Louer en courte durée à Gstaad-Rougemont : deux cantons, deux réglementations

Une destination unique, une frontière cantonale au milieu

Vue du voyageur, Gstaad-Rougemont est une seule région de vacances : un train, le MOB, relie les villages, un même domaine skiable enjambe la ligne de partage, et une clientèle internationale circule d'un versant à l'autre sans se poser la moindre question. Vue du propriétaire, c'est une tout autre affaire. Gstaad, Saanen, Schönried et Saanenmöser forment la commune de Saanen, dans le canton de Berne, germanophone. Rougemont est une commune vaudoise, francophone, du district de Riviera-Pays-d'Enhaut. Entre les deux, quelques kilomètres de vallée et deux ordres juridiques qui n'ont presque rien en commun.

C'est la source de confusion la plus fréquente que nous rencontrons dans le Saanenland. Un propriétaire qui a fait ses démarches à Rougemont croit spontanément que la même logique vaut à Schönried ; un propriétaire installé à Gstaad depuis vingt ans découvre en achetant un chalet à Rougemont qu'il entre dans un système entièrement différent, avec un plafond annuel de nuits qui n'existe pas de son côté. Rien ne se transpose d'un canton à l'autre : ni les obligations d'annonce, ni les autorisations, ni le mode de perception des taxes touristiques, ni les interlocuteurs. Seule la Lex Weber, fédérale, s'applique uniformément des deux côtés.

Nous avons consacré un article entier au contraste entre les cadres cantonaux suisses : déclarer sa location courte durée en Valais et dans le canton de Vaud. La page que vous lisez pousse la comparaison un cran plus loin, puisqu'ici les deux régimes se côtoient à l'intérieur d'une seule et même destination.

Côté vaudois : à Rougemont, la règle des 90 jours s'applique

C'est le point le plus lourd de conséquences, et celui que presque personne n'explique. Le droit vaudois prévoit qu'au-delà de 90 jours de location par année civile via une plateforme, une autorisation de changement d'affectation est requise (art. 15 RLPPPL). Un logement loué quasiment toute l'année en courte durée cesse en effet, aux yeux du droit vaudois, d'être un logement d'habitation ordinaire.

Cette règle ne s'applique toutefois que dans les districts touchés par la pénurie de logements, dont la liste est fixée chaque année par un arrêté du Conseil d'État. Or l'arrêté du 17 décembre 2025, applicable à l'année 2026, classe le district de Riviera-Pays-d'Enhaut parmi les districts en pénurie. Rougemont en fait partie. Conclusion sans ambiguïté : à Rougemont, le plafond des 90 jours s'applique, et un dépassement suppose une autorisation de changement d'affectation au sens du Titre II de la LPPPL.

Le contraste avec d'autres stations vaudoises est saisissant. Le même arrêté ne soumet pas le district d'Aigle, dont dépend Villars-sur-Ollon : un propriétaire de Villars n'a, lui, aucun quota annuel de nuits en 2026, alors que son voisin de vallée à Rougemont y est soumis. Nous détaillons ce cas de figure sur notre page consacrée à la réglementation de la location courte durée à Villars-sur-Ollon, et la comparaison des deux pages vaut mieux qu'un long discours. Précision indispensable : l'arrêté est réédité chaque année, la liste des districts peut donc évoluer dans un sens comme dans l'autre. Un propriétaire qui construit son modèle économique sur une occupation élevée doit suivre cette publication annuelle, ce que nous faisons pour les biens que nous gérons.

Les exceptions de l'art. 3 LPPPL : très pertinentes pour les chalets de Rougemont

Être situé dans un district en pénurie ne signifie pas automatiquement être soumis au régime d'autorisation. La LPPPL prévoit des exceptions (art. 3 LPPPL) qui, dans le contexte particulier du Pays-d'Enhaut, concernent une part importante du parc immobilier. Y échappent notamment le logement occupé en dernier lieu par le propriétaire ou par un proche, l'immeuble ne comptant pas plus de deux logements, ou encore le logement dont la surface habitable nette atteint 150 m² ou plus.

Or Rougemont est un village de chalets. Beaucoup de biens sont des maisons individuelles ou des bâtiments d'un ou deux logements, et les grands chalets familiaux dépassent fréquemment le seuil de surface. Autrement dit : la réponse à la question du plafond des 90 jours se joue bien par bien, pas commune par commune. Un chalet historique détenu et occupé par une famille depuis des décennies, un chalet de plus de 150 m² de surface habitable nette et un studio dans une petite résidence ne sont pas dans la même situation, alors qu'ils se trouvent dans la même rue.

C'est exactement le type de vérification que nous menons avant toute mise en location, plans et documents à l'appui, plutôt que d'appliquer une règle générale à un parc qui n'a rien de générique. Se tromper coûte cher dans les deux sens : bloquer inutilement son calendrier quand on bénéficie d'une exception, ou dépasser un plafond auquel on est effectivement soumis.

Côté vaudois toujours : annonce à la commune, registre des hôtes et Easycheck-in

Le plafond des 90 jours n'est qu'une pièce du dispositif vaudois. Depuis la révision de la LEAE entrée en vigueur le 1er juillet 2022, toute personne qui loue un logement pour de courtes durées dans le canton de Vaud doit s'annoncer aux autorités communales avant la première nuitée (art. 4a et 74c LEAE). Le loueur doit en outre tenir un registre de ses hôtes (art. 74c al. 3 et 4 LEAE), tandis que la commune tient de son côté un registre des loueurs (art. 74d LEAE) comportant l'identité du loueur, l'adresse et la localisation précises des hébergements ainsi que leur capacité d'accueil. La surveillance de cette activité incombe aux communes.

À Rougemont, ce dispositif est concret et outillé. La commune indique que, pour les hébergeurs, les déclarations doivent désormais être annoncées via l'application Easycheck-in du Pays-d'Enhaut, avec des modes d'emploi distincts selon que l'on est propriétaire de résidence secondaire ou hébergeur professionnel. Elle publie également un document spécifique répondant à la question des obligations des propriétaires qui mettent leur bien en location sur les plateformes digitales. Le canal existe, il est identifié, et l'argument du « je ne savais pas où déclarer » ne tient plus.

Deux points complètent le tableau vaudois. D'une part, une autorisation communale au sens de l'art. 103 LATC peut être exigée lorsque l'exploitation touristique d'un logement s'apparente à un changement d'affectation au sens de l'aménagement du territoire : c'est une compétence communale, appréciée cas par cas. D'autre part, si vous êtes locataire et non propriétaire, la sous-location suppose l'accord préalable du bailleur (art. 262 CO, rappelé par l'art. 22 RULV) ; cet accord ne remplace pas l'annonce à la commune, et l'annonce à la commune ne remplace pas cet accord. Les deux obligations sont cumulatives.

Côté bernois : un cadre différent, à vérifier auprès de la commune de Saanen

Passez le pont, et le vocabulaire change en même temps que la langue. Dans le canton de Berne, l'architecture des prélèvements touristiques repose sur trois étages, décrits par le canton lui-même. Premier étage, la taxe d'hébergement (Beherbergungsabgabe) : toute personne de plus de 16 ans qui passe la nuit dans le canton la paie, à raison d'un franc par nuitée, et le produit revient intégralement aux destinations touristiques, essentiellement pour le marketing. Elle vise expressément les hôtels, pensions, hébergements de groupe, campings, mais aussi les appartements de vacances et les chambres privées. Son cadre figure dans la loi cantonale sur le développement du tourisme et son ordonnance d'application.

Deuxième étage, la taxe de séjour (Kurtaxe) : les communes à forte proportion touristique peuvent la prélever pour financer des équipements et des manifestations dans l'intérêt des hôtes. Le canton précise deux choses importantes pour un propriétaire de résidence secondaire : un forfait obligatoire peut être prévu pour les appartements de vacances, et la perception suppose impérativement un règlement communal. Troisième étage, la taxe de promotion touristique (Tourismusförderungsabgabe), qui vise les entreprises et indépendants tirant un profit élevé du tourisme, également sur la base d'un règlement communal.

Concrètement, pour Gstaad et Saanen : la taxe de séjour est prélevée sur la base des règlements des communes de Saanen, Lauenen, Gsteig et Zweisimmen, et Gstaad Saanenland Tourismus a été mandaté par ces communes pour son traitement. Y sont assujetties les personnes physiques qui passent la nuit dans les communes de la région de vacances de Gstaad sans y être domiciliées au regard du droit fiscal. Un propriétaire qui acquiert un chalet ou un appartement de vacances dans l'une de ces communes s'annonce donc auprès de Gstaad Saanenland Tourismus pour la mise en place du décompte.

Soyons clairs sur ce que nous n'affirmons pas. Les modalités propres à la location de courte durée côté bernois - obligation d'annonce spécifique, éventuel encadrement, montants exacts, délais - relèvent de la commune de Saanen et de ses règlements en vigueur. Elles ne se déduisent ni du droit vaudois, ni du droit valaisan, et nous nous refusons à les extrapoler. Avant la première nuitée d'un bien situé à Gstaad, Saanen, Schönried ou Saanenmöser, la démarche correcte consiste à interroger directement la commune de Saanen et Gstaad Saanenland Tourismus. C'est ce que nous faisons systématiquement, bien par bien, dans le cadre de notre audit.

Lex Weber : le seul texte réellement commun aux deux versants

La Lex Weber est fédérale et s'applique donc identiquement à Saanen et à Rougemont, deux communes qui dépassent l'une comme l'autre le plafond de 20 % de résidences secondaires. Depuis 2013, la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » y est gelée. Cela n'interdit nullement de louer, mais cela crée deux catégories de biens qu'il faut savoir distinguer : les logements au bénéfice des anciens droits, qui se louent librement en courte durée, et certains logements plus récents autorisés sous condition d'affectation touristique, laquelle impose au contraire une mise en location régulière, parfois selon des modalités déterminées.

Ce statut se vérifie au registre foncier et auprès de la commune concernée - bernoise ou vaudoise selon le bien. Pour un investisseur, c'est la première vérification à faire, avant même la question du rendement : elle conditionne l'usage que vous pourrez faire du bien. Nous la détaillons du point de vue de l'acheteur dans notre guide acheter pour louer à Gstaad-Rougemont.

Le cas fréquent du propriétaire à cheval sur les deux cantons

Dans le Saanenland, posséder deux biens de part et d'autre de la frontière cantonale n'a rien d'exceptionnel : un appartement près de la Promenade et un chalet à Rougemont, un bien à Schönried et un pied-à-terre côté vaudois. Le propriétaire vit alors une réalité administrative que peu de destinations imposent : deux régimes entièrement distincts sur des biens distants de quelques minutes de train.

Cela signifie deux interlocuteurs, deux systèmes de déclaration des nuitées, deux cartes d'hôte à remettre aux voyageurs, deux calendriers de facturation, deux corpus réglementaires à suivre dans le temps - et, sur le seul bien vaudois, un plafond annuel de nuits à piloter. Rien ne se mutualise automatiquement, et une erreur de transposition d'un canton à l'autre est vite commise. Beaucoup de propriétaires non-résidents, très nombreux ici, découvrent ce double régime au premier courrier officiel.

C'est précisément la valeur d'une conciergerie qui maîtrise les deux côtés du Saanenland : les mêmes équipes, les mêmes standards de service et un pilotage unifié de votre calendrier, mais deux chaînes de conformité tenues séparément, chacune selon son droit. Vous recevez un rapport unique ; nous gérons deux administrations.

Mettre son bien en location légalement : le parcours, côté par côté

À Rougemont (VD) : 1) vérifier le statut Lex Weber du bien au registre foncier ; 2) déterminer si une exception de l'art. 3 LPPPL s'applique (logement occupé en dernier lieu par le propriétaire ou un proche, immeuble de deux logements au plus, surface habitable nette d'au moins 150 m²) et, à défaut, dimensionner le calendrier sous le plafond des 90 jours ou engager une demande d'autorisation de changement d'affectation ; 3) annoncer la location à la commune avant la première nuitée et mettre en place le registre des hôtes exigé par la LEAE ; 4) se faire ouvrir un accès à la plateforme Easycheck-in pour la déclaration des nuitées et la génération du Pass d'Enhaut ; 5) vérifier auprès de la commune la nécessité d'une autorisation au sens de l'art. 103 LATC ; 6) si vous êtes locataire, obtenir l'accord écrit préalable du bailleur.

À Gstaad, Saanen, Schönried ou Saanenmöser (BE) : 1) vérifier le statut Lex Weber du bien au registre foncier ; 2) s'annoncer auprès de Gstaad Saanenland Tourismus, mandaté par la commune, pour la mise en place du décompte de la taxe de séjour ; 3) intégrer la taxe d'hébergement cantonale à la structure tarifaire ; 4) interroger la commune de Saanen sur les modalités applicables à la location de courte durée et sur son règlement en vigueur ; 5) vérifier, comme partout, le règlement de copropriété et la couverture d'assurance ; 6) mettre en place la collecte des données voyageurs dès la réservation, sans laquelle aucune déclaration n'est tenable dans la durée.

Aucune de ces étapes n'est insurmontable prise isolément. C'est leur dédoublement, et leur suivi dans le temps, qui use les propriétaires - surtout lorsqu'ils vivent à Londres, Zurich, Genève ou Milan. Pour les biens que nous prenons en gestion, l'ensemble du parcours est pris en charge et documenté, des deux côtés : c'est l'un des volets du service complet de notre conciergerie à Gstaad-Rougemont, facturée 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage.

Ces informations sont fournies à titre indicatif et reflètent l'état du cadre légal au moment de la rédaction. Les règlements communaux de Saanen et de Rougemont ainsi que les pratiques cantonales évoluent, et l'arrêté du Conseil d'État vaudois sur les districts en pénurie est réédité chaque année. Pour toute situation particulière, référez-vous à la commune concernée, à Gstaad Saanenland Tourismus ou à un conseil juridique.

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