Eine Wohnung oder ein Chalet in Villars-sur-Ollon kaufen und vermieten

Ein Zweitwohnungsmarkt - aber in einem anderen Kanton

Villars-sur-Ollon ist eine der wenigen grossen Schweizer Alpenstationen, die weder wallisisch noch bernisch noch bündnerisch ist: Sie gehört zur Gemeinde Ollon, Bezirk Aigle, Kanton Waadt. Für einen Investor ist diese Unterscheidung nicht kosmetisch: Sie verändert den anwendbaren Rechtsrahmen, die Ansprechpartner, die Meldepflichten und sogar die Frage, wie viele Nächte pro Jahr vermietet werden dürfen. Wer in Villars anwendet, was er in Verbier oder Crans-Montana gelernt hat, ist im falschen Kanton.

Der Markt selbst zeigt die klassischen Merkmale einer Zweitwohnungsstation: Die Gemeinde Ollon weist einen sehr hohen Anteil nicht ganzjährig bewohnter Wohnungen auf, weit über der von der Lex Weber gesetzten 20-Prozent-Grenze. Der Bestand mischt traditionelle Chalets, zeitgenössische Chalets und Stockwerkeigentums-Residenzen aus den verschiedenen Entwicklungswellen der Station, verteilt auf das Zentrum von Villars, Chesières, Arveyes und Gryon.

Lex Weber beim Kauf: die Prüfung, die allem vorangeht

Die Lex Weber friert seit 2013 den Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen in Gemeinden ein, welche die 20-Prozent-Grenze überschreiten - was in Ollon der Fall ist. Sie verbietet das Vermieten nicht, schafft aber zwei Objektkategorien, die eine Käuferschaft zwingend auseinanderhalten muss.

Auf der einen Seite geniessen Wohnungen, die vor dem Einfrieren gebaut oder bewilligt wurden, altrechtlichen Status: Sie lassen sich frei kaufen, nutzen, weiterverkaufen und vermieten, auch kurzzeitig. Auf der anderen Seite wurden einige neuere Wohnungen unter der Auflage einer touristischen Zweckbestimmung bewilligt, die im Gegenteil eine regelmässige Vermietung vorschreibt, mitunter über eine bestimmte Betriebsstruktur. Wer plant, das Objekt mehrere Monate pro Jahr selbst zu nutzen, muss vor der Unterzeichnung wissen, in welche Kategorie es fällt - nicht danach. Diese Prüfung erfolgt im Grundbuch und bei der Gemeinde; wir führen sie im Rahmen unserer Analyse systematisch durch.

Der Waadtländer Rahmen: was eine Käuferschaft zusätzlich prüfen muss

Drei spezifisch waadtländische Punkte kommen zur Lex Weber hinzu. Erstens die obligatorische Meldung bei der Gemeinde: Seit der am 1. Juli 2022 in Kraft getretenen Revision der LEAE muss sich jeder Vermieter vor der ersten Übernachtung bei den Gemeindebehörden melden und ein Register seiner Gäste führen. Zweitens die 90-Tage-Regel: Über 90 Vermietungstage pro Kalenderjahr über eine Plattform hinaus kann eine Zweckänderungsbewilligung verlangt werden - jedoch nur in Bezirken mit Wohnungsnot. Und der Beschluss des Staatsrats vom 17. Dezember 2025, anwendbar auf 2026, unterstellt den Bezirk Aigle nicht dem Titel II der LPPPL: In Villars gibt es dieses Jahr also keine Obergrenze für Nächte, anders als im Nachbarbezirk Riviera-Pays-d'Enhaut. Drittens kann zusätzlich eine kommunale Bewilligung nach Art. 103 LATC erforderlich sein.

Für einen Investor ist der erste Punkt ein Wettbewerbsvorteil, den man kennen sollte - mit einer wichtigen Einschränkung: Der Beschluss wird jedes Jahr neu erlassen, und der Status des Bezirks kann sich ändern. Ein auf sehr hoher Auslastung aufgebauter Businessplan muss dies deshalb als zu beobachtendes Risiko behandeln, nicht als dauerhafte Gegebenheit. Den gesamten Rahmen legen wir in unserem Leitfaden zur Regulierung der Kurzzeitvermietung in Villars dar.

Was den Mietertrag in Villars tatsächlich ausmacht

Die wirtschaftliche Besonderheit von Villars liegt in seinen drei Nachfragetreibern, nicht in einem einzigen. Der erste ist der Skisport: Das Gebiet Villars-Gryon-Les Diablerets, ergänzt durch den Zugang zum Glacier 3000, sichert eine klassische Winterhochsaison. Der zweite ist der Sommer, hier tatsächlich substanziell und nicht bloss ein Restposten: 18-Loch-Golfplatz, Wanderungen nach Bretaye und zum Lac des Chavonnes, Mountainbike, Gleitschirm, Familien. Der dritte und eigenwilligste ist die Klientel der internationalen Schulen - Aiglon College, Collège Beau Soleil, Les Elfes -, deren Familien mehrmals pro Jahr zu Exeats und Schulanlässen zurückkehren, lange im Voraus buchen und einander Unterkünfte empfehlen.

Dazu kommt die Nähe zum Genferseebogen: Genf und Lausanne rund anderthalb Stunden entfernt, die Waadtländer Riviera direkt darunter, eine ganzjährig offene Strasse und die Bahnverbindung Bex–Villars. Das nährt einen stetigen Strom kurzer Aufenthalte, auch ausserhalb der Schulferien. Für einen Investor ist die Schlussfolgerung klar: In Villars kauft man keine Saison, man kauft ein Jahr. Ein Objekt, das nur im Winter funktioniert, ist schlecht gewählt oder schlecht bewirtschaftet.

Wo kaufen: Zentrum Villars, Chesières, Arveyes oder Gryon?

Das Zentrum von Villars und das Quartier des Grand Hôtel bieten die beste Jahresauslastung: Geschäfte zu Fuss erreichbar, Gondelbahn Roc d'Orsay und Bahnhof des Bretaye-Zugs in der Nähe. Das ist der Sektor der Zwei- bis Dreizimmerwohnungen für Genferseewochenenden und Familien im Skiaufenthalt - die am leichtesten ganzjährig vermietbaren und logistisch einfachsten Objekte.

Chesières, das Dorf des Aiglon College, ist der natürliche Sektor für Familienchalets mit Ausrichtung auf die Schulklientel: Objekte mit drei bis vier Schlafzimmern erreichen eine wiederkehrende und preisunempfindliche Nachfrage. Arveyes bietet eine Balkonlage und einen wohnlicheren Charakter, geschätzt für Chalets mit Aussicht. Gryon / La Barboleuse auf der anderen Talseite bietet in der Regel günstigere Einstiegspreise und direkten Zugang zum Skigebiet, mit einer etwas familiäreren und sportlicheren Klientel. Die richtige Wahl hängt weniger vom Prestige des Sektors ab als von der Übereinstimmung zwischen Objekttyp und angestrebter Klientel.

Kauf als Nichtansässige: Lex Koller und Stockwerkeigentum

Villars zieht seit Langem eine internationale Klientel an, nicht zuletzt über die Schulen. Wenn Sie nicht in der Schweiz Wohnsitz haben, regelt die Lex Koller den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Je nach Status und Objekt kann eine Bewilligung nötig sein, es gelten kantonale Kontingente, und es können Beschränkungen bei Fläche oder Wiederverkauf bestehen. Das ist sehr früh mit einer Notarin oder einem Notar zu klären, denn davon hängt die Machbarkeit des Projekts ab - und mitunter eine Pflicht zur Vermietung.

Zweite, häufig vernachlässigte Prüfung: das Reglement des Stockwerkeigentums. Ein grosser Teil des Bestands in Villars und Chesières steht im Stockwerkeigentum, und manche Reglemente regeln oder beschränken die Kurzzeitvermietung, die Installation von Zugangssystemen an gemeinschaftlichen Teilen oder die Nutzung von Skiraum und Parkplatz. Das Reglement vor einem Angebot zu lesen kostet eine Stunde; es nach dem Kauf zu entdecken, kann eine Saison kosten.

Von der Besichtigung zur ersten Buchung: wie wir Sie begleiten

Wir kommen zu zwei Zeitpunkten ins Spiel. Vor dem Kauf analysieren wir das Objekt aus Sicht des Mietertrags: Lex-Weber-Status, anwendbarer Waadtländer Rahmen, Auflagen des Stockwerkeigentums, realistisches Potenzial nach Sektor, Anzahl Schlafzimmer und Zielklientel. Das ist Gegenstand unserer Kaufberatung, die Ihnen erspart, nach der Unterzeichnung festzustellen, dass sich ein Objekt nicht wie vorgestellt bewirtschaften lässt.

Nach dem Kauf übernehmen wir das Objekt in Verwaltung: Rechtskonformität und Meldung bei der Gemeinde Ollon, Möblierung und Ausstattung, professionelle Fotografie, Erstellung und Verbreitung der Inserate, dynamische Preisgestaltung im Takt der Exeats und beider Saisons, Reinigung, Empfang und Unterhalt. Unsere Kommission beträgt 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattform- und Transaktionsgebühren sowie der Reinigung - Letztere wird dem Gast verrechnet. Alles Weitere finden Sie auf der Seite unseres Concierge-Service in Villars-sur-Ollon.

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