Ein Skichalet aus dem Ausland verwalten: Was zwischen zwei Aufenthalten passiert
Sie wohnen in London, Amsterdam, Brüssel oder München, und Ihr Chalet oder Ihre Wohnung steht in Verbier, Nendaz oder Zermatt. Sie wissen, dass die Immobilie während Ihrer Abwesenheit vermietet wird, aber eine Frage kommt immer wieder: Was passiert konkret zwischen der Abreise eines Gastes und der Ankunft des nächsten, wenn niemand aus der Familie vor Ort ist, um nachzusehen?
Dieser Leitfaden beschreibt diesen Ablauf so, wie wir ihn in den Walliser Ferienorten umsetzen, Schritt für Schritt: vor dem ersten Gast, bei der Ankunft, während des Aufenthalts, beim Wechsel, zwischen zwei Buchungen und am Monatsende. Es ist keine Theorie der Fernverwaltung. Es ist die Liste dessen, was jede Woche geschehen muss, damit eine Immobilie vermietet werden kann, ohne dass ihr Eigentümer anreisen muss.
Vor dem ersten Gast: eine Wohnung, die ohne Sie funktioniert
Die Fernverwaltung beginnt lange vor der ersten Buchung. Das Prinzip der Einrichtung ist einfach: Jede Aufgabe, die sich in der Saison dutzendfach wiederholt, muss ohne Sie und ohne Improvisation erledigt werden können.
Zuerst der Zugang. Ein einziges System muss alles öffnen, was der Gast braucht: Haustür, Wohnung, Garage und Skiraum. Ein Code für das Gebäude, ein Schlüssel für die Tür, ein Badge für die Garage und ein zweiter Schlüssel für den Skiraum sind die Garantie für einen missratenen ersten Abend. Bei einem freistehenden Chalet ist das smarte Schloss kaum zu schlagen: ein eigener Code pro Aufenthalt, der bei der Abreise automatisch gelöscht wird, und ein temporärer Code für das Reinigungsteam, ohne je einen Schlüssel aus der Hand zu geben. Im Stockwerkeigentum regelt das Reglement oft, was in den gemeinschaftlichen Teilen montiert werden darf: Ein sicherer Schlüsselsafe, mit der Verwaltung abgesprochen, ist dann häufig die robustere Lösung.
Eine Reinigungs-Checkliste für Ihre Wohnung. Raum für Raum, Gerät für Gerät, erstellt bei der Übernahme der Verwaltung. Sie sorgt dafür, dass jede Woche derselbe Standard erreicht wird, unabhängig davon, wer an diesem Tag im Team ist.
Wäsche im Umlauf. Jedes Objekt, das wir verwalten, verfügt über mehrere vollständige Garnituren Wäsche in Hotelqualität: eine im Einsatz, eine saubere in Reserve, eine in der Wäscherei. Dieser Puffer fängt die Spitzensamstage auf, an denen die Wäschereien der Region am Anschlag laufen.
Inserate und Fotos. Professionelle Fotos und mehrsprachige Inserate auf Airbnb, Booking.com und VRBO, damit die Immobilie einer internationalen Klientel richtig präsentiert wird.
Die Ankunft: eine Tür, die sich zu jeder Stunde öffnet
Ein grosser Teil der Gäste, die in die Walliser Ferienorte reisen, landet am späten Nachmittag oder Abend in Genf, holt einen Mietwagen ab oder nimmt den Zug und fährt dann das Tal hinauf. Zwischen einem verspäteten Flug, einem überlasteten Mietwagenschalter und Schnee auf der Bergstrasse beträgt die Differenz zwischen angekündigter und tatsächlicher Ankunftszeit regelmässig mehrere Stunden. Ein System, das davon abhängt, dass jemand vor der Tür wartet, wird früher oder später scheitern.
Deshalb beruht die Ankunft auf drei Ebenen:
- Anweisungen, die vor der Abreise verschickt werden, in der Sprache des Gastes und offline lesbar: ein GPS-Punkt für den tatsächlichen Eingang (nie der Name des Chalets, den Kartendienste oft nicht kennen), Fotos der Fassade, des Fusswegs, des Parkplatzes und des Zugangssystems, ein Szenario für die Anreise mit dem Auto und eines für die Anreise mit dem Zug.
- Die Winterhinweise: die je nach Verhältnissen erforderliche Ausrüstung des Fahrzeugs, ein nachts aufgenommenes Foto des Zugangssystems, eine Ausweichroute, falls der übliche Zugang durch Schnee blockiert ist, und eine im Voraus hochgefahrene Heizung. Ein kaltes Chalet um 23 Uhr macht den Vorteil eines perfekt dokumentierten Zugangs zunichte.
- Eine Betreuung, die während der Ankunftszeiten erreichbar ist, auch spät am Abend, und ein lokales Team, das ausrücken kann. Um 23 Uhr ist die einzige akzeptable Antwort auf ein Zugangsproblem jemand, der vorbeikommt.
Bei gehobenen Chalets kann ein persönlicher Empfang dazukommen, abgestimmt auf die tatsächliche Ankunftszeit: Bedienung von Spa, Cheminée und Heizung, Lage des Skiraums. Wie wir das organisieren, beschreibt unsere Seite zum Check-in aus der Ferne in Verbier.
Während des Aufenthalts: ein einziger Ansprechpartner
Solange die Gäste in Ihrer Wohnung sind, wenden sie sich an uns, nicht an Sie. Nachrichten werden beantwortet, Fragen zur Wohnung geklärt, und wenn etwas schiefgeht, entscheidet die Zeit: Ein Problem, das während des Aufenthalts gelöst wird, hinterlässt den Eindruck von Reaktionsschnelligkeit; dasselbe Problem, das der Eigentümer erst in einer Bewertung entdeckt, lässt sich nicht mehr korrigieren.
Hier macht auch die Präsenz vor Ort den Unterschied. Eine Heizung, die an einem Samstagabend im Februar ausfällt, oder ein zugefrorener Schlüsselsafe lassen sich nicht per Telefon aus einem anderen Land beheben. Unterhalt und Reparaturen sind sieben Tage die Woche gewährleistet.
Der Wechsel: Reinigung, Wäsche und Kontrolle
Der Wechsel ist der kritische Moment der Kurzzeitvermietung, und in der Hochsaison fällt er oft für den ganzen Ferienort auf denselben Tag. Eine Reinigung in der Kurzzeitvermietung hat nichts mit einem Hausputz zu tun: Es ist ein Zurücksetzen auf Hotelstandard.
Jeder Wechsel umfasst den vollständigen Wäschewechsel, die Desinfektion von Badezimmern und Küche, die Kontrolle von Geschirr und Ausstattung, das Auffüllen der Verbrauchsmaterialien, die Pflege von Spa oder Sauna, falls vorhanden, und die Inszenierung der Wohnung. Die Wäsche wird in einer professionellen Wäscherei gewaschen, nicht in der Waschmaschine der Wohnung: An einem Wechseltag fällt in einem grossen Chalet weit mehr Wäsche an, als eine Haushaltsmaschine bewältigen kann. Ein grosses Chalet lässt sich auch nicht von einer einzigen Person im Zeitfenster zwischen Abreise und Ankunft herrichten: Es braucht ein Team, das parallel arbeitet.
Dann folgt der Schritt, der Sie am besten schützt: die Kontrolle. Nach jedem Einsatz dokumentiert das Team das Ergebnis mit Fotos und meldet jede Auffälligkeit, etwa eine durchgebrannte Glühbirne, eine abgenutzte Dichtung oder fehlendes Geschirr. Eine Schlussinspektion gibt die Wohnung vor der Ankunft der Gäste frei: Wäsche, Verbrauchsmaterial, Temperatur, Beleuchtung, schneefreier Zugang. Ein Mangel, der um 14 Uhr entdeckt wird, lässt sich beheben; derselbe Mangel, den der Gast um 22 Uhr entdeckt, wird zur Bewertung.
Dazu kommen je nach Aufenthalt eine Zwischenreinigung mit Wäschewechsel bei langen Aufenthalten und die Grundreinigung zwischen den Saisons (Fenster, Matratzen, Geräte, Textilien) vor der Wintersaison und nach dem Sommer. Unsere Seite zur Reinigung in Verbier beschreibt dieses Vorgehen im Detail.
Zwischen zwei Buchungen: kleine Reparaturen und Unterhalt
Die meisten kleinen Pannen werden bei einer Reinigung oder Kontrolle entdeckt, nicht von einem Gast. Jede gemeldete Auffälligkeit löst einen Einsatz vor der nächsten Ankunft aus: Genau dafür wird jeder Durchgang dokumentiert. Regelmässige Inspektionen und vorbeugender Unterhalt erledigen den Rest, damit aus einem kleinen Problem in einer leeren Wohnung kein grosses wird.
Kautionen werden im Rahmen des Service verwaltet, und wenn ein Gast einen Schaden verursacht, wird die Forderung innerhalb der Fristen bei der Plattform geltend gemacht. Grössere Arbeiten an der Immobilie bleiben Ihre Entscheidung: Wir bereiten die Informationen vor, Sie entscheiden.
Kurtaxe und Gästeregister
Jeder Aufenthalt schafft Pflichten gegenüber der Gemeinde. Die Übernachtungen werden deklariert, die Kurtaxe wird bei den Gästen erhoben und nach dem Gemeindetarif abgeführt, und das Gästeregister muss geführt werden, das heisst die Identifikation der Gäste bei jedem Aufenthalt. Improvisiert aus dem Ausland wird das schnell unüberschaubar. Für die Objekte, die wir verwalten, sind Erhebung, Deklaration und Abrechnung der Kurtaxe automatisiert. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Regeln; unser Leitfaden zur Kurtaxe in Zermatt zeigt, wie das konkret aussieht.
Ihre eigene Steuererklärung ist eine andere Sache. Einnahmen aus einer Immobilie in der Schweiz sind hier steuerbar, auch wenn Sie im Ausland wohnen, und Ihr Wohnsitzland wendet im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens seine eigenen Regeln an. Die Grundsätze erklären wir in unserem Leitfaden für Eigentümer einer Walliser Ferienwohnung mit Wohnsitz im Ausland.
Die Monatsabrechnung und die Auszahlung
Am Ende jedes Monats erhalten Sie eine Abrechnung, mit der Sie die Leistung Ihrer Immobilie auf einem einzigen Dokument beurteilen können, ohne drei Plattformabrechnungen abzugleichen: Buchungen, eingenommene Erträge, abgezogene Gebühren, Belegung, abgeführte Kurtaxe, an der Immobilie ausgeführte Arbeiten und Gästebewertungen. Der Nettobetrag jedes Monats wird zwischen dem 20. und dem 25. des Folgemonats ausbezahlt.
Diese Abrechnung ist auch das Dokument, das Ihr Treuhänder braucht: Übernachtungen, Einnahmen, Kosten und Kurtaxe, Monat für Monat. Unsere Kommission beträgt 25% des Nettobetrags, nach Abzug der Plattformgebühren, der Transaktionsgebühren und der Reinigung, die dem Gast verrechnet wird.
Was Ihre Entscheidung bleibt
Fernverwaltung heisst nicht, die Kontrolle über die eigene Wohnung zu verlieren. Sie blockieren Ihre persönlichen Daten frei im Kalender, und der Rest des Jahres wird vermietet. Die Preise werden Tag für Tag mit dynamischer Preisgestaltung angepasst, nach Saison, Nachfrage und lokalen Anlässen. Entscheidungen, die einem Eigentümer zustehen, etwa Arbeiten an der Immobilie oder die Zeiträume, die Sie für sich behalten, werden per Nachricht oder Anruf getroffen, auf der Grundlage vorbereiteter Informationen.
Kurz gesagt
Zwischen zwei Aufenthalten durchläuft ein gut verwaltetes Chalet jedes Mal dieselbe Abfolge: Abreise, Reinigung, Fotos, Kontrolle, bei Bedarf Reparatur, Schlussinspektion, Ankunft. Dazu kommen die Nachrichten der Gäste, die Kurtaxe, das Gästeregister und die Monatsabrechnung, und Sie haben den tatsächlichen Inhalt der Fernverwaltung. Nichts davon verlangt, dass Sie anreisen; alles davon verlangt jemanden vor Ort.
Liegt Ihre Immobilie in einem der Ferienorte, in denen wir tätig sind, stellt unsere Seite zur Airbnb-Verwaltung im Wallis die sechs Ferienorte und unsere Arbeitsweise vor. Unsere kostenlose Analyse liefert Ihnen innert 24 Stunden eine Einnahmenschätzung und eine Einschätzung der Organisation Ihrer Wohnung.
