Propriétaire à l'étranger d'une résidence secondaire en Valais : impôts, assurance et Lex Koller

Vous vivez à Londres, à Paris, à Bruxelles ou à Amsterdam et vous possédez un chalet ou un appartement à Verbier, à Nendaz, à Crans-Montana ou à Zermatt. Le louer quand vous n’y êtes pas a du sens, mais trois questions reviennent à chaque fois : où les loyers sont-ils imposés, comment le bien est-il assuré quand son propriétaire vit à l’étranger, et la Lex Koller permet-elle seulement de le louer ?

Ce guide pose les principes tels qu’ils ressortent des sources officielles que nous avons vérifiées en novembre 2026 : la loi fiscale valaisanne, les conventions de double imposition entre la Suisse et le Royaume-Uni, la France, la Belgique et les Pays-Bas, et les indications de l’Office fédéral de la justice sur la Lex Koller. Il ne contient volontairement aucun montant d’impôt : la facture dépend de l’ensemble de votre situation, et seule une fiduciaire valaisanne, avec un conseiller fiscal dans votre pays, peut la calculer.

En Suisse : imposé là où se trouve le bien

Posséder un bien en Valais vous rend contribuable dans le canton, même si vous habitez à l’étranger. C’est l’assujettissement limité par rattachement économique (art. 3 de la loi fiscale valaisanne, LF) : il ne porte que sur les revenus et la fortune liés à l’immeuble (art. 6 LF), pas sur le reste de votre patrimoine.

Concrètement :

• Il n’y a pas d’impôt à la source sur les loyers. Vous déposez chaque année une déclaration d’impôt valaisanne, pour les impôts cantonal, communal et fédéral direct, et vous payez sur la base de la taxation. Le délai est fixé au 31 mars, et une prolongation est possible.
• L’administration fiscale peut exiger un représentant en Suisse (art. 134a LF). En pratique, c’est en général une fiduciaire valaisanne qui assume ce rôle et qui prépare la déclaration.
• Les revenus encaissés via les plateformes sont déclarés, puis les déductions s’appliquent. Le guide cantonal de la déclaration prévoit des déductions forfaitaires pour la location meublée et pour les frais d’entretien, ou la déduction des frais effectifs ; le choix peut être refait chaque année.
• Votre propre usage compte aussi. Une résidence secondaire est soumise à une valeur locative, quelle que soit la durée réelle de vos séjours. Son articulation avec les loyers encaissés se règle avec votre fiduciaire.
• Le bien est aussi soumis à l’impôt sur la fortune sur sa valeur fiscale, les dettes étant déductibles proportionnellement, ainsi qu’à un impôt foncier communal.

La taxe de séjour est une autre affaire : elle est due par les voyageurs, perçue par l’hébergeur et reversée à la commune. Pour les biens que nous gérons, la collecte, la déclaration et le reversement sont automatisés ; chaque station a ses propres règles, comme le montre notre guide de la taxe de séjour à Verbier.

Dans votre pays de résidence : ce que dit la convention

Les conventions de double imposition entre la Suisse et les quatre pays ci-dessous suivent la même logique pour l’immobilier : selon leur article 6, les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il se trouve, donc en Suisse. Votre pays de résidence évite ensuite la double imposition, mais chacun à sa manière.

Royaume-Uni

Selon la convention de 1977 entre la Suisse et le Royaume-Uni, modifiée par un protocole de 2017, la Suisse impose les loyers du bien valaisan. Le Royaume-Uni les impose aussi, au titre de votre revenu mondial, et accorde un crédit d’impôt pour l’impôt suisse (Foreign Tax Credit Relief), plafonné à l’impôt britannique dû sur ce revenu (fiche HMRC HS263). Le revenu se déclare dans les pages étrangères de la déclaration Self Assessment (SA106) et se calcule selon les règles britanniques. L’impôt suisse sur la fortune et l’impôt foncier ne sont pas des impôts sur le revenu : ne comptez pas sur un crédit à ce titre.

Si vous êtes arrivé récemment au Royaume-Uni, vérifiez si le régime des revenus et gains étrangers (FIG), en vigueur depuis le 6 avril 2025, s’applique à vous. Il peut exonérer les revenus étrangers pendant les quatre premières années de résidence britannique pour qui arrive après dix années fiscales hors du Royaume-Uni, sur demande source par source, et cette demande a un coût, comme la perte de l’abattement personnel (personal allowance).

France

Selon la convention de 1966 entre la Suisse et la France, les loyers sont imposables en Suisse (art. 6). La France les prend en compte mais accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus, à condition que vous soyez soumis à l’impôt suisse (art. 25 A). En pratique, cela fonctionne comme une exonération qui compte pour le taux appliqué à vos autres revenus (taux effectif). Le revenu se déclare sur la déclaration 2047 (revenus encaissés à l’étranger), puis se reporte sur la déclaration principale, où le crédit figure en ligne 8TK. La notice de la 2047 traite aussi des prélèvements sociaux sur ces revenus : demandez à votre conseiller comment elle s’applique à votre cas, en particulier si vous relevez de l’assurance maladie d’un autre pays européen ou de la Suisse.

Belgique

Selon la convention de 1978 entre la Suisse et la Belgique, modifiée en 2014, les revenus sont imposables en Suisse (art. 6), et la Belgique les exempte tout en gardant le droit d’en tenir compte pour le taux appliqué à vos autres revenus (art. 23). Pour une personne physique, l’exemption ne vaut que dans la mesure où les revenus sont effectivement imposés en Suisse. Depuis l’exercice d’imposition 2022, un bien situé à l’étranger est imposé en Belgique sur un revenu cadastral, comme un bien belge : le SPF Finances demande au propriétaire de déclarer le bien étranger via MyMinfin pour l’obtenir, avant de le reporter dans la déclaration avec l’exemption.

Pays-Bas

Selon la convention de 2010 entre la Suisse et les Pays-Bas, modifiée en 2019, les revenus sont imposables en Suisse (art. 6). Les Pays-Bas les exemptent en accordant une réduction de l’impôt néerlandais, calculée selon le droit néerlandais (art. 22). Pour un bien détenu à titre de placement, la Belastingdienst applique cette méthode dans le box 3 : le bien est déclaré à sa valeur, puis la réduction pour éviter la double imposition est demandée dans la déclaration. Si la location s’accompagne de services comme le linge ou les repas, la Belastingdienst indique que le revenu peut relever d’un autre box : faites vérifier la qualification par votre conseiller.

Quel que soit votre pays, les documents suisses qu’on vous demandera sont les mêmes : la taxation valaisanne, la preuve de l’impôt payé et un état des loyers et des charges. Le relevé mensuel que nous envoyons aux propriétaires, avec nuitées, revenus, charges et taxe de séjour, est pensé pour alimenter les deux déclarations.

L’assurance quand on vit à l’étranger

L’assurance est le point que les propriétaires étrangers négligent le plus souvent, parce que les couvertures qui fonctionnent dans leur pays suivent rarement le bien jusqu’en Suisse.

• Le bâtiment. Le Valais n’impose pas d’assurance bâtiment obligatoire. En PPE, c’est la communauté des copropriétaires qui assure le bâtiment : incendie, éléments naturels, dégâts d’eau et responsabilité civile de l’immeuble. Demandez l’attestation à l’administrateur.
• Le mobilier. Souscrivez une assurance ménage suisse séparée pour la résidence secondaire, en déclarant par écrit qu’elle est louée à des hôtes payants par l’intermédiaire d’un gestionnaire. Vérifiez la couverture des dommages causés par les hôtes et l’extension vol : la couverture du vol commis par des hôtes est souvent limitée.
• La responsabilité civile. La RC privée suisse prend en général fin quand le preneur est domicilié à l’étranger. Il vous faut une RC de propriétaire d’immeuble ou de bailleur rattachée au bien, ou un produit résidence secondaire ouvert aux propriétaires domiciliés à l’étranger. Les conditions générales de certains assureurs suisses prévoient expressément les preneurs domiciliés à l’étranger, d’autres mettent fin à la couverture quand le preneur vit hors de Suisse : demandez par écrit avant de signer.
• Les garanties des plateformes. Airbnb précise que sa protection des hôtes contre les dommages n’est pas une police d’assurance. Elle ne remplace pas votre propre couverture.

La Lex Koller : location temporaire oui, location à l’année non

Les ressortissants étrangers qui vivent hors de Suisse achètent en général un logement de vacances avec une autorisation cantonale au titre de la Lex Koller, la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. L’Office fédéral de la justice est clair sur la location : un logement de vacances peut être loué périodiquement, mais pas à l’année, et l’acquéreur doit pouvoir l’utiliser lui-même en tout temps (art. 11 al. 2 let. f de l’ordonnance d’application, OAIE).

La location courte durée entre vos propres séjours est donc compatible avec la Lex Koller ; un bail à l’année ne l’est pas. En avril 2026, le Conseil fédéral a par ailleurs mis en consultation un projet qui restreindrait davantage l’acquisition de logements de vacances par des personnes à l’étranger : si vous envisagez de vendre à un acheteur domicilié à l’étranger, renseignez-vous sur l’état de cette révision de la Lex Koller.

L’autre volet de la réglementation, la Lex Weber sur les résidences secondaires, n’empêche pas non plus de louer ; notre article Lex Weber expliquée aux propriétaires fait le point.

Ce qui reste à votre charge, ce que nous prenons en main

Votre déclaration d’impôt en Valais, votre déclaration dans votre pays de résidence, vos contrats d’assurance et les éventuelles démarches auprès des autorités restent à votre nom : ce sont vos obligations de propriétaire, que vous menez avec votre fiduciaire et votre conseiller. Ce que nous prenons en charge, c’est tout ce que la location elle-même génère : collecte, déclaration et reversement de la taxe de séjour, registre des hôtes, et un relevé mensuel avec les chiffres dont vos conseillers ont besoin.

Notre guide pour gérer un chalet de ski depuis l’étranger décrit ce qui se passe sur place entre deux séjours, et notre page conciergerie Airbnb en Valais présente les six stations où nous intervenons. Pour savoir ce que votre bien pourrait rapporter, notre audit gratuit vous donne une estimation sous 24 heures.

Sources

• Loi fiscale du canton du Valais (LF, RS/VS 642.1), art. 3, 6 et 134a : lex.vs.ch
• Guide de la déclaration d’impôt 2025, Service cantonal des contributions du Valais (SCC)
• Suisse et Royaume-Uni : conventions fiscales avec la Suisse (gov.uk), fiche HMRC HS263 et pages étrangères SA106
• Suisse et France : convention du 9 septembre 1966 (RS 0.672.934.91), notice de la déclaration 2047
• Suisse et Belgique : convention du 28 août 1978 (RS 0.672.917.21), SPF Finances, revenu cadastral d’un bien à l’étranger
• Suisse et Pays-Bas : convention du 26 février 2010 (RS 0.672.963.61), Belastingdienst, Fiscale informatie 2026
• Lex Koller : Office fédéral de la justice, questions et réponses

Cet article présente des principes généraux tels qu’ils ressortaient des sources officielles en novembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou d’assurance individualisé. Pour votre situation, consultez une fiduciaire valaisanne, un conseiller fiscal dans votre pays de résidence et votre assureur.