Louer en courte durée à Villars-sur-Ollon : réglementation et autorisations

Villars est vaudoise, pas valaisanne - et cela change tout

C'est la première chose à comprendre, et celle que la plupart des propriétaires découvrent trop tard : Villars-sur-Ollon est une station de la commune d'Ollon, dans le district d'Aigle, canton de Vaud. Géographiquement, la station regarde le Rhône et fait face aux Dents du Midi valaisannes ; juridiquement, elle n'a rien à voir avec Verbier, Nendaz ou Crans-Montana. La loi valaisanne sur l'hébergement touristique, le fameux « numéro d'enregistrement » dont on parle dans les stations du Valais, les pratiques cantonales valaisannes : rien de tout cela ne s'applique à Villars.

Le cadre applicable est vaudois, et il repose sur trois textes distincts : la LEAE (loi sur l'exercice des activités économiques) pour l'annonce de la location et le registre des hôtes ; la LPPPL (loi sur la préservation et la promotion du parc locatif) et son règlement d'application pour l'éventuelle autorisation de changement d'affectation au-delà de 90 jours ; la LATC (loi sur l'aménagement du territoire et les constructions) pour les autorisations communales. À cela s'ajoutent la Lex Weber au niveau fédéral et le règlement communal d'Ollon pour la taxe de séjour. Nous avons consacré un article entier à ce contraste entre les deux cantons : déclarer sa location courte durée en Valais et dans le canton de Vaud.

L'annonce à la commune avant la première nuitée (LEAE)

C'est l'obligation la plus concrète, et la plus souvent ignorée. Depuis la révision de la LEAE entrée en vigueur le 1er juillet 2022, toute personne qui loue un logement pour de courtes durées dans le canton de Vaud doit s'annoncer aux autorités communales avant la première nuitée (art. 4a et 74c LEAE). Il ne s'agit pas d'une formalité facultative : la surveillance de l'activité incombe aux communes, et la commune d'Ollon a écrit à l'ensemble de ses propriétaires pour rappeler que l'annonce est obligatoire, y compris rétroactivement depuis cette date.

L'obligation ne s'arrête pas là. Le loueur doit tenir un registre de ses hôtes (art. 74c al. 3 et 4 LEAE), et la commune tient de son côté un registre des loueurs (art. 74d LEAE). Ce registre communal contient, pour chaque loueur : le nom, le prénom, la date de naissance et l'adresse du domicile principal s'il s'agit d'une personne physique ; la raison de commerce et le siège social s'il s'agit d'une personne morale ; l'adresse et la localisation précises des hébergements ; la capacité d'accueil du logement loué ou sous-loué. À Ollon, ces annonces passent par le bureau de la taxe de séjour, installé dans les locaux de l'office du tourisme à Villars.

Une précision utile, souvent source de confusion : cette annonce vise l'hébergement de brève durée. Les locations à l'année ou de plus de 90 jours consécutifs relèvent d'un autre régime et ne sont pas concernées par cette obligation d'annonce. Si vous alternez location saisonnière et location courte durée sur le même bien, il faut savoir dans quel régime vous vous situez - c'est l'une des premières choses que nous clarifions lors de la prise en gestion.

La règle des 90 jours : pourquoi elle ne s'applique pas à Villars en 2026

C'est le point qui angoisse le plus les propriétaires vaudois, et c'est aussi celui sur lequel circulent le plus d'informations fausses. Le principe : au-delà de 90 jours de location par année civile via une plateforme, une autorisation de changement d'affectation est requise (art. 15 RLPPPL). Un logement loué presque toute l'année en courte durée cesse en effet, aux yeux du droit vaudois, d'être un logement d'habitation ordinaire.

Mais - et c'est décisif - cette règle ne s'applique que dans les districts touchés par la pénurie de logements. Or la liste de ces districts n'est pas figée dans la loi : elle est fixée par un arrêté du Conseil d'État réédité chaque année. L'arrêté du 17 décembre 2025, applicable à l'année 2026, ne soumet pas le district d'Aigle - donc pas la commune d'Ollon, donc pas Villars - au Titre II de la LPPPL. Conséquence directe : il n'y a pas de limite des 90 jours à Villars en 2026.

C'est une différence considérable avec d'autres régions du canton. Le district voisin de Riviera-Pays-d'Enhaut, lui, est en situation de pénurie pleine : un propriétaire de Montreux ou de Château-d'Œx est soumis au plafond, celui de Villars ne l'est pas. Pour un investisseur, c'est un argument rarement mis en avant et pourtant très concret : à Villars, en 2026, votre calendrier locatif n'est pas contraint par un quota annuel de nuits.

Nuance impérative, en revanche : l'arrêté est réédité chaque année. Le district d'Aigle pourrait être ajouté à la liste pour 2027 ou une année suivante si la situation du parc locatif évolue. Un propriétaire qui construit son modèle sur une occupation très élevée doit donc surveiller cette publication annuelle - c'est précisément le genre de veille que nous assurons pour les biens que nous gérons, et sur lequel nous alertons nos propriétaires dès qu'un changement se profile.

Exceptions LPPPL et autorisation communale au sens de la LATC

Même dans un district soumis à la pénurie, la LPPPL prévoit des exceptions (art. 3 LPPPL) : un logement occupé en dernier lieu par le propriétaire ou par un proche, un immeuble ne comptant pas plus de deux logements, ou encore un logement dont la surface habitable nette atteint 150 m² ou plus échappent au régime d'autorisation. Ces exceptions concernent une bonne partie du parc de chalets de la région et méritent d'être vérifiées bien-par-bien : un chalet familial de plus de 150 m² à Chesières ou à Arveyes n'est pas dans la même situation qu'un studio dans une résidence du centre de Villars.

Indépendamment de la LPPPL, une autorisation communale au sens de l'art. 103 LATC peut être exigée par la commune lorsque l'exploitation d'un logement en hébergement touristique s'apparente à un changement d'affectation au sens de l'aménagement du territoire. C'est une compétence communale, appréciée cas par cas. Là encore, le bon réflexe est de poser la question à la commune d'Ollon avant de publier une annonce, pas après avoir reçu un courrier.

Vous êtes locataire et non propriétaire ? La sous-location obéit à d'autres règles

Le cas se présente régulièrement à Villars, notamment autour des écoles internationales : une personne qui loue un appartement à l'année souhaite le sous-louer quelques semaines par saison. Ce n'est pas la même situation juridique qu'un propriétaire. La sous-location suppose l'accord préalable du bailleur (art. 262 CO), et le droit vaudois le rappelle expressément pour les baux régis par les règles cantonales (art. 22 RULV). Sous-louer sans cet accord expose à une résiliation du bail, quelles que soient par ailleurs les démarches accomplies auprès de la commune.

Autrement dit : l'annonce à la commune au titre de la LEAE ne remplace pas l'accord du bailleur, et l'accord du bailleur ne dispense pas de l'annonce à la commune. Les deux obligations sont cumulatives et indépendantes l'une de l'autre.

Lex Weber, copropriété, assurances : le reste de la checklist

La Lex Weber, elle, est fédérale et s'applique à Villars comme partout : la commune d'Ollon dépasse largement le plafond de 20 % de résidences secondaires, la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » y est donc gelée depuis 2013. Cela n'interdit pas de louer : un logement au bénéfice des anciens droits se loue librement en courte durée, tandis que certains logements plus récents portent au contraire une affectation touristique qui impose une mise en location régulière. Ce statut se vérifie au registre foncier et auprès de la commune - un point que nous détaillons côté investisseur dans notre guide acheter pour louer à Villars-sur-Ollon.

Restent deux vérifications souvent négligées. La copropriété d'abord : une part importante du parc de Villars et de Chesières est constituée d'appartements en PPE, et certains règlements de copropriété encadrent ou restreignent la location de courte durée. Les assurances ensuite : une assurance ménage et responsabilité civile standard ne couvre pas toujours les dommages causés par des locataires payants ni la perte de revenus locatifs. Enfin, la taxe de séjour communale doit être perçue, déclarée et reversée pour chaque nuitée : nous lui avons consacré un guide dédié à la taxe de séjour à Villars-sur-Ollon.

Mettre son bien en location légalement à Villars : les 6 étapes

Voici, dans l'ordre, le parcours de mise en conformité d'un logement à Villars-sur-Ollon : 1) vérifier le statut Lex Weber du bien au registre foncier (anciens droits ou affectation touristique) ; 2) si vous êtes locataire, obtenir l'accord écrit préalable du bailleur ; 3) contrôler le règlement de PPE et adapter la couverture d'assurance à l'activité de location ; 4) annoncer la location à la commune d'Ollon avant la première nuitée et mettre en place le registre des hôtes exigé par la LEAE ; 5) vérifier auprès de la commune si une autorisation au sens de l'art. 103 LATC est requise, et suivre chaque année l'arrêté du Conseil d'État sur les districts en pénurie ; 6) organiser la perception, la déclaration et le reversement de la taxe de séjour, ainsi que le suivi documentaire (décomptes, factures) en cas de contrôle.

Aucune de ces étapes n'est insurmontable ; c'est leur accumulation, et surtout leur suivi dans la durée, qui pèse - d'autant qu'un texte comme l'arrêté sur la pénurie change potentiellement chaque année. Pour les biens que nous prenons en gestion, l'ensemble du parcours est pris en charge et documenté : c'est l'un des volets du service complet de notre conciergerie à Villars-sur-Ollon, facturée 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage.

Ces informations sont fournies à titre indicatif et reflètent l'état du cadre légal au moment de la rédaction. La législation vaudoise et les pratiques communales évoluent - l'arrêté du Conseil d'État sur les districts en pénurie est notamment réédité chaque année. Pour toute situation particulière, référez-vous à la commune d'Ollon ou à un conseil juridique.

Pour aller plus loin