Acheter un appartement ou chalet à Nendaz pour le louer

Un marché de résidences secondaires, sur le versant familial des 4 Vallées

Nendaz est l'une des rares stations valaisannes à combiner un accès direct à un très grand domaine skiable et un positionnement résolument familial. Les 4 Vallées et leurs 412 km de pistes constituent le deuxième plus grand domaine skiable de Suisse ; Nendaz en est l'une des portes d'entrée, avec les liaisons par Tracouet et Siviez. Sur l'autre versant se trouve Verbier, avec un tout autre profil de clientèle et de prix. Pour un investisseur, la conséquence est directe : on n'achète pas à Nendaz pour capter la clientèle de Verbier, on achète pour capter la famille qui veut skier sur le même domaine.

Le marché présente les caractéristiques classiques d'une station de résidence secondaire, poussées à l'extrême : la commune compte une très forte proportion de logements non occupés à l'année, bien au-delà du plafond de 20 % fixé par la Lex Weber. Le parc mélange grandes résidences en PPE issues des différentes vagues de développement de Haute-Nendaz, chalets individuels, biens ski-in/ski-out à Siviez et maisons de village en contrebas. Cette abondance de résidences secondaires est à la fois l'opportunité - beaucoup de biens changent de mains, beaucoup de propriétaires n'exploitent pas leur logement - et le contexte concurrentiel dans lequel votre bien devra se distinguer.

Lex Weber à l'achat : la vérification qui précède tout le reste

La Lex Weber gèle depuis 2013 la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » dans les communes qui dépassent le plafond de 20 % - ce qui est le cas de Nendaz. Elle n'interdit pas de louer, mais elle crée deux catégories de biens qu'un acheteur doit impérativement savoir distinguer avant de faire une offre.

D'un côté, les logements construits ou autorisés avant le gel bénéficient des anciens droits : ils s'achètent, s'utilisent, se revendent et se louent librement, y compris en courte durée. De l'autre, certains logements plus récents ont été autorisés sous condition d'affectation à l'hébergement touristique, ce qui impose une mise en location durable sur le marché touristique, parfois avec des modalités d'exploitation déterminées. Pour un acquéreur qui compte occuper son bien plusieurs semaines ou plusieurs mois par an, la différence est majeure - et elle se lit au registre foncier, pas dans l'annonce de l'agence.

Le bon réflexe est donc de raisonner en termes d'affectation et non d'interdiction, et de faire vérifier le statut exact du bien avant la signature : extrait du registre foncier, éventuelle mention d'affectation touristique, règlement communal des constructions. Nous détaillons l'ensemble de ce cadre dans notre guide sur la réglementation de la location courte durée à Nendaz.

La zone touristique : le critère d'achat que personne ne regarde

Voici un paramètre propre à Nendaz, ignoré de la quasi-totalité des acheteurs, et qui pèse pourtant sur le compte d'exploitation chaque année. Le règlement communal sur la taxe de séjour, entré en vigueur le 1^er novembre 2025, découpe le territoire communal en deux zones touristiques, dont le plan figure en annexe du règlement. Cette zone détermine deux choses : le montant de la taxe de séjour facturée à vos voyageurs pour chaque nuitée, et le montant du forfait annuel dû si vous occupez vous-même votre logement.

Le forfait annuel n'est pas anecdotique : il se calcule sur la surface brute du logement et sur un taux d'occupation moyen de 50 jours par an, et il varie du simple au quadruple selon la taille du bien - de CHF 500.– pour un logement de moins de 45 m² en zone 1 à CHF 1'750.– au-delà de 150 m², et de CHF 300.– à CHF 1'050.– en zone 2. Autrement dit : deux appartements comparables, situés dans deux zones différentes, n'ont pas la même charge annuelle. Et un grand chalet acheté pour le confort familial porte une charge fixe supérieure à celle d'un appartement de station, même s'il ne se loue pas davantage.

Il faut aussi savoir, dès l'achat, dans quel régime on compte se placer : le règlement précise que les logements de vacances exclusivement loués commercialement ne sont pas concernés par le forfait annuel, mais que le propriétaire doit alors fournir toute pièce justificative prouvant cette utilisation commerciale exclusive. Un projet d'achat mixte - quelques semaines pour soi, le reste en location - doit intégrer cette réalité dès le départ. Nous consacrons un guide complet à ce mécanisme : la taxe de séjour à Nendaz.

Ce qui fait réellement le revenu locatif à Nendaz

Le premier moteur est évident : l'accès aux 4 Vallées. C'est l'argument commercial numéro un de la station et il doit apparaître dans le titre de l'annonce, avec le détail des liaisons. Mais un investisseur qui s'arrête là passe à côté de l'essentiel, car ce n'est pas le domaine qui remplit le calendrier : c'est la clientèle familiale en rotation samedi-samedi.

Cette clientèle a des exigences précises et peu spectaculaires. Elle veut un logement qui accueille réellement six à huit personnes sans que quelqu'un dorme dans le salon, des rangements pour le matériel de ski et un endroit pour faire sécher les affaires, des équipements enfants (lit parapluie, chaise haute, vaisselle adaptée), une cuisine où l'on peut cuisiner pour huit, et un accès simple aux remontées. Elle ne paie pas pour du marbre ; elle paie pour de la fonctionnalité et pour ne pas avoir à gérer de mauvaises surprises pendant une semaine de vacances scolaires. Un bien pensé pour un couple, dans cette station, se loue mal.

Le second moteur, souvent sous-estimé à l'achat, c'est l'été. Les bisses - canaux d'irrigation traditionnels du Valais transformés en sentiers de randonnée - et le VTT génèrent une demande réelle, sur des séjours plus courts et plus spontanés. Un bien qui fonctionne uniquement l'hiver laisse une partie de son potentiel inexploité ; un bien qui séduit aussi le randonneur et le cycliste de juillet répartit son revenu sur l'année. Enfin, la facilité d'accès - la montée en voiture depuis Sion, sans contrainte de village sans voiture ni rupture de charge - élargit mécaniquement le bassin de clientèle : on vient à Nendaz avec la voiture familiale chargée, sans logistique particulière.

Où acheter : Haute-Nendaz, Siviez, les villages ou le secteur de Veysonnaz ?

Haute-Nendaz est le cœur locatif de la commune : la télécabine de Tracouet, les commerces, l'office du tourisme, la densité de logements et de services. C'est le secteur le plus liquide, aussi bien à la location qu'à la revente, et le plus simple à exploiter logistiquement - une équipe peut y enchaîner plusieurs rotations le même samedi. C'est le choix par défaut d'un investisseur qui vise la régularité plutôt que le coup d'éclat.

Siviez joue une autre partition : plus haut, à l'écart, au carrefour des liaisons du domaine, c'est le vrai secteur ski-in/ski-out de la commune. L'attrait hivernal y est maximal pour un skieur, au prix d'une saison estivale plus calme et d'une logistique plus lourde. Basse-Nendaz et les villages - Beuson, Saclentse - offrent des prix d'entrée plus doux et un caractère authentique, mais une demande de courte durée plus faible : à réserver aux stratégies orientées été, longs séjours et randonnée. Le secteur proche de Veysonnaz, à l'est, permet enfin de capter à la fois la clientèle de Nendaz et celle de Veysonnaz, sur le même domaine.

Le bon choix ne dépend pas du prestige du secteur mais de l'adéquation entre le type de bien, la clientèle visée et votre propre usage. Un investisseur qui n'occupera jamais son bien et un propriétaire qui veut y passer février ne devraient pas acheter au même endroit, ni le même type de logement.

Acheter en tant que non-résident : Lex Koller et copropriété

Si vous n'êtes pas domicilié en Suisse, la Lex Koller encadre l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger : selon votre statut et le bien visé, une autorisation peut être nécessaire, des contingents cantonaux s'appliquent, et des restrictions de surface ou de revente peuvent exister. C'est une vérification à mener très en amont, avec un notaire, car elle conditionne la faisabilité même du projet - et parfois l'obligation de mettre le bien en location.

Deuxième vérification, spécialement importante à Nendaz où le parc de Haute-Nendaz est largement constitué de grandes résidences : le règlement de la copropriété. Certains règlements encadrent ou restreignent la location de courte durée, l'installation de dispositifs d'accès sur les parties communes, l'usage du local à skis ou l'attribution des places de parc. À cela s'ajoute la question des charges et des travaux : sur un parc immobilier bâti au fil des décennies, les rénovations d'enveloppe, de chauffage ou d'ascenseur se décident en assemblée et se répercutent sur les copropriétaires. Lire les procès-verbaux des dernières assemblées générales avant de faire une offre coûte une soirée ; le découvrir après l'achat peut coûter une saison de revenus.

De la visite à la première réservation : comment nous vous accompagnons

Nous intervenons à deux moments. Avant l'achat, nous analysons le bien du point de vue du rendement locatif : statut Lex Weber, zone touristique et régime de taxe de séjour applicable, contraintes de copropriété, adéquation entre l'agencement du logement et la clientèle familiale visée, potentiel été comme hiver. C'est l'objet de notre aide à l'achat, qui vous évite de découvrir après signature qu'un bien ne peut pas être exploité comme vous l'imaginiez.

Après l'achat, nous prenons le bien en gestion : mise en conformité et annonce à la commune de Nendaz, ameublement et équipement adaptés à une clientèle familiale, photographies professionnelles, création et diffusion des annonces avec le domaine des 4 Vallées en avant, tarification dynamique calée sur les vacances scolaires qui rythment l'hiver, organisation des rotations du samedi, accueil, ménage et maintenance. Notre commission est de 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage - ce dernier étant facturé au voyageur. Le tout est décrit sur la page de notre conciergerie à Nendaz.

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