Acheter un appartement ou chalet à Villars-sur-Ollon pour le louer

Un marché de résidences secondaires - mais dans un canton différent

Villars-sur-Ollon est l'une des rares grandes stations alpines suisses qui ne soit ni valaisanne, ni bernoise, ni grisonne : elle appartient à la commune d'Ollon, district d'Aigle, canton de Vaud. Pour un investisseur, cette distinction n'est pas cosmétique : elle change le cadre légal applicable, les interlocuteurs, les obligations déclaratives et jusqu'à la question du nombre de nuits louables par an. Un acheteur qui applique à Villars ce qu'il a appris à Verbier ou à Crans-Montana se trompe de canton.

Le marché, lui, présente les caractéristiques classiques d'une station de résidence secondaire : la commune d'Ollon compte une très forte proportion de logements non occupés à l'année, bien au-delà du plafond de 20 % fixé par la Lex Weber. Le parc mélange chalets traditionnels, chalets contemporains et résidences en PPE construites lors des différentes vagues de développement de la station, réparties entre le centre de Villars, Chesières, Arveyes et Gryon.

Lex Weber à l'achat : la vérification qui précède tout le reste

La Lex Weber gèle depuis 2013 la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » dans les communes qui dépassent le plafond de 20 % - ce qui est le cas d'Ollon. Elle n'interdit pas de louer, mais elle crée deux catégories de biens qu'un acheteur doit impérativement savoir distinguer.

D'un côté, les logements construits ou autorisés avant le gel bénéficient des anciens droits : ils s'achètent, s'utilisent, se revendent et se louent librement, y compris en courte durée. De l'autre, certains logements plus récents ont été autorisés sous condition d'affectation touristique, qui impose au contraire une mise en location régulière du bien, parfois via une structure d'exploitation déterminée. Un investisseur qui compte occuper son bien plusieurs mois par an doit savoir dans quelle catégorie il se situe avant de signer, pas après. Cette vérification se fait au registre foncier et auprès de la commune ; nous la réalisons systématiquement dans le cadre de notre audit.

Le cadre vaudois : ce qu'un acheteur doit vérifier en plus

Trois points spécifiquement vaudois s'ajoutent à la Lex Weber. Premièrement, l'annonce obligatoire à la commune : depuis la révision de la LEAE entrée en vigueur le 1er juillet 2022, tout loueur doit s'annoncer aux autorités communales avant la première nuitée et tenir un registre de ses hôtes. Deuxièmement, la règle des 90 jours : au-delà de 90 jours de location par année civile via une plateforme, une autorisation de changement d'affectation peut être exigée - mais uniquement dans les districts en situation de pénurie de logements. Or l'arrêté du Conseil d'État du 17 décembre 2025, applicable à 2026, ne soumet pas le district d'Aigle au Titre II de la LPPPL : il n'y a donc pas de plafond de nuitées à Villars cette année, à la différence du district voisin de Riviera-Pays-d'Enhaut. Troisièmement, une autorisation communale au sens de l'art. 103 LATC peut par ailleurs être requise.

Pour un investisseur, le premier point est un avantage concurrentiel à connaître, mais il vient avec une réserve importante : l'arrêté est réédité chaque année et le statut du district peut évoluer. Un plan d'affaires bâti sur une occupation très élevée doit donc intégrer ce paramètre comme un risque à surveiller, pas comme un acquis définitif. Nous détaillons l'ensemble de ce cadre dans notre guide sur la réglementation de la location courte durée à Villars.

Ce qui fait réellement le revenu locatif à Villars

La particularité économique de Villars tient à ses trois moteurs de demande, et non à un seul. Le premier est le ski : le domaine Villars-Gryon-Les Diablerets, complété par l'accès au Glacier 3000, garantit une haute saison hivernale classique. Le deuxième est l'été, très réel ici et non résiduel : golf 18 trous, randonnée vers Bretaye et le lac des Chavonnes, VTT, parapente, familles. Le troisième, et c'est le plus singulier, est la clientèle des écoles internationales - Aiglon College, Collège Beau Soleil, Les Elfes - dont les familles reviennent plusieurs fois par an, aux exeats et aux événements scolaires, réservent longtemps à l'avance et se recommandent des logements entre elles.

S'y ajoute la proximité de l'arc lémanique : Genève et Lausanne à environ une heure et demie, la Riviera vaudoise juste en dessous, une route ouverte toute l'année et une liaison ferroviaire Bex–Villars. Cela alimente un flux régulier de séjours courts, y compris hors vacances scolaires. Pour un investisseur, la conséquence est claire : à Villars, on n'achète pas une saison, on achète une année. Un bien qui ne fonctionne qu'en hiver y est un bien mal choisi ou mal exploité.

Où acheter : Villars centre, Chesières, Arveyes ou Gryon ?

Le centre de Villars et le quartier du Grand Hôtel offrent la meilleure occupation annuelle : commerces à pied, télécabine du Roc d'Orsay et gare du train de Bretaye à proximité. C'est le secteur des appartements de deux à trois pièces destinés aux week-ends lémaniques et aux familles en séjour ski - les biens les plus faciles à louer toute l'année et les plus simples à exploiter logistiquement.

Chesières, village de l'Aiglon College, est le secteur naturel des chalets familiaux visant la clientèle des écoles : les biens de trois à quatre chambres y captent une demande récurrente et peu sensible au prix. Arveyes offre une position en balcon et un caractère plus résidentiel, prisé pour les chalets avec vue. Gryon / La Barboleuse, sur l'autre versant, propose des prix d'entrée généralement plus accessibles et un accès direct au domaine, avec une clientèle un peu plus familiale et sportive. Le bon choix dépend moins du prestige du secteur que de l'adéquation entre le type de bien et la clientèle que vous visez.

Acheter en tant que non-résident : Lex Koller et copropriété

Villars attire de longue date une clientèle internationale, notamment via les écoles. Si vous n'êtes pas domicilié en Suisse, la Lex Koller encadre l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger : selon votre statut et le bien visé, une autorisation peut être nécessaire, des contingents cantonaux s'appliquent, et des restrictions de surface ou de revente peuvent exister. C'est une vérification à mener très en amont, avec un notaire, car elle conditionne la faisabilité même du projet - et parfois l'obligation de louer le bien.

Deuxième vérification souvent négligée : le règlement de la copropriété. Une part importante du parc de Villars et de Chesières est en PPE, et certains règlements encadrent ou restreignent la location de courte durée, l'installation de dispositifs d'accès sur les parties communes, ou l'usage du local à skis et du parking. Lire le règlement avant de faire une offre coûte une heure ; le découvrir après l'achat peut coûter une saison.

De la visite à la première réservation : comment nous vous accompagnons

Nous intervenons à deux moments. Avant l'achat, nous analysons le bien du point de vue du rendement locatif : statut Lex Weber, cadre vaudois applicable, contraintes de copropriété, potentiel réel selon le secteur, le nombre de chambres et la clientèle visée. C'est l'objet de notre aide à l'achat, qui vous évite de découvrir après signature qu'un bien ne peut pas être exploité comme vous l'imaginiez.

Après l'achat, nous prenons le bien en gestion : mise en conformité et annonce à la commune d'Ollon, ameublement et équipement, photographies professionnelles, création et diffusion des annonces, tarification dynamique calée sur les exeats et les deux saisons, ménage, accueil et maintenance. Notre commission est de 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage - ce dernier étant facturé au voyageur. Le tout est décrit sur la page de notre conciergerie à Villars-sur-Ollon.

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