Kurzzeitvermietung in Saas-Fee: Regulierung und Bewilligungen

Im Wallis gibt es keine Registrierungsnummer: es gibt eine Gemeinde

Das ist das erste Missverständnis, das ausgeräumt werden muss, und es kostet Eigentümer viel Zeit. Es gibt keine einheitliche kantonale Registrierungsnummer im Wallis, anders als in gewissen europäischen Städten oder Rechtsordnungen, in denen ein Inserat eine amtliche Kennung anzeigen muss. Die Suche nach „der Walliser Airbnb-Registrierungsnummer" führt ins Leere: Es gibt sie nicht.

Der eigentliche Rahmen liegt anderswo und hat drei Ebenen. Auf Bundesebene regelt die Lex Weber die Zweckbestimmung von Zweitwohnungen. Auf kantonaler Ebene führen das Tourismusgesetz vom 9. Februar 1996 und die Verordnung vom 10. Dezember 2014 die Tourismusabgaben ein und übertragen deren Bezug den Gemeinden. Auf kommunaler Ebene schliesslich - und dort entscheidet sich alles Konkrete - wendet die Gemeinde Saas-Fee ihr eigenes Kurtaxenreglement an, das Beträge, Kategorien, Meldemodalitäten, Kontrollen und Sanktionen festlegt.

Anders gesagt: In Saas-Fee ist Ihr Gegenüber weder der Kanton noch eine Plattform, sondern die Gemeinde Saas-Fee und ihr Tourismusbüro. Dieses fordert Personen, die in der Gemeinde eine Wohnung nutzen, ohne dort angemeldet zu sein - und damit kurtaxenpflichtig sind -, ausdrücklich auf, sich in seinen Büros in Saas-Fee oder Saas-Almagell zu melden. Der Schalter existiert, er ist klar bezeichnet, und es bringt nichts, ihn zu meiden. Dem Gegensatz zwischen dem Walliser und dem Waadtländer Modell, die völlig unterschiedlichen Logiken folgen, haben wir einen eigenen Artikel gewidmet: Kurzzeitvermietung im Wallis und im Kanton Waadt deklarieren.

Ihre drei konkreten Pflichten als vermietender Eigentümer

Sobald der Rahmen steht, lässt sich der Alltag eines Vermieters in Saas-Fee auf drei Pflichten reduzieren, die in dieser Reihenfolge aufeinander folgen.

Erstens: sich anmelden. Vor der ersten Vermietung macht sich der Vermieter bei der Gemeindebehörde und beim Tourismusbüro bekannt. Diese Meldung ist keine Höflichkeitsformalität: Sie erlaubt der Gemeinde zu wissen, dass ein Objekt bewirtschaftet wird, das anwendbare Taxenregime zu bestimmen, Ihnen die Meldeunterlagen zuzustellen und - ein in Saas-Fee wichtiger Punkt - Ihr Objekt an das System der SaastalCard anzuschliessen, der Gästekarte für Gäste der teilnehmenden Betriebe. Ein nicht gemeldeter Eigentümer steht nicht nur am Rand: Er nimmt seinen Gästen auch einen Vorteil, den diese erwarten.

Zweitens: die Übernachtungen melden. Die Meldung der Übernachtungen ist eine von der Bezahlung der Taxe getrennte Pflicht. Sie setzt eine saubere Abrechnung voraus - Anzahl Personen, Alterskategorien, Anzahl Nächte und je nach Fall Herkunft - und deren Übermittlung an die Bezugsstelle innerhalb der im Gemeindereglement festgelegten Fristen. Diese Daten speisen die Tourismusstatistik der Destination ebenso wie die Berechnung der Taxe.

Drittens: die Kurtaxe beim Gast einziehen und weiterleiten. Das wird am häufigsten missverstanden: Die Taxe ist keine Last des Eigentümers, sie ist vom Gast geschuldet - aber wer beherbergt, ist für den Einzug und die Weiterleitung an die Bezugsstelle verantwortlich. Haben Sie sie dem Gast nicht verrechnet, fordert die Gemeinde sie trotzdem bei Ihnen ein. In Saas-Fee kommt eine talspezifische Feinheit hinzu: Der Tarif wechselt mit der Saison, weshalb eine ganzjährig fixierte Einstellung zwangsläufig einen Teil des Jahres falsch ist. Beträge, Saisons, Zweitwohnungspauschale und Verfahren: Dem haben wir einen vollständigen Leitfaden gewidmet, die Kurtaxe in Saas-Fee.

Sich nicht zu melden kostet mehr, als sich zu melden

Viele Zweitwohnungsbesitzer in Saas-Fee vermieten einige Wochen im Jahr „unter Freunden" oder über eine Plattform, ohne die Gemeinde je informiert zu haben. Die Überlegung wirkt risikofrei: Es wird ohnehin niemand nachschauen. Das trifft immer weniger zu, aus einem einfachen Grund: In einem Dorf dieser Grösse ist die Belegung einer Wohnung nicht unsichtbar, und Plattformdaten sind es noch weniger.

Der Walliser Rahmen gibt den Gemeinden nämlich ausdrückliche Mittel: Sie können die Regelmässigkeit der Kurtaxenzahlungen kontrollieren sowie Belegung und Zweckbestimmung der Ferienwohnungen überprüfen, ohne dass sich Eigentümer dem widersetzen können. Werden die nötigen Angaben nicht geliefert oder wird nicht bezahlt, kann die Gemeindebehörde nach erfolgloser Mahnung eine Veranlagung von Amtes wegen vornehmen, deren Kosten der Schuldner trägt; eine Busse nach dem kantonalen Tourismusgesetz kann hinzukommen.

Das reale Risiko ist also nicht symbolisch: Es ist eine rückwirkende Nachforderung für die Jahre, in denen das Objekt ohne Meldung vermietet wurde. Bei einer Zweitwohnung, die seit mehreren Saisons vermietet wird - und in Saas-Fee reicht die Saison vom Winter über das Sommerskifahren auf dem Gletscher bis zum Wanderherbst, was die betroffenen Nächte vervielfacht -, lässt sich die Rechnung nicht mit den Kosten einer blossen Regularisierung vergleichen. Die gute Nachricht: Eine von sich aus eingeleitete Bereinigung ist fast immer unkompliziert.

Zweitwohnung: das richtige Taxenregime wählen

Saas-Fee weist einen sehr hohen Anteil an Zweitwohnungen auf, die oft nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden. Der Walliser Rahmen sieht für sie ein besonderes Regime vor, und das Zusammenspiel der beiden möglichen Regime ist der eigentliche regulatorische Knackpunkt der Station.

Auf der einen Seite die Jahrespauschale: Der kurtaxenpflichtige Eigentümer, der seine Wohnung selbst nutzt, entrichtet einen im Gemeindereglement festgelegten Pauschalbetrag, der sämtliche von ihm im Objekt verbrachten Nächte abdecken soll - seine eigenen sowie jene von Familie und Besuchern. Auf der anderen Seite die Taxe pro Übernachtung, die für tatsächlich vermietete Nächte bei den Gästen zum Tarif der laufenden Saison erhoben wird.

Dazwischen liegt die häufigste Situation: die Mischnutzung. Man kommt zwei Wochen im Februar, überlässt die Wohnung im August Bekannten und vermietet sie den Rest des Jahres. Das ist völlig legitim - aber man muss wissen, in welchem Regime man sich befindet, es der Gemeinde melden und belegen können. Ein unklares Dossier kostet in der Regel die Jahrespauschale zusätzlich zu den bereits bei den Gästen eingezogenen Taxen. Höhe der Pauschale, Berechnungsweise und allfällige Ermässigungen richten sich nach dem Gemeindereglement und sind bei der Gemeinde Saas-Fee zu prüfen: Schliessen Sie nie analog von einer anderen Walliser Station.

Lex Weber in Saas-Fee: eine Frage der Zweckbestimmung, kein Verbot

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, die sogenannte Lex Weber, begrenzt den Zweitwohnungsanteil pro Gemeinde auf 20 %. Saas-Fee liegt deutlich darüber: Der Bau neuer „klassischer" Zweitwohnungen ist dort seit 2013 eingefroren. Für einen Eigentümer ist die erste Folge wirtschaftlich: Das Angebot ist strukturell begrenzt, in einem Dorf, dessen Bauperimeter zusätzlich durch die Topografie eingeschränkt ist - was den Wert bestehender Objekte stützt.

Die zweite Folge ist rechtlich und muss klar formuliert werden: Die Lex Weber verbietet die Kurzzeitvermietung nicht. Sie regelt die Erstellung und die Zweckbestimmung von Wohnungen, nicht deren Vermietungsnutzung. Konkret bestehen in Saas-Fee zwei Regime nebeneinander. Vor dem Einfrieren erstellte oder bewilligte Wohnungen geniessen altrechtlichen Status: Sie dürfen bewohnt, dauervermietet oder kurzzeitvermietet werden, frei. Gewisse neuere Wohnungen wurden dagegen unter der Bedingung einer touristischen Bewirtschaftung bewilligt - die Logik der „warmen Betten": Für sie ist die Vermietung kein Recht, sondern eine im Grundbuch eingetragene Pflicht.

Der richtige Reflex ist also, in Zweckbestimmungen statt in Verboten zu denken und den genauen Status des Objekts zu prüfen: Grundbuchauszug, allfälliger Vermerk einer touristischen Bewirtschaftung, kommunales Baureglement. Diese Prüfung gehört zu unserer kostenlosen Analyse; aus Investorensicht behandeln wir sie in unserem Leitfaden Kaufen und Vermieten in Saas-Fee.

Stockwerkeigentum, Zugang, Untermiete, Versicherungen: der Rest der Checkliste

Ein grosser Teil des Bestands in Saas-Fee besteht aus Wohnungen im Stockwerkeigentum, in Residenzen und aufgeteilten Chalets, die im Zuge der Entwicklung der Station entstanden sind. Manche Reglemente regeln die Kurzzeitvermietung, die Nutzung des Skiraums, den Zugang zu Kellern oder die Installation von Vorrichtungen an gemeinschaftlichen Teilen. Letzteres ist hier heikler als anderswo: In einem Fussgängerdorf ist die Anbringung eines Schlüsselsafes oder eines smarten Türschlosses am Hauseingang eine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, nicht nur Ihre. Dieses Reglement vor der Veröffentlichung eines Inserats zu lesen, erspart Nachbarschaftskonflikte, die sich später kaum mehr auflösen lassen.

Zweite lokale Besonderheit: das Parkieren. Da die Fahrzeuge in den Parkhäusern am Dorfeingang bleiben, ist die Parkfrage eines Gastes kein Inseratsdetail, sondern ein vertraglicher Punkt. Was Sie versprechen - reservierter Platz, Tarif, Dauer, Standort -, muss exakt dem entsprechen, was der Gast vorfindet. Ein Inserat, das beim Zugang, bei der realen Gehdistanz zur Wohnung oder bei den Parkbedingungen ungenau ist, gehört zu den häufigsten Ursachen von Streit und Rückerstattungsforderungen.

Sind Sie Mieter und nicht Eigentümer, ändert sich die Logik vollständig: Die Untermiete setzt die vorgängige Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 OR). Untervermietung ohne diese Zustimmung kann zur Kündigung des Mietvertrags führen, unabhängig von allen Schritten bei der Gemeinde. Beide Pflichten bestehen nebeneinander. Bleiben schliesslich die Versicherungen, die systematisch vernachlässigt werden: Eine für private Nutzung abgeschlossene Hausrat- und Gebäudeversicherung deckt die Vermietungstätigkeit in der Regel nicht, und der Versicherer kann seine Leistung kürzen oder verweigern, wenn ihm die Vermietungsnutzung nicht gemeldet wurde. Drei Deckungen sind zu prüfen: Schäden durch Mieter, Haftpflicht des Vermieters und je nach Fall Mietertragsausfall. Der Schutz der Plattformen ist eine nützliche Ergänzung, nie ein Ersatz für eine passende Schweizer Police. Denken Sie zudem daran, dass Mieteinnahmen steuerbar sind und in Ihrer Steuererklärung aufzuführen sind und dass die Beherbergung ausländischer Gäste eigene Meldepflichten auslöst.

Legal vermieten in Saas-Fee: die 6 Schritte

Diese Angaben dienen der Orientierung und geben den Stand des anwendbaren Rahmens zum Zeitpunkt der Redaktion wieder. Der kommunale Rahmen entwickelt sich weiter - Beträge, Kategorien und Bezugsmodalitäten können revidiert werden - und die Praxis kann variieren. Wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an die Gemeinde Saas-Fee und ihr Tourismusbüro oder an eine Rechtsberatung.

Was unser Concierge-Service übernimmt

Für jedes Objekt, das wir in Saas-Fee betreuen, gehört Compliance zum Service: Prüfung des Objektstatus bei Übernahme, Meldung bei Gemeinde und Tourismusbüro, Bestätigung des anwendbaren Taxenregimes, Einzug der Kurtaxe bei den Gästen über alle Kanäle und zum Tarif der jeweiligen Saison, fristgerechte Übermittlung der Übernachtungsabrechnungen gemäss Gemeindereglement, Aufbewahrung der Belege und laufende regulatorische Beobachtung - ändert die Gemeinde ihre Anforderungen, werden Ihre Inserate und Meldungen ohne Ihr Zutun angepasst. Sie beziehen Ihre Einnahmen, Ihr Concierge-Service Saas-Fee trägt die administrative Last, im Rahmen unserer Mietverwaltung mit allen Leistungen inklusive, verrechnet zu 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattform- und Transaktionsgebühren sowie der Reinigung.