Wohnung oder Chalet in Zermatt kaufen und vermieten

Ein Markt mit eingefrorenem Angebot: warum Zermatt ein Sonderfall ist

Wer in Zermatt investiert, kauft in einem Markt, dessen Angebot kaum noch wachsen kann: Seit 2013 friert die Lex Weber den Bau neuer klassischer Zweitwohnungen in der Gemeinde ein. Jede bestehende Wohnung mit altrechtlichem Status ist damit ein knappes Gut — in der teuersten Kurzzeitvermietungs-Destination der Schweiz, getragen von einer weltweiten Nachfrage (USA, Grossbritannien, Japan, Naher Osten) und einer dreifachen Saisonalität: Winterski von November bis Mai, Sommerski auf dem Gletscher, Wandern und Alpinismus. Genau diese Kombination interessiert den Investor: Mieteinnahmen an der Spitze des Schweizer Marktes und eine strukturelle Knappheit, die den Kapitalwert stützt.

Bei den Preisen verorten die Schweizer Immobilienportale den Durchschnittspreis für Wohnungen in Zermatt 2025 bei rund 18'000 bis 20'000 CHF/m², mit einem Median nahe 17'800 CHF/m² und einem deutlichen Anstieg in den letzten zwölf Monaten. Rechnen Sie mit deutlich mehr für ein Objekt mit frontalem Matterhornblick oder einer Lage im Dorfzentrum: Eine gut gelegene 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² wird so regelmässig über 1,4 Millionen Franken gehandelt.

Lex Weber beim Kauf: die Prüfung, die allem anderen vorausgeht

Bevor über Preis, Aussicht oder Umbauten gesprochen wird, zählt nur eine Frage: Welchen Status hat das Objekt im Grundbuch? Eine «altrechtliche» Wohnung (erstellt oder bewilligt vor dem Baustopp von 2013) ist in der Nutzung frei: Sie können sie bewohnen, leer stehen lassen, ganzjährig oder in Kurzzeitvermietung vermieten. Das ist der gefragteste Status — und er hat seinen Preis. Eine nach dem Baustopp bewilligte Wohnung kann hingegen eine Nutzungsauflage als touristisch bewirtschaftete Wohnung tragen: Sie muss dann auf dem Markt zur Vermietung angeboten werden («warme Betten»), teilweise nach genau definierten Modalitäten, und diese Pflicht geht bei einem Weiterverkauf auf den Käufer über.

Für einen Renditeinvestor ist eine touristische Nutzungsauflage nicht zwingend ein Nachteil — Sie wollten ohnehin vermieten —, aber sie reduziert die Flexibilität (eingeschränkte Eigennutzung) und den Käuferkreis beim Wiederverkauf; der Preis muss dem Rechnung tragen. Für ausländische Käufer kommt die Lex Koller hinzu: Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen mit Wohnsitz im Ausland ist bewilligungspflichtig, und Zermatt gehört zu den Gemeinden, in denen solche Bewilligungen in der Praxis nicht an Nichtansässige erteilt werden — je nach Nationalität, Aufenthaltsbewilligung und Wohnsitz ist eine Einzelfallprüfung unerlässlich. Grundbuchauszug, Baubewilligungsdossier, Stockwerkeigentums-Reglement: Diese Dokumente werden vor dem Angebot geprüft, nicht beim Notar.

Realistische Renditen: was ein Objekt in Zermatt wirklich einbringt

Bei professionell geführter Kurzzeitvermietung bewegen sich die in Zermatt beobachteten Jahreseinnahmen zwischen 20'000 und 40'000 CHF im Einstiegssegment, 35'000 bis 80'000 CHF im mittleren Segment und 60'000 bis 120'000 CHF im gehobenen Segment. Unser Referenzfall: Eine zentral gelegene, renovierte Wohnung mit 3 Schlafzimmern, Südbalkon und Matterhornblick erzielt zwischen 50'000 und 90'000 CHF pro Jahr, mit Preisen von 350 bis 600 CHF pro Nacht im Winter, 250 bis 400 CHF im Sommer und 160 bis 190 vermieteten Nächten dank der dreifachen Saisonalität.

Seien wir präzis bei der Rendite: Gemessen an Kaufpreisen von rund 18'000 CHF/m² ergeben diese Einnahmen eine in der Regel moderate Bruttomietrendite — deutlich über einem Jahresmietvertrag (die Kurzzeitvermietung bringt drei- bis fünfmal mehr ein), aber keine Rendite wie in einem Schwellenmarkt. Die Zermatter Investmentthese ist vermögensorientiert: Einnahmen, die die Kosten deutlich decken, Eigennutzung des Objekts an den Daten Ihrer Wahl und ein Kapital, das in einem knappen Gut angelegt ist, in Schweizer Franken, in einem Markt mit gesetzlich eingefrorenem Angebot. Ziehen Sie von Ihren Projektionen die Kurtaxe (bei den Gästen erhoben), die Stockwerkeigentums-Nebenkosten, den Unterhalt und die Verwaltungskommission ab — unser Modell: 25% des Nettobetrags, ohne Fixkosten und ohne Vertragsbindung.

Wo kaufen: die Quartiere mit dem besten Vermietungspotenzial

Zentrum / Bahnhofstrasse: die Wahl für maximale Vermietungsliquidität. Wenige Minuten vom Bahnhof und den Talstationen Gornergrat und Sunnegga entfernt, vermietet sich eine 2-3-Zimmer-Wohnung hier das ganze Jahr mit maximaler Auslastung. Es ist auch das am einfachsten wiederverkäufliche Quartier.

Winkelmatten: der Wohnweiler oberhalb des Dorfes, Pistenzugang über Furi. Das Revier der gehobenen Familienchalets: die höchsten Nachtpreise des Marktes für Objekte mit Matterhornblick, eine Klientel mit langen und wiederkehrenden Aufenthalten.

Oberdorf / altes Dorf: Mazots und historische Gebäude. Ein renoviertes Objekt mit Charakter (altes Holz, Stein) hebt sich auf den Plattformen stark ab — eine «Authentizitäts»-Positionierung, die bei gleicher Fläche Premium-Preise trägt.

In jedem Fall bleiben die zwei Kriterien, die den Mietertrag steuern, der Blick auf das Matterhorn (Aufschlag von 30 bis 60% für Lagen, die ihn zur Geltung bringen) und die Gehdistanz zum Bahnhof und zu den Bergbahnen — in einem autofreien Dorf zählt jede Gehminute mit Koffern bei der Buchungsentscheidung.

Von der Besichtigung zur ersten Buchung: wie wir Sie begleiten

Kaufen und Vermieten entscheidet sich vor der Unterschrift: In diesem Moment werden der Lex-Weber-Status, das Stockwerkeigentums-Reglement, das reale Vermietungspotenzial der Adresse und die Kohärenz zwischen verlangtem Preis und erreichbaren Einnahmen geprüft. Unser Service Kaufbegleitung setzt genau dort an: Analyse des Objekts unter Vermietungsgesichtspunkten (Einnahmensimulation Nacht für Nacht, Saison für Saison), regulatorische Prüfungen und Einrichtungsempfehlungen zur Maximierung des Durchschnittspreises. Nach dem Erwerb übernimmt unser Concierge-Service — Inserate, dynamische Preisgestaltung, Empfang im autofreien Dorf, Kurtaxe —, damit die erste Buchung schon in der ersten Saison eintrifft.

Als Nichtansässiger in Zermatt kaufen: Lex Koller und Eigentumsform

Über die Lex Weber hinaus, die den Anteil der Zweitwohnungen regelt, muss der im Ausland wohnhafte Käufer mit der Lex Koller rechnen, die den Kauf einer Ferienwohnung durch eine Person ohne Wohnsitz in der Schweiz einer Bewilligungspflicht unterstellt. Die Walliser Tourismusgemeinden verfügen über begrenzte Jahreskontingente für diese Bewilligungen, und sowohl die Fläche als auch die Nutzung des Objekts sind reglementiert. Noch vor der Besichtigung muss also geklärt werden, ob das gewünschte Objekt für einen Verkauf an einen ausländischen Käufer in Frage kommt — eine Prüfung, die wir vorgängig mit den lokalen Verwaltungen und Notaren durchführen, um einen unterzeichneten Vorvertrag für ein letztlich unzugängliches Objekt zu vermeiden.

Die Eigentumsform verdient dieselbe Aufmerksamkeit: Kauf auf eigenen Namen, Stockwerkeigentum, Kostenanteile und Verwaltungsreglement der Gemeinschaft bestimmen, was Sie in der Kurzzeitvermietung tun können. Manche Stockwerkeigentümergemeinschaften regeln oder verbieten die kurzzeitige Untervermietung; andere erlauben sie vorbehaltlos. Wir lesen diese Reglemente mit Ihnen vor dem Kauf und kalibrieren ein realistisches Projekt — Eignung, Auflagen der Gemeinschaft und reales Vermietungspotenzial —, damit Ihr Zermatter Objekt ab Schlüsselübergabe vermietbar ist.

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