten
Ihre Mieteinnahmen kommen zuoberst auf Ihre übrigen Einkünfte: Sie werden zu Ihrem Grenzsteuersatz besteuert, nicht zu Ihrem Durchschnittssatz. Je höher Ihr Gesamteinkommen, desto stärker wird der letzte Mietfranken besteuert. Ist das ein Grund, weniger zu vermieten? Nein: Selbst bei einem Grenzsteuersatz von 35 % lässt jeder vermietete Franken 65 Rappen in Ihrer Tasche — während eine geschlossene Immobilie Eigenmietwert, Nebenkosten und Unterhalt kostet, ohne etwas einzubringen. Das ist der Kern unseres Artikels Ihre Zweitwohnung vermieten.
Vergessen Sie die Vermögenssteuer nicht
Ihre Zweitwohnung gehört zu Ihrem steuerbaren Vermögen, zu ihrem Steuerwert, im Kanton, in dem sie liegt — vermietet oder nicht. Die Hypothekarschulden werden davon abgezogen. Die Vermietung ändert nichts an dieser Steuer; sie ändert Ihre Fähigkeit, sie zu finanzieren: Es sind Fixkosten, die Ihre Mieteinnahmen absorbieren.
Reform des Eigenmietwerts: behalten Sie 2028 im Auge
Das Schweizer Stimmvolk hat im September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen; das Inkrafttreten erfolgt jedoch nicht vor mehreren Jahren. Für Zweitwohnungen gibt es zwei Signale: Die Kantone können eine Sondersteuer auf Zweitwohnungen einführen, und die Abzüge für nicht vermietete Immobilien werden eingeschränkt. Die Einzelheiten sind noch festzulegen, doch die Richtung ist klar: Eine vermietete Immobilie mit effektiven Einnahmen und dokumentierten Kosten wird steuerlich besser positioniert sein als eine Immobilie, die zehn Monate im Jahr geschlossen bleibt. Wir verfolgen das Dossier und werden diesen Artikel aktualisieren.
Ihre Steuererklärung in 4 Schritten
- Übermitteln Sie Ihrem Treuhänder Ihre Monatsabrechnungen von Séjours Alpin — sie enthalten die Einnahmen, die Kommission und das überwiesene Netto.
- Fügen Sie Ihre persönlichen Belege hinzu: direkt bezahlter Unterhalt, Versicherungen, STWE-Abrechnung, Bescheinigung der Hypothekarzinsen.
- Melden Sie Ihre Perioden der Eigennutzung für die Abstimmung mit dem Eigenmietwert.
- Lassen Sie Ihren Treuhänder zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten entscheiden — beide Zahlen liegen auf dem Tisch.
Die Kurtaxe betrifft Sie in der Steuererklärung nicht: Wir erheben sie bei den Gästen und leiten sie an die Gemeinden weiter — sehen Sie zum Beispiel, wie sie in Zermatt funktioniert.
Fazit
Mit einer delegierten Verwaltung lässt sich die Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen in einem Satz zusammenfassen: Sie deklarieren das durch Ihre Monatsabrechnungen dokumentierte Netto, ziehen Ihre verbleibenden Kosten ab, und Ihr Treuhänder optimiert den Rest. Keine Buchhaltung zu führen, keine Zahlungsflüsse zu rekonstruieren, keine böse Überraschung im April. Was unsere Begleitung im Detail abdeckt, finden Sie auf der Seite professionelle Verwaltung.
Sie sind noch kein begleiteter Eigentümer und wünschen eine Prognose Ihrer Nettoeinnahmen, bereit zur Besprechung mit Ihrem Treuhänder? Unsere kostenlose Analyse liefert sie Ihnen innert 24 Stunden.
Dieser Artikel stellt allgemeine Grundsätze dar und ist keine individuelle Steuerberatung. Ansätze und Praxis variieren je nach Kanton; für Ihre Situation wenden Sie sich an Ihren Treuhänder oder an die zuständige Steuerverwaltung.
