Ferienwohnung im Wallis mit Wohnsitz im Ausland: Steuern, Versicherung und Lex Koller

Sie wohnen in London, Paris, Brüssel oder Amsterdam und besitzen ein Chalet oder eine Wohnung in Verbier, Nendaz, Crans-Montana oder Zermatt. Es ist sinnvoll, die Immobilie zu vermieten, wenn Sie nicht dort sind, doch drei Fragen stellen sich jedes Mal: Wo werden die Mieteinnahmen besteuert, wie ist die Immobilie versichert, wenn ihr Eigentümer im Ausland lebt, und erlaubt die Lex Koller überhaupt eine Vermietung?

Dieser Leitfaden fasst die Grundsätze so zusammen, wie sie sich aus den offiziellen Quellen ergeben, die wir im November 2026 geprüft haben: das Walliser Steuergesetz, die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz mit Grossbritannien, Frankreich, Belgien und den Niederlanden sowie die Angaben des Bundesamts für Justiz zur Lex Koller. Er enthält bewusst keine Steuerbeträge: Die Rechnung hängt von Ihrer gesamten Situation ab, und nur ein Walliser Treuhänder kann sie zusammen mit einem Steuerberater in Ihrem Land berechnen.

In der Schweiz: Besteuerung dort, wo die Immobilie liegt

Wer eine Immobilie im Wallis besitzt, ist im Kanton steuerpflichtig, auch mit Wohnsitz im Ausland. Das ist die beschränkte Steuerpflicht kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit (Art. 3 des Walliser Steuergesetzes, StG): Sie erstreckt sich nur auf die Einkünfte und das Vermögen der Liegenschaft (Art. 6 StG), nicht auf Ihr übriges Vermögen.

Konkret:

• Es gibt keine Quellensteuer auf Mieteinnahmen. Sie reichen jedes Jahr eine Walliser Steuererklärung ein, für die Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer, und bezahlen auf Grundlage der Veranlagung. Die Frist ist der 31. März, eine Verlängerung ist möglich.
• Die Steuerverwaltung kann einen Vertreter in der Schweiz verlangen (Art. 134a StG). In der Praxis übernimmt meist ein Walliser Treuhänder diese Rolle und erstellt auch die Steuererklärung.
• Die über die Plattformen erzielten Einnahmen werden deklariert, danach gelten die Abzüge. Die kantonale Wegleitung zur Steuererklärung sieht Pauschalabzüge für die möblierte Vermietung und für Unterhaltskosten vor, oder den Abzug der effektiven Kosten; die Wahl kann jedes Jahr neu getroffen werden.
• Auch Ihre eigene Nutzung zählt. Eine Ferienwohnung unterliegt einem Eigenmietwert, unabhängig von der tatsächlichen Dauer Ihrer Aufenthalte. Wie er mit den Mieteinnahmen zusammenspielt, klären Sie mit Ihrem Treuhänder.
• Die Immobilie unterliegt zudem der Vermögenssteuer auf ihrem Steuerwert, wobei Schulden anteilig abzugsfähig sind, sowie einer kommunalen Liegenschaftssteuer.

Die Kurtaxe ist etwas anderes: Sie wird von den Gästen geschuldet, vom Gastgeber erhoben und an die Gemeinde abgeführt. Für die Objekte, die wir verwalten, sind Erhebung, Deklaration und Abrechnung automatisiert; jeder Ferienort hat seine eigenen Regeln, wie unser Leitfaden zur Kurtaxe in Verbier zeigt.

In Ihrem Wohnsitzland: was das Abkommen sagt

Die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz mit den vier unten genannten Ländern folgen bei Immobilien derselben Logik: Nach ihrem Artikel 6 können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt, also in der Schweiz. Ihr Wohnsitzland vermeidet die Doppelbesteuerung anschliessend, aber jedes auf seine Weise.

Grossbritannien

Nach dem Abkommen von 1977 zwischen der Schweiz und Grossbritannien, geändert durch ein Protokoll von 2017, besteuert die Schweiz die Mieteinnahmen der Walliser Immobilie. Grossbritannien besteuert sie ebenfalls, als Teil Ihres weltweiten Einkommens, und gewährt eine Anrechnung der Schweizer Steuer (Foreign Tax Credit Relief), begrenzt auf die britische Steuer auf diesem Einkommen (HMRC-Merkblatt HS263). Die Einnahmen werden auf den Auslandsseiten der Self-Assessment-Erklärung (SA106) angegeben und nach britischen Regeln berechnet. Die Schweizer Vermögenssteuer und die Liegenschaftssteuer sind keine Einkommenssteuern: Rechnen Sie dafür nicht mit einer Anrechnung.

Wenn Sie erst vor Kurzem nach Grossbritannien gezogen sind, prüfen Sie, ob die seit dem 6. April 2025 geltende Regelung für ausländische Einkünfte und Gewinne (FIG) auf Sie anwendbar ist. Sie kann ausländische Einkünfte in den ersten vier Jahren des britischen Wohnsitzes steuerfrei stellen, für Personen, die nach zehn Steuerjahren ohne britischen Wohnsitz zuziehen, auf Antrag pro Einkommensquelle, und der Antrag hat seinen Preis, etwa den Verlust des persönlichen Freibetrags (personal allowance).

Frankreich

Nach dem Abkommen von 1966 zwischen der Schweiz und Frankreich sind die Mieteinnahmen in der Schweiz steuerbar (Art. 6). Frankreich berücksichtigt sie, gewährt aber eine Steuergutschrift in Höhe der französischen Steuer auf diesen Einkünften, sofern Sie der Schweizer Steuer unterliegen (Art. 25 A). In der Praxis wirkt das wie eine Befreiung, die für den Steuersatz Ihrer übrigen Einkünfte mitzählt. Die Einnahmen werden auf dem Formular 2047 (ausländische Einkünfte) angegeben und in die Haupterklärung übertragen, wo die Gutschrift in Zeile 8TK erscheint. Die Erläuterungen zum Formular 2047 behandeln auch die Sozialabgaben auf diesen Einkünften: Fragen Sie Ihren Berater, wie sie in Ihrem Fall gelten, insbesondere wenn Sie bei der Krankenversicherung eines anderen europäischen Landes oder der Schweiz versichert sind.

Belgien

Nach dem Abkommen von 1978 zwischen der Schweiz und Belgien, geändert 2014, sind die Einkünfte in der Schweiz steuerbar (Art. 6), und Belgien stellt sie frei, behält sich aber vor, sie für den Steuersatz Ihrer übrigen Einkünfte zu berücksichtigen (Art. 23). Für natürliche Personen gilt die Freistellung nur, soweit die Einkünfte in der Schweiz tatsächlich besteuert werden. Seit dem Steuerjahr 2022 wird eine Immobilie im Ausland in Belgien auf einem Katastereinkommen besteuert, wie eine belgische Immobilie: Der Föderale Öffentliche Dienst Finanzen verlangt, die ausländische Immobilie über MyMinfin zu melden, um dieses zu erhalten, bevor sie in der Steuererklärung mit der Freistellung angegeben wird.

Niederlande

Nach dem Abkommen von 2010 zwischen der Schweiz und den Niederlanden, geändert 2019, sind die Einkünfte in der Schweiz steuerbar (Art. 6). Die Niederlande stellen sie frei, indem sie eine Ermässigung der niederländischen Steuer gewähren, berechnet nach niederländischem Recht (Art. 22). Bei einer als Anlage gehaltenen Immobilie wendet die Belastingdienst diese Methode in Box 3 an: Die Immobilie wird mit ihrem Wert deklariert, danach wird in der Erklärung die Ermässigung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung beantragt. Wird die Vermietung mit Dienstleistungen wie Wäsche oder Mahlzeiten verbunden, können die Einkünfte laut Belastingdienst in eine andere Box fallen: Lassen Sie die Einordnung von Ihrem Berater prüfen.

Unabhängig von Ihrem Land werden Sie dieselben Schweizer Dokumente brauchen: die Walliser Veranlagung, den Nachweis der bezahlten Steuer und eine Aufstellung der Mieteinnahmen und Kosten. Die Monatsabrechnung, die wir den Eigentümern schicken, mit Übernachtungen, Einnahmen, Kosten und Kurtaxe, ist so aufgebaut, dass sie beide Steuererklärungen speist.

Versicherung bei Wohnsitz im Ausland

Die Versicherung ist der Punkt, den ausländische Eigentümer am häufigsten unterschätzen, denn Deckungen, die in ihrem Land funktionieren, folgen der Immobilie selten bis in die Schweiz.

• Das Gebäude. Das Wallis kennt keine obligatorische Gebäudeversicherung. Im Stockwerkeigentum versichert die Gemeinschaft der Eigentümer das Gebäude: Feuer, Elementarschäden, Wasserschäden und Gebäudehaftpflicht. Verlangen Sie die Bestätigung bei der Verwaltung.
• Der Hausrat. Schliessen Sie eine separate Schweizer Hausratversicherung für die Ferienwohnung ab und erklären Sie schriftlich, dass sie über einen Verwalter an zahlende Gäste vermietet wird. Prüfen Sie die Deckung für Schäden durch Gäste und die Diebstahlerweiterung: Diebstahl durch Gäste ist oft nur begrenzt gedeckt.
• Die Haftpflicht. Die Schweizer Privathaftpflicht endet in der Regel, wenn der Versicherungsnehmer seinen Wohnsitz im Ausland hat. Sie brauchen eine Gebäude- oder Vermieterhaftpflicht für die Immobilie oder ein Ferienwohnungsprodukt, das Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland offensteht. Die allgemeinen Bedingungen mancher Schweizer Versicherer sehen Versicherungsnehmer mit Wohnsitz im Ausland ausdrücklich vor, andere beenden die Deckung, wenn der Versicherungsnehmer ausserhalb der Schweiz lebt: Fragen Sie vor der Unterschrift schriftlich nach.
• Die Garantien der Plattformen. Airbnb hält fest, dass sein Schadenschutz für Gastgeber keine Versicherungspolice ist. Er ersetzt Ihre eigene Deckung nicht.

Die Lex Koller: zeitweise Vermietung ja, ganzjährige Vermietung nein

Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz kaufen eine Ferienwohnung in der Regel mit einer kantonalen Bewilligung nach der Lex Koller, dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Bundesamt für Justiz ist bei der Vermietung klar: Eine Ferienwohnung darf periodisch, aber nicht ganzjährig vermietet werden, und der Erwerber muss sie jederzeit selbst nutzen können (Art. 11 Abs. 2 Bst. f der Verordnung, BewV).

Die Kurzzeitvermietung zwischen Ihren eigenen Aufenthalten ist mit der Lex Koller also vereinbar, eine ganzjährige Vermietung nicht. Im April 2026 hat der Bundesrat zudem einen Entwurf in die Vernehmlassung geschickt, der den Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland weiter einschränken würde: Wenn Sie einen Verkauf an einen Käufer mit Wohnsitz im Ausland planen, informieren Sie sich über den Stand dieser Revision.

Die andere Seite der Regulierung, die Lex Weber zu den Zweitwohnungen, verhindert das Vermieten ebenfalls nicht; unser Artikel Lex Weber für Eigentümer erklärt gibt einen Überblick.

Was bei Ihnen bleibt, was wir übernehmen

Ihre Steuererklärung im Wallis, Ihre Steuererklärung im Wohnsitzland, Ihre Versicherungsverträge und allfällige Formalitäten bei den Behörden bleiben in Ihrem Namen: Es sind Ihre Pflichten als Eigentümer, die Sie mit Ihrem Treuhänder und Ihrem Berater erledigen. Wir übernehmen alles, was die Vermietung selbst mit sich bringt: Erhebung, Deklaration und Abrechnung der Kurtaxe, das Gästeregister und eine Monatsabrechnung mit den Zahlen, die Ihre Berater brauchen.

Unser Leitfaden zum Verwalten eines Skichalets aus dem Ausland beschreibt, was zwischen zwei Aufenthalten vor Ort geschieht, und unsere Seite zur Airbnb-Verwaltung im Wallis stellt die sechs Ferienorte vor, in denen wir tätig sind. Was Ihre Immobilie einbringen könnte, zeigt Ihnen unsere kostenlose Analyse innert 24 Stunden.

Quellen

• Steuergesetz des Kantons Wallis (StG, SGS/VS 642.1), Art. 3, 6 und 134a: lex.vs.ch
• Wegleitung zur Steuererklärung 2025, Kantonale Steuerverwaltung Wallis
• Schweiz und Grossbritannien: Steuerabkommen mit der Schweiz (gov.uk), HMRC-Merkblatt HS263 und Auslandsseiten SA106
• Schweiz und Frankreich: Abkommen vom 9. September 1966 (SR 0.672.934.91), Erläuterungen zum Formular 2047
• Schweiz und Belgien: Abkommen vom 28. August 1978 (SR 0.672.917.21), FÖD Finanzen, Katastereinkommen einer Immobilie im Ausland
• Schweiz und Niederlande: Abkommen vom 26. Februar 2010 (SR 0.672.963.61), Belastingdienst, Fiscale informatie 2026
• Lex Koller: Bundesamt für Justiz, Fragen und Antworten

Dieser Artikel stellt allgemeine Grundsätze dar, wie sie sich im November 2026 aus den offiziellen Quellen ergaben. Er ist keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Versicherungsberatung. Für Ihre Situation wenden Sie sich an einen Walliser Treuhänder, einen Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland und Ihren Versicherer.