Kurzzeitvermietung in Gstaad-Rougemont: zwei Kantone, zwei Regelwerke

Eine einzige Destination, mittendrin eine Kantonsgrenze

Aus Sicht der Gäste ist Gstaad-Rougemont eine einzige Ferienregion: Eine Bahn, die MOB, verbindet die Dörfer, ein Skigebiet greift über die Trennlinie hinweg, und eine internationale Klientel bewegt sich von einer Talseite zur anderen, ohne sich je eine Frage zu stellen. Aus Sicht der Eigentümer ist es eine ganz andere Geschichte. Gstaad, Saanen, Schönried und Saanenmöser bilden die Gemeinde Saanen im deutschsprachigen Kanton Bern. Rougemont ist eine französischsprachige Waadtländer Gemeinde im Bezirk Riviera-Pays-d'Enhaut. Dazwischen liegen ein paar Kilometer Tal und zwei Rechtsordnungen, die fast nichts gemeinsam haben.

Das ist die häufigste Verwechslung, der wir im Saanenland begegnen. Wer seine Schritte in Rougemont erledigt hat, nimmt spontan an, dieselbe Logik gelte in Schönried; wer seit zwanzig Jahren in Gstaad zu Hause ist, entdeckt beim Kauf eines Chalets in Rougemont, dass er in ein völlig anderes System eintritt - mit einer jährlichen Obergrenze an Nächten, die es auf seiner Seite nicht gibt. Nichts lässt sich von einem Kanton auf den anderen übertragen: weder die Meldepflichten noch die Bewilligungen noch die Erhebung der Tourismusabgaben noch die Ansprechpartner. Nur die Lex Weber als Bundesrecht gilt auf beiden Seiten gleich.

Dem Kontrast zwischen den kantonalen Rahmenbedingungen in der Schweiz haben wir einen eigenen Artikel gewidmet: die Kurzzeitvermietung im Wallis und im Kanton Waadt anmelden. Die Seite, die Sie gerade lesen, treibt den Vergleich einen Schritt weiter, denn hier stehen die beiden Regime innerhalb einer einzigen Destination nebeneinander.

Waadtländer Seite: In Rougemont gilt die 90-Tage-Regel

Das ist der folgenschwerste Punkt - und derjenige, den fast niemand erklärt. Das Waadtländer Recht sieht vor, dass über 90 Vermietungstage pro Kalenderjahr über eine Plattform hinaus eine Zweckänderungsbewilligung erforderlich ist (Art. 15 RLPPPL). Eine Wohnung, die nahezu das ganze Jahr kurzzeitig vermietet wird, hört aus Sicht des Waadtländer Rechts auf, eine gewöhnliche Wohnung zu sein.

Diese Regel gilt allerdings nur in den von der Wohnungsnot betroffenen Bezirken, deren Liste jedes Jahr durch einen Beschluss des Staatsrats festgelegt wird. Und der Beschluss vom 17. Dezember 2025, anwendbar auf das Jahr 2026, führt den Bezirk Riviera-Pays-d'Enhaut unter den Bezirken mit Wohnungsnot auf. Rougemont gehört dazu. Der Schluss ist eindeutig: In Rougemont gilt die 90-Tage-Obergrenze, und eine Überschreitung setzt eine Zweckänderungsbewilligung im Sinne von Titel II der LPPPL voraus.

Der Kontrast zu anderen Waadtländer Stationen ist frappant. Derselbe Beschluss unterstellt den Bezirk Aigle nicht, zu dem Villars-sur-Ollon gehört: Ein Eigentümer in Villars hat 2026 keinerlei jährliches Kontingent an Nächten, während sein Talnachbar in Rougemont ihm untersteht. Diesen Fall behandeln wir auf unserer Seite zur Regulierung der Kurzzeitvermietung in Villars-sur-Ollon; der Vergleich der beiden Seiten sagt mehr als jede Erklärung. Unerlässliche Präzisierung: Der Beschluss wird jedes Jahr neu erlassen, die Liste der Bezirke kann sich also in beide Richtungen ändern. Wer sein Geschäftsmodell auf hohe Auslastung baut, muss diese jährliche Publikation verfolgen - was wir für die von uns betreuten Objekte tun.

Die Ausnahmen von Art. 3 LPPPL: für Chalets in Rougemont hoch relevant

In einem Bezirk mit Wohnungsnot zu liegen bedeutet nicht automatisch, dem Bewilligungsregime zu unterstehen. Die LPPPL sieht Ausnahmen vor (Art. 3 LPPPL), die im besonderen Kontext des Pays-d'Enhaut einen erheblichen Teil des Bestands betreffen. Ausgenommen sind namentlich die zuletzt vom Eigentümer oder von einer nahestehenden Person bewohnte Wohnung, das Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen sowie die Wohnung mit einer Nettowohnfläche von 150 m² oder mehr.

Rougemont ist nun einmal ein Chaletdorf. Viele Objekte sind Einfamilienhäuser oder Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen, und die grossen Familienchalets überschreiten die Flächenschwelle häufig. Anders gesagt: Die Antwort auf die Frage der 90-Tage-Grenze entscheidet sich Objekt für Objekt, nicht Gemeinde für Gemeinde. Ein historisches, seit Jahrzehnten von einer Familie gehaltenes und bewohntes Chalet, ein Chalet mit über 150 m² Nettowohnfläche und ein Studio in einer kleinen Überbauung stehen nicht in derselben Lage, obwohl sie an derselben Strasse liegen.

Genau diese Prüfung führen wir vor jeder Vermietung durch, mit Plänen und Unterlagen, statt eine allgemeine Regel auf einen Bestand anzuwenden, der alles andere als generisch ist. Ein Irrtum kostet in beide Richtungen: den Kalender unnötig zu blockieren, obwohl eine Ausnahme greift - oder eine Obergrenze zu überschreiten, der man tatsächlich untersteht.

Weiterhin Waadt: Meldung bei der Gemeinde, Gästeregister und Easycheck-in

Die 90-Tage-Grenze ist nur ein Teil des Waadtländer Dispositivs. Seit der am 1. Juli 2022 in Kraft getretenen Revision der LEAE muss sich jede Person, die im Kanton Waadt eine Wohnung kurzzeitig vermietet, vor der ersten Übernachtung bei den Gemeindebehörden melden (Art. 4a und 74c LEAE). Der Vermieter muss zudem ein Register seiner Gäste führen (Art. 74c Abs. 3 und 4 LEAE), während die Gemeinde ihrerseits ein Register der Vermieter führt (Art. 74d LEAE) mit der Identität des Vermieters, der genauen Adresse und Lage der Unterkünfte sowie deren Kapazität. Die Aufsicht über diese Tätigkeit obliegt den Gemeinden.

In Rougemont ist dieses Dispositiv konkret und mit Werkzeugen unterlegt. Die Gemeinde hält fest, dass Beherbergende ihre Deklarationen neu über die Applikation Easycheck-in des Pays-d'Enhaut vornehmen müssen, mit getrennten Anleitungen je nachdem, ob man Eigentümer einer Zweitwohnung oder professioneller Beherbergender ist. Sie veröffentlicht ausserdem ein eigenes Dokument zur Frage der Pflichten von Eigentümern, die ihr Objekt auf digitalen Plattformen vermieten. Der Kanal besteht, er ist bezeichnet, und das Argument «ich wusste nicht, wo ich deklarieren soll» trägt nicht mehr.

Zwei Punkte vervollständigen das Waadtländer Bild. Zum einen kann eine kommunale Bewilligung im Sinne von Art. 103 LATC verlangt werden, wenn die touristische Nutzung einer Wohnung raumplanerisch einer Zweckänderung gleichkommt: Das ist eine kommunale Kompetenz, die im Einzelfall beurteilt wird. Zum anderen setzt die Untervermietung, falls Sie Mieter und nicht Eigentümer sind, die vorgängige Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 OR, bekräftigt durch Art. 22 RULV); diese Zustimmung ersetzt die Meldung bei der Gemeinde nicht, und die Meldung ersetzt die Zustimmung nicht. Beide Pflichten gelten kumulativ.

Berner Seite: ein anderer Rahmen, bei der Gemeinde Saanen zu prüfen

Überqueren Sie die Brücke, und mit der Sprache ändert sich auch das Vokabular. Im Kanton Bern beruht die Architektur der Tourismusabgaben auf drei Stufen, wie der Kanton sie selbst beschreibt. Erste Stufe, die Beherbergungsabgabe: Jede Person über 16 Jahre, die im Kanton übernachtet, bezahlt sie mit einem Franken pro Übernachtung, und der Ertrag geht vollständig an die Tourismusdestinationen, im Wesentlichen für das Marketing. Abgabepflichtig sind ausdrücklich Hotels, Pensionen, Gruppenunterkünfte und Campingplätze, aber auch Ferienwohnungen und Privatzimmer. Der Rahmen ergibt sich aus dem kantonalen Tourismusentwicklungsgesetz und seiner Verordnung.

Zweite Stufe, die Kurtaxe: Gemeinden mit hohem Tourismusanteil können sie erheben, um touristische Einrichtungen und Veranstaltungen im Interesse der Gäste zu finanzieren. Der Kanton präzisiert zwei für Zweitwohnungseigentümer wichtige Punkte: Für Ferienwohnungen kann eine obligatorische Pauschale erhoben werden, und die Erhebung setzt zwingend ein Gemeindereglement voraus. Dritte Stufe, die Tourismusförderungsabgabe, die Unternehmen und Selbständigerwerbende betrifft, die einen hohen Nutzen aus dem Tourismus ziehen - ebenfalls auf der Grundlage eines Gemeindereglements.

Konkret für Gstaad und Saanen: Die Kurtaxe wird auf der Grundlage der Reglemente der Gemeinden Saanen, Lauenen, Gsteig und Zweisimmen erhoben, und Gstaad Saanenland Tourismus wurde von diesen Gemeinden mit der Abwicklung beauftragt. Kurtaxenpflichtig sind natürliche Personen, die ohne steuerrechtlichen Wohnsitz in den Einwohnergemeinden der Ferienregion Gstaad übernachten. Wer in einer dieser Gemeinden ein Chalet oder eine Ferienwohnung erwirbt, meldet sich also bei Gstaad Saanenland Tourismus zur Aufsetzung der Abrechnung.

Seien wir klar darüber, was wir nicht behaupten. Die besonderen Modalitäten der Kurzzeitvermietung auf der Berner Seite - eine allfällige eigene Meldepflicht, allfällige Einschränkungen, genaue Beträge, Fristen - liegen bei der Gemeinde Saanen und ihren geltenden Reglementen. Sie lassen sich weder aus dem Waadtländer noch aus dem Walliser Recht ableiten, und wir weigern uns, sie zu extrapolieren. Vor der ersten Übernachtung eines Objekts in Gstaad, Saanen, Schönried oder Saanenmöser besteht das richtige Vorgehen darin, die Gemeinde Saanen und Gstaad Saanenland Tourismus direkt anzufragen. Genau das tun wir systematisch, Objekt für Objekt, im Rahmen unserer Analyse.

Lex Weber: der einzige wirklich gemeinsame Erlass beider Talseiten

Die Lex Weber ist Bundesrecht und gilt daher in Saanen wie in Rougemont gleich - beide Gemeinden überschreiten den Anteil von 20 % Zweitwohnungen. Seit 2013 ist der Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen dort eingefroren. Das verbietet die Vermietung keineswegs, schafft aber zwei Kategorien von Objekten, die man unterscheiden können muss: Wohnungen mit altrechtlichem Status, die frei kurzzeitig vermietet werden dürfen, und gewisse neuere Wohnungen, die unter der Auflage einer touristischen Bewirtschaftung bewilligt wurden und im Gegenteil eine regelmässige Vermietung verlangen, teils nach bestimmten Vorgaben.

Dieser Status wird im Grundbuch und bei der zuständigen Gemeinde geprüft - je nach Objekt bei der Berner oder der Waadtländer. Für Investoren ist das die erste Prüfung, noch vor der Renditefrage: Sie bestimmt, was Sie mit dem Objekt überhaupt tun dürfen. Aus Käufersicht behandeln wir sie ausführlich in unserem Leitfaden kaufen um zu vermieten in Gstaad-Rougemont.

Der häufige Fall des Eigentümers über beide Kantone hinweg

Im Saanenland ist es nichts Aussergewöhnliches, zwei Objekte beidseits der Kantonsgrenze zu besitzen: eine Wohnung nahe der Promenade und ein Chalet in Rougemont, ein Objekt in Schönried und ein Pied-à-terre auf der Waadtländer Seite. Der Eigentümer erlebt dann eine administrative Realität, die wenige Destinationen auferlegen: zwei vollständig getrennte Regime für Objekte, die wenige Zugminuten auseinanderliegen.

Das bedeutet zwei Ansprechpartner, zwei Systeme für die Deklaration der Übernachtungen, zwei Gästekarten für die Reisenden, zwei Abrechnungsrhythmen, zwei Regelwerke, die über die Zeit zu verfolgen sind - und, allein beim Waadtländer Objekt, eine jährliche Obergrenze an Nächten zu steuern. Nichts wird automatisch zusammengelegt, und ein Übertragungsfehler von einem Kanton auf den anderen ist schnell passiert. Viele nicht ansässige Eigentümer, von denen es hier sehr viele gibt, entdecken dieses Doppelregime erst mit dem ersten amtlichen Schreiben.

Genau darin liegt der Wert eines Concierge-Service, der beide Seiten des Saanenlands beherrscht: dieselben Teams, dieselben Servicestandards und eine einheitliche Steuerung Ihres Kalenders, aber zwei getrennt geführte Compliance-Ketten, jede nach ihrem eigenen Recht. Sie erhalten einen einzigen Bericht; wir führen zwei Verwaltungen.

Das Objekt rechtskonform vermieten: der Weg, Seite für Seite

In Rougemont (VD): 1) den Lex-Weber-Status des Objekts im Grundbuch prüfen; 2) abklären, ob eine Ausnahme nach Art. 3 LPPPL greift (zuletzt vom Eigentümer oder einer nahestehenden Person bewohnte Wohnung, Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, Nettowohnfläche von mindestens 150 m²) und andernfalls den Kalender unter der 90-Tage-Grenze dimensionieren oder ein Gesuch um Zweckänderungsbewilligung einreichen; 3) die Vermietung der Gemeinde vor der ersten Übernachtung melden und das von der LEAE verlangte Gästeregister einrichten; 4) sich einen Zugang zur Plattform Easycheck-in für die Deklaration der Übernachtungen und die Erzeugung des Pass d'Enhaut eröffnen lassen; 5) bei der Gemeinde abklären, ob eine Bewilligung im Sinne von Art. 103 LATC nötig ist; 6) als Mieter die vorgängige schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen.

In Gstaad, Saanen, Schönried oder Saanenmöser (BE): 1) den Lex-Weber-Status des Objekts im Grundbuch prüfen; 2) sich bei Gstaad Saanenland Tourismus, von der Gemeinde beauftragt, für die Aufsetzung der Kurtaxenabrechnung melden; 3) die kantonale Beherbergungsabgabe in die Preisstruktur einbauen; 4) die Gemeinde Saanen zu den für die Kurzzeitvermietung geltenden Modalitäten und zu ihrem geltenden Reglement befragen; 5) wie überall das Reglement des Stockwerkeigentums und den Versicherungsschutz prüfen; 6) die Erhebung der Gästedaten ab der Buchung einrichten, ohne die keine Deklaration auf Dauer haltbar ist.

Keiner dieser Schritte ist für sich genommen unüberwindbar. Es ist ihre Verdoppelung und ihre Nachverfolgung über die Zeit, die Eigentümer zermürbt - erst recht, wenn sie in London, Zürich, Genf oder Mailand leben. Für die Objekte, die wir in Verwaltung nehmen, übernehmen und dokumentieren wir den gesamten Weg auf beiden Seiten: Das ist einer der Bausteine des Komplettservice unseres Concierge-Service in Gstaad-Rougemont, verrechnet mit 25 % des netto vereinnahmten Betrags nach Abzug der Plattformgebühren, der Transaktionsgebühren und der Reinigung.

Diese Informationen dienen der Orientierung und geben den Stand des Rechtsrahmens zum Zeitpunkt der Redaktion wieder. Die Gemeindereglemente von Saanen und Rougemont sowie die kantonalen Praktiken entwickeln sich weiter, und der Beschluss des Waadtländer Staatsrats über die Bezirke mit Wohnungsnot wird jedes Jahr neu erlassen. Wenden Sie sich für Ihre konkrete Situation an die zuständige Gemeinde, an Gstaad Saanenland Tourismus oder an eine Rechtsberatung.

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