Déclarer les revenus de votre location courte durée : le guide du propriétaire
Votre bien est en gestion, les séjours s’enchaînent, et chaque mois les revenus arrivent sur votre compte. Reste une question que tous nos propriétaires posent au moins une fois : comment ces revenus se déclarent-ils, et que puis-je déduire ? Voici le mode d’emploi concret, avec un exemple chiffré correspondant à ce que vous vivez réellement en gestion déléguée. Pour le cadre général — valeur locative, TVA, taxe de séjour, non-résidents — lisez d’abord notre article sur la fiscalité de la location courte durée en Suisse ; ici, on parle déclaration.
Précision d’emblée : cet article traite du cas le plus courant — le bien détenu par un particulier domicilié en Suisse. Si vous vivez à l’étranger, ou si le logement appartient à une société (SA ou Sàrl), la logique diffère sensiblement : rattachement international et conventions de double imposition dans le premier cas, comptabilité commerciale et impôt sur le bénéfice dans le second. Ces situations méritent un conseil dédié avec votre fiduciaire.
Ce que vous recevez est déjà un revenu « propre »
Quand votre bien est géré par Séjours Alpin, vous ne jonglez pas avec des dizaines de flux. Le fonctionnement est transparent : sur les réservations encaissées, notre commission de 25 % couvre l’ensemble — frais de transaction, commissions des plateformes et ménages compris. Le solde vous est reversé, documenté par un décompte mensuel.
Exemple représentatif sur une année : votre appartement encaisse 30 000 CHF de réservations ; notre commission de 25 % (7 500 CHF) couvre tous les frais d’exploitation ; 22 500 CHF vous sont reversés. Ce sont ces versements, tracés mois par mois, qui servent de base à votre déclaration — et vos décomptes donnent à votre fiduciaire tout le détail nécessaire.
Un principe à garder en tête : le fisc impose le revenu net, pas le chiffre d’affaires brut. La commission de gestion est un frais d’administration par un tiers, pleinement déductible — dans notre présentation, elle est déjà déduite avant même que l’argent n’arrive chez vous. Votre fiduciaire choisira la présentation comptable (brut moins commission, ou net perçu) ; le résultat imposable est identique.
Ce que vous pouvez encore déduire
Sur les 22 500 CHF reçus, les charges qui restent à votre charge viennent réduire le revenu imposable :
- L’entretien que vous payez directement : le rafraîchissement d’une chambre (peinture, sols, remise en état), l’intervention d’un paysagiste pour les extérieurs. À noter : les réparations prises en charge par vos assurances ne se déduisent évidemment pas — seul ce qui sort réellement de votre poche compte.
- Attention à la distinction avec la plus-value : agrandir une chambre, créer une pièce supplémentaire ou toute transformation qui augmente la valeur du bien n’est pas déductible du revenu. Archivez précieusement ces factures : elles réduiront l’impôt sur les gains immobiliers le jour d’une revente.
- Les primes d’assurance du bâtiment.
- Les charges de copropriété (PPE) pour leur part d’exploitation.
- Les intérêts hypothécaires, déductibles de l’ensemble de vos revenus.
À la place des frais effectifs, vous pouvez opter pour la déduction forfaitaire (de l’ordre de 10 % du rendement pour un immeuble récent, 20 % au-delà de dix ans — les barèmes exacts varient selon les cantons). Le choix se refait chaque année, bien par bien : une année à gros entretien, prenez les frais effectifs ; une année calme, le forfait.
Et vos déplacements sur place ?
Question fréquente : « Je monte trois ou quatre fois par an voir l’appartement — puis-je déduire mes déplacements ? » La réponse honnête est en principe non. Le droit fiscal suisse ne reconnaît comme frais d’administration déductibles que ceux payés à des tiers ; votre propre temps et vos propres trajets n’en font pas partie. Et un déplacement vers votre résidence secondaire est, par défaut, présumé relever de l’usage privé — difficile de convaincre l’administration du contraire.
Une exception étroite existe dans la pratique de certains cantons : un déplacement exclusivement motivé par la supervision de travaux d’entretien, documenté comme tel, peut parfois être admis. C’est du cas par cas, à valider avec votre fiduciaire.
La conclusion utile : les visites de contrôle n’ont plus de raison d’être quand le bien est géré — inspection après chaque séjour, maintenance coordonnée, photos à l’appui. Et contrairement à vos trajets, notre commission est, elle, pleinement déductible. Venez donc pour skier, pas pour vérifier le lave-vaisselle.
L’exemple chiffré, de bout en bout
| Poste | Montant |
|---|---|
| Réservations encaissées sur l’année | 30 000 CHF |
| Commission Séjours Alpin 25 % (transactions, plateformes et ménages inclus) | − 7 500 CHF |
| Versé sur votre compte (décomptes mensuels) | 22 500 CHF |
| Entretien à votre charge (rafraîchissement, paysagiste) | − 2 500 CHF |
| Assurances + charges PPE (part exploitation) | − 1 800 CHF |
| Revenu locatif net imposable | ≈ 18 200 CHF |
S’y ajoutent, en déduction générale, vos intérêts hypothécaires. À un taux marginal d’imposition de 30 % — ordre de grandeur courant —, ce revenu génère environ 5 500 CHF d’impôt : il vous reste ainsi près de 13 000 CHF nets d’impôt, plus la jouissance de votre bien le reste de l’année. Les chiffres exacts dépendent de votre canton et de votre situation globale ; la mécanique, elle, est celle-ci.
La progressivité : à connaître, pas à craindre
Vos revenus locatifs s’ajoutent au sommet de vos autres revenus : ils sont imposés à votre taux marginal, pas à votre taux moyen. Plus vos revenus globaux sont élevés, plus le dernier franc de loyer est taxé. Faut-il y voir une raison de moins louer ? Non : même à 35 % de taux marginal, chaque franc loué en laisse 65 centimes dans votre poche — quand un bien fermé coûte valeur locative, charges et entretien sans rien rapporter. C’est le cœur de notre article louer sa résidence secondaire.
N’oubliez pas l’impôt sur la fortune
Votre résidence secondaire entre dans votre fortune imposable, à sa valeur fiscale, dans le canton où elle se situe — location ou pas. Les dettes hypothécaires viennent en déduction. La location ne change rien à cet impôt ; elle change votre capacité à le financer : c’est un coût fixe que vos revenus locatifs viennent absorber.
Réforme de la valeur locative : gardez un œil sur 2028
Le peuple suisse a voté en septembre 2025 la suppression de la valeur locative, dont l’entrée en vigueur n’interviendra pas avant plusieurs années. Pour les résidences secondaires, deux signaux : les cantons pourront introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires, et les déductions des biens non loués seront restreintes. Les contours restent à fixer, mais la direction est nette : un bien loué, avec des revenus effectifs et des charges documentées, sera fiscalement mieux positionné qu’un bien fermé dix mois par an. Nous suivons le dossier et mettrons cet article à jour.
Votre déclaration en 4 gestes
- Transmettez à votre fiduciaire vos décomptes mensuels Séjours Alpin — ils contiennent les encaissements, la commission et le net versé.
- Ajoutez vos justificatifs personnels : entretien payé directement, assurances, décompte PPE, attestation d’intérêts hypothécaires.
- Signalez vos périodes d’usage personnel pour l’articulation avec la valeur locative.
- Laissez votre fiduciaire arbitrer forfait ou frais effectifs — les deux chiffres sont sur la table.
La taxe de séjour, elle, ne vous concerne pas dans la déclaration : nous la percevons auprès des voyageurs et la reversons aux communes — voyez par exemple son fonctionnement à Zermatt.
En résumé
Avec une gestion déléguée, la fiscalité de vos revenus locatifs tient en une phrase : vous déclarez le net documenté par vos décomptes mensuels, vous déduisez vos charges restantes, et votre fiduciaire optimise le reste. Pas de comptabilité à tenir, pas de flux à reconstituer, pas de mauvaise surprise en avril. Le détail de ce que couvre notre accompagnement se trouve sur la page gestion locative.
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Cet article présente des principes généraux et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Barèmes et pratiques varient selon les cantons ; pour votre situation, consultez votre fiduciaire ou l’administration fiscale compétente.
