Kurzzeitvermietung in Villars-sur-Ollon: Regulierung und Bewilligungen

Villars ist waadtländisch, nicht wallisisch - und das ändert alles

Das ist das Erste, was man verstehen muss, und das, was die meisten Eigentümer zu spät entdecken: Villars-sur-Ollon ist eine Station der Gemeinde Ollon im Bezirk Aigle, Kanton Waadt. Geografisch blickt die Station auf die Rhoneebene und gegenüber auf die Walliser Dents du Midi; rechtlich hat sie mit Verbier, Nendaz oder Crans-Montana nichts gemein. Das Walliser Gesetz über die Beherbergung, die viel diskutierte «Registrierungsnummer» der Walliser Stationen, die kantonalen Walliser Praktiken: nichts davon gilt in Villars.

Massgebend ist das Waadtländer Recht, und es stützt sich auf drei verschiedene Erlasse: die LEAE (Gesetz über die Ausübung wirtschaftlicher Tätigkeiten) für die Meldung der Vermietung und das Gästeregister; die LPPPL (Gesetz über die Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestands) und ihre Ausführungsverordnung für eine allfällige Zweckänderungsbewilligung jenseits von 90 Tagen; die LATC (Gesetz über Raumplanung und Bauwesen) für kommunale Bewilligungen. Hinzu kommen die Lex Weber auf Bundesebene und das kommunale Reglement von Ollon für die Kurtaxe. Diesem Kontrast zwischen den beiden Kantonen haben wir einen eigenen Artikel gewidmet: die Kurzzeitvermietung im Wallis und im Kanton Waadt anmelden.

Die Meldung bei der Gemeinde vor der ersten Übernachtung (LEAE)

Das ist die konkreteste Pflicht - und die am häufigsten übersehene. Seit die Revision der LEAE am 1. Juli 2022 in Kraft getreten ist, muss jede Person, die im Kanton Waadt eine Wohnung für kurze Aufenthalte vermietet, sich vor der ersten Übernachtung bei den Gemeindebehörden melden (Art. 4a und 74c LEAE). Es handelt sich nicht um eine freiwillige Formalität: Die Aufsicht über die Tätigkeit obliegt den Gemeinden, und die Gemeinde Ollon hat sämtliche Grundeigentümer angeschrieben, um daran zu erinnern, dass die Meldung obligatorisch ist - rückwirkend ab diesem Datum.

Damit ist es nicht getan. Der Vermieter muss ein Register seiner Gäste führen (Art. 74c Abs. 3 und 4 LEAE), und die Gemeinde führt ihrerseits ein Register der Vermieter (Art. 74d LEAE). Dieses kommunale Register enthält für jeden Vermieter: Name, Vorname, Geburtsdatum und Adresse des Hauptwohnsitzes bei natürlichen Personen; Firma und Sitz bei juristischen Personen; die genaue Adresse und Lage der Unterkünfte; sowie die Aufnahmekapazität der vermieteten oder untervermieteten Wohnung. In Ollon laufen diese Meldungen über das Kurtaxenbüro, das in den Räumlichkeiten des Tourismusbüros in Villars untergebracht ist.

Eine nützliche Präzisierung, die oft für Verwirrung sorgt: Diese Meldung betrifft die Beherbergung von kurzer Dauer. Jahresvermietungen oder Vermietungen von mehr als 90 aufeinanderfolgenden Tagen fallen unter ein anderes Regime und sind von dieser Meldepflicht nicht betroffen. Wenn Sie beim selben Objekt Saisonvermietung und Kurzzeitvermietung abwechseln, müssen Sie wissen, in welchem Regime Sie sich befinden - einer der ersten Punkte, die wir bei der Übernahme der Verwaltung klären.

Die 90-Tage-Regel: warum sie 2026 in Villars nicht gilt

Das ist der Punkt, der Waadtländer Eigentümer am meisten beunruhigt - und zugleich jener, zu dem am meisten Falschinformationen kursieren. Das Prinzip: Über 90 Vermietungstage pro Kalenderjahr über eine Plattform hinaus ist eine Zweckänderungsbewilligung erforderlich (Art. 15 RLPPPL). Eine Wohnung, die fast ganzjährig kurzzeitvermietet wird, hört aus Sicht des Waadtländer Rechts auf, eine gewöhnliche Wohnung zu sein.

Aber - und das ist entscheidend - diese Regel gilt nur in den von der Wohnungsnot betroffenen Bezirken. Und diese Liste von Bezirken ist nicht im Gesetz festgeschrieben: Sie wird durch einen jedes Jahr neu erlassenen Beschluss des Staatsrats festgelegt. Der Beschluss vom 17. Dezember 2025, anwendbar auf das Jahr 2026, unterstellt den Bezirk Aigle nicht - also nicht die Gemeinde Ollon, also nicht Villars - dem Titel II der LPPPL. Die unmittelbare Folge: 2026 gibt es in Villars keine 90-Tage-Grenze.

Das ist ein erheblicher Unterschied zu anderen Regionen des Kantons. Der benachbarte Bezirk Riviera-Pays-d'Enhaut befindet sich in voller Wohnungsnot: Ein Eigentümer in Montreux oder Château-d'Œx untersteht der Obergrenze, jener in Villars nicht. Für einen Investor ist das ein selten hervorgehobenes und doch sehr konkretes Argument: In Villars ist Ihr Vermietungskalender 2026 nicht durch ein jährliches Nächtekontingent eingeschränkt.

Zwingende Einschränkung hingegen: Der Beschluss wird jedes Jahr neu erlassen. Der Bezirk Aigle könnte für 2027 oder ein späteres Jahr auf die Liste gesetzt werden, wenn sich die Lage des Mietwohnungsbestands verändert. Wer sein Modell auf eine sehr hohe Auslastung stützt, muss diese jährliche Publikation deshalb im Auge behalten - genau jene Beobachtung, die wir für die von uns verwalteten Objekte übernehmen und bei der wir unsere Eigentümer informieren, sobald sich eine Änderung abzeichnet.

Ausnahmen der LPPPL und kommunale Bewilligung nach LATC

Selbst in einem der Wohnungsnot unterstellten Bezirk sieht die LPPPL Ausnahmen vor (Art. 3 LPPPL): eine Wohnung, die zuletzt vom Eigentümer oder einer nahestehenden Person bewohnt wurde, ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen oder eine Wohnung mit einer Nettowohnfläche von 150 m² und mehr fallen nicht unter das Bewilligungsregime. Diese Ausnahmen betreffen einen guten Teil des Chalet-Bestands der Region und verdienen eine Prüfung Objekt für Objekt: Ein Familienchalet von über 150 m² in Chesières oder Arveyes befindet sich nicht in derselben Lage wie ein Studio in einer Residenz im Zentrum von Villars.

Unabhängig von der LPPPL kann eine kommunale Bewilligung im Sinne von Art. 103 LATC von der Gemeinde verlangt werden, wenn die Nutzung einer Wohnung als touristische Beherbergung raumplanungsrechtlich einer Zweckänderung gleichkommt. Das ist eine kommunale Zuständigkeit, die von Fall zu Fall beurteilt wird. Auch hier gilt: Fragen Sie die Gemeinde Ollon, bevor Sie ein Inserat aufschalten - nicht erst, nachdem ein Schreiben eingetroffen ist.

Sie sind Mieter und nicht Eigentümer? Für die Untermiete gelten andere Regeln

Der Fall tritt in Villars regelmässig auf, namentlich im Umfeld der internationalen Schulen: Wer eine Wohnung im Jahresmietvertrag hat, möchte sie einige Wochen pro Saison untervermieten. Das ist rechtlich nicht dieselbe Situation wie bei einem Eigentümer. Die Untermiete setzt die vorgängige Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 OR), und das Waadtländer Recht hält dies für die kantonal geregelten Mietverhältnisse ausdrücklich fest (Art. 22 RULV). Wer ohne diese Zustimmung untervermietet, riskiert die Kündigung des Mietvertrags - unabhängig von allen bei der Gemeinde erledigten Schritten.

Anders gesagt: Die Meldung bei der Gemeinde nach LEAE ersetzt die Zustimmung des Vermieters nicht, und die Zustimmung des Vermieters befreit nicht von der Meldung bei der Gemeinde. Beide Pflichten bestehen kumulativ und unabhängig voneinander.

Lex Weber, Stockwerkeigentum, Versicherungen: der Rest der Checkliste

Die Lex Weber ist eidgenössisch und gilt in Villars wie überall: Die Gemeinde Ollon überschreitet die 20-Prozent-Grenze für Zweitwohnungen deutlich, der Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen ist dort seit 2013 eingefroren. Vermieten verbietet das nicht: Eine Wohnung mit altrechtlichem Status lässt sich frei kurzzeitvermieten, während einige neuere Wohnungen im Gegenteil eine touristische Zweckbestimmung tragen, die eine regelmässige Vermietung vorschreibt. Dieser Status wird im Grundbuch und bei der Gemeinde geprüft - ein Punkt, den wir aus Investorensicht in unserem Leitfaden kaufen und vermieten in Villars-sur-Ollon vertiefen.

Zwei Prüfungen bleiben häufig unbeachtet. Erstens das Stockwerkeigentum: Ein erheblicher Teil des Bestands in Villars und Chesières besteht aus Stockwerkeigentumswohnungen, und manche Reglemente regeln oder beschränken die Kurzzeitvermietung. Zweitens die Versicherungen: Eine gewöhnliche Hausrat- und Haftpflichtversicherung deckt Schäden durch zahlende Gäste oder den Ausfall von Mieteinnahmen nicht immer ab. Schliesslich muss die kommunale Kurtaxe für jede Übernachtung eingezogen, deklariert und abgeliefert werden: Ihr haben wir einen eigenen Leitfaden zur Kurtaxe in Villars-sur-Ollon gewidmet.

Rechtskonform vermieten in Villars: die 6 Schritte

Hier der Weg zur Rechtskonformität einer Wohnung in Villars-sur-Ollon, der Reihe nach: 1) den Lex-Weber-Status des Objekts im Grundbuch prüfen (Altrecht oder touristische Zweckbestimmung); 2) als Mieter die vorgängige schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen; 3) das Reglement des Stockwerkeigentums prüfen und den Versicherungsschutz an die Vermietungstätigkeit anpassen; 4) die Vermietung vor der ersten Übernachtung der Gemeinde Ollon melden und das von der LEAE verlangte Gästeregister einrichten; 5) bei der Gemeinde abklären, ob eine Bewilligung nach Art. 103 LATC erforderlich ist, und jedes Jahr den Beschluss des Staatsrats zu den Wohnungsnot-Bezirken verfolgen; 6) Einzug, Deklaration und Ablieferung der Kurtaxe organisieren sowie die Dokumentation (Abrechnungen, Rechnungen) für den Fall einer Kontrolle.

Keiner dieser Schritte ist unüberwindbar; es ist ihre Häufung und vor allem ihre Nachverfolgung über die Zeit, die belastet - zumal ein Erlass wie der Wohnungsnot-Beschluss potenziell jedes Jahr ändert. Für die Objekte, die wir in Verwaltung nehmen, wird der gesamte Weg übernommen und dokumentiert: einer der Bestandteile des Komplettservice unseres Concierge-Service in Villars-sur-Ollon, verrechnet zu 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattform- und Transaktionsgebühren sowie der Reinigung.

Diese Informationen dienen der Orientierung und geben den Stand des Rechtsrahmens zum Zeitpunkt der Abfassung wieder. Die Waadtländer Gesetzgebung und die kommunale Praxis entwickeln sich weiter - der Beschluss des Staatsrats zu den Wohnungsnot-Bezirken wird namentlich jedes Jahr neu erlassen. Wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an die Gemeinde Ollon oder an eine Rechtsberatung.

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