Eine Wohnung oder ein Chalet in Nendaz kaufen und vermieten

Ein Zweitwohnungsmarkt auf der Familienseite der 4 Vallées

Nendaz ist eine der wenigen Walliser Stationen, die direkten Zugang zu einem sehr grossen Skigebiet mit einer klar familiären Positionierung verbindet. Die 4 Vallées und ihre 412 Pistenkilometer bilden das zweitgrösste Skigebiet der Schweiz; Nendaz ist eines seiner Tore, mit den Verbindungen über Tracouet und Siviez. Auf der anderen Seite liegt Verbier, mit ganz anderem Klientel- und Preisprofil. Für Investoren ist die Folge eindeutig: Man kauft in Nendaz nicht, um die Klientel von Verbier abzuschöpfen, sondern um die Familie zu gewinnen, die im selben Gebiet Ski fahren will.

Der Markt zeigt die klassischen Merkmale einer Zweitwohnungsstation, und zwar ausgeprägt: Die Gemeinde weist einen sehr hohen Anteil an nicht ganzjährig bewohnten Wohnungen auf, weit über dem von der Lex Weber festgelegten Anteil von 20 %. Der Bestand mischt grosse Stockwerkeigentums-Residenzen aus den verschiedenen Entwicklungswellen von Haute-Nendaz, einzelne Chalets, Ski-in/Ski-out-Objekte in Siviez und Dorfhäuser weiter unten. Diese Fülle an Zweitwohnungen ist zugleich die Chance - viele Objekte wechseln den Besitzer, viele Eigentümer bewirtschaften ihre Wohnung nicht - und das Wettbewerbsumfeld, in dem sich Ihr Objekt behaupten muss.

Lex Weber beim Kauf: die Prüfung vor allen anderen

Seit 2013 friert die Lex Weber den Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen in Gemeinden ein, die den Anteil von 20 % überschreiten - was in Nendaz der Fall ist. Sie verbietet die Vermietung nicht, schafft aber zwei Kategorien von Objekten, die eine Käuferin oder ein Käufer vor dem Angebot unbedingt unterscheiden können muss.

Auf der einen Seite geniessen vor dem Einfrieren erstellte oder bewilligte Wohnungen altrechtlichen Status: Sie lassen sich frei kaufen, nutzen, weiterverkaufen und vermieten, auch kurzzeitig. Auf der anderen Seite wurden manche neueren Wohnungen unter der Bedingung einer touristischen Zweckbestimmung bewilligt, was eine dauerhafte Vermietung auf dem touristischen Markt verlangt, teils mit vorgegebenen Bewirtschaftungsmodalitäten. Wer sein Objekt mehrere Wochen oder Monate pro Jahr selbst nutzen möchte, für den ist der Unterschied entscheidend - und er steht im Grundbuch, nicht im Inserat der Agentur.

Der richtige Reflex besteht also darin, in Zweckbestimmungen statt in Verboten zu denken und den genauen Status des Objekts vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen: Grundbuchauszug, allfällige Anmerkung einer touristischen Zweckbestimmung, kommunales Baureglement. Den gesamten Rahmen behandeln wir in unserem Leitfaden zur Regulierung der Kurzzeitvermietung in Nendaz.

Die Tourismuszone: das Kaufkriterium, das niemand anschaut

Hier ein Parameter, der für Nendaz spezifisch ist, den fast keine Käuferschaft kennt und der dennoch Jahr für Jahr auf die Betriebsrechnung drückt. Das seit dem 1. November 2025 geltende kommunale Reglement über die Kurtaxe teilt das Gemeindegebiet in zwei Tourismuszonen, deren Plan dem Reglement als Anhang beiliegt. Diese Zone bestimmt zweierlei: die Höhe der Kurtaxe, die Sie Ihren Gästen pro Übernachtung verrechnen, und die Höhe der Jahrespauschale, die anfällt, wenn Sie Ihre Wohnung selbst nutzen.

Die Jahrespauschale ist keine Nebensache: Sie berechnet sich auf der Bruttofläche der Wohnung und einer durchschnittlichen Belegung von 50 Nächten pro Jahr und variiert je nach Objektgrösse um das Dreieinhalbfache - von CHF 500.– für eine Wohnung unter 45 m² in Zone 1 bis CHF 1'750.– über 150 m², und von CHF 300.– bis CHF 1'050.– in Zone 2. Anders gesagt: Zwei vergleichbare Wohnungen in zwei verschiedenen Zonen tragen nicht dieselbe jährliche Belastung. Und ein grosses, für den Familienkomfort gekauftes Chalet trägt eine höhere Fixbelastung als eine Stationswohnung, auch wenn es sich nicht häufiger vermietet.

Man sollte zudem schon beim Kauf wissen, in welchem Regime man sich bewegen will: Das Reglement hält fest, dass ausschliesslich kommerziell vermietete Ferienwohnungen nicht der Jahrespauschale unterliegen, dass der Eigentümer dann aber sämtliche Belege für diese ausschliesslich kommerzielle Nutzung vorlegen muss. Ein gemischtes Kaufprojekt - einige Wochen für sich, den Rest vermietet - muss dies von Anfang an einrechnen. Diesem Mechanismus widmen wir einen eigenen Leitfaden: die Kurtaxe in Nendaz.

Was den Mietertrag in Nendaz wirklich ausmacht

Der erste Treiber liegt auf der Hand: der Zugang zu den 4 Vallées. Er ist das Verkaufsargument Nummer eins der Station und gehört mit den Verbindungen im Detail in den Inseratstitel. Wer als Investor dort stehen bleibt, verpasst jedoch das Wesentliche, denn nicht das Skigebiet füllt den Kalender, sondern die Familienklientel im Wechsel von Samstag zu Samstag.

Diese Klientel hat präzise und wenig spektakuläre Ansprüche. Sie will eine Wohnung, die tatsächlich sechs bis acht Personen beherbergt, ohne dass jemand im Wohnzimmer schläft, Stauraum für die Skiausrüstung und einen Ort zum Trocknen, Kinderausstattung (Reisebett, Hochstuhl, passendes Geschirr), eine Küche, in der man für acht kochen kann, und einfachen Zugang zu den Bahnen. Sie zahlt nicht für Marmor, sondern für Funktionalität und dafür, während einer Schulferienwoche keine unangenehmen Überraschungen bewältigen zu müssen. Ein für ein Paar konzipiertes Objekt vermietet sich in dieser Station schlecht.

Der zweite, beim Kauf oft unterschätzte Treiber ist der Sommer. Die Bisses - traditionelle Walliser Bewässerungskanäle (Suonen), heute Wanderwege - und das Mountainbike erzeugen echte Nachfrage, auf kürzeren und spontaneren Aufenthalten. Ein Objekt, das nur im Winter funktioniert, lässt einen Teil seines Potenzials ungenutzt; ein Objekt, das auch die Wanderin und den Biker im Juli anspricht, verteilt seinen Ertrag über das Jahr. Und schliesslich erweitert die einfache Erreichbarkeit - die Auffahrt mit dem Auto ab Sion, ohne autofreies Dorf und ohne Umstieg - das Einzugsgebiet mechanisch: Man kommt mit dem beladenen Familienauto nach Nendaz, ohne besondere Logistik.

Wo kaufen: Haute-Nendaz, Siviez, die Dörfer oder der Sektor Veysonnaz?

Haute-Nendaz ist das Vermietungsherz der Gemeinde: die Gondelbahn nach Tracouet, die Geschäfte, das Tourismusbüro sowie eine hohe Dichte an Wohnungen und Dienstleistungen. Es ist der liquideste Sektor, sowohl in der Vermietung als auch im Wiederverkauf, und logistisch der einfachste - ein Team kann dort am selben Samstag mehrere Wechsel aneinanderreihen. Für Investoren, die auf Regelmässigkeit statt auf den grossen Wurf setzen, ist es die naheliegende Wahl.

Siviez spielt eine andere Partitur: höher, abseits, am Knotenpunkt der Verbindungen des Gebiets, ist es der eigentliche Ski-in/Ski-out-Sektor der Gemeinde. Der Winterreiz ist für Skifahrende maximal, um den Preis einer ruhigeren Sommersaison und einer schwereren Logistik. Basse-Nendaz und die Dörfer - Beuson, Saclentse - bieten sanftere Einstiegspreise und ursprünglichen Charakter, aber eine schwächere Kurzzeitnachfrage: geeignet für Strategien mit Fokus auf Sommer, längere Aufenthalte und Wandern. Der Sektor nahe Veysonnaz im Osten erlaubt es schliesslich, sowohl die Klientel von Nendaz als auch jene von Veysonnaz im selben Gebiet anzusprechen.

Die richtige Wahl hängt nicht vom Prestige des Sektors ab, sondern von der Passung zwischen Objekttyp, angepeilter Klientel und Ihrer eigenen Nutzung. Wer sein Objekt nie selbst nutzt, und wer den Februar dort verbringen möchte, sollten weder am selben Ort noch denselben Wohnungstyp kaufen.

Kaufen ohne Schweizer Wohnsitz: Lex Koller und Stockwerkeigentum

Wenn Sie keinen Wohnsitz in der Schweiz haben, regelt die Lex Koller den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Je nach Status und Objekt kann eine Bewilligung nötig sein, es gelten kantonale Kontingente, und Beschränkungen bei Fläche oder Wiederverkauf sind möglich. Diese Prüfung gehört sehr früh und mit einer Notarin oder einem Notar erledigt, denn sie entscheidet über die Machbarkeit des Projekts - und mitunter über die Pflicht, das Objekt zu vermieten.

Die zweite Prüfung, in Nendaz besonders wichtig, weil der Bestand von Haute-Nendaz weitgehend aus grossen Residenzen besteht: das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Manche Reglemente schränken die Kurzzeitvermietung, die Installation von Zugangssystemen an gemeinschaftlichen Teilen, die Nutzung des Skiraums oder die Zuteilung der Parkplätze ein. Dazu kommt die Frage der Nebenkosten und Sanierungen: Bei einem über Jahrzehnte gewachsenen Bestand werden Erneuerungen an Gebäudehülle, Heizung oder Lift in der Versammlung beschlossen und auf die Stockwerkeigentümer überwälzt. Die Protokolle der letzten Versammlungen vor einem Angebot zu lesen, kostet einen Abend; sie nach dem Kauf zu entdecken, kann eine Ertragssaison kosten.

Von der Besichtigung zur ersten Buchung: wie wir Sie begleiten

Wir kommen zu zwei Zeitpunkten ins Spiel. Vor dem Kauf analysieren wir das Objekt aus Sicht des Mietertrags: Lex-Weber-Status, Tourismuszone und anwendbares Kurtaxenregime, Vorgaben des Stockwerkeigentums, Passung zwischen Grundriss und angepeilter Familienklientel sowie das Potenzial im Sommer wie im Winter. Das ist der Zweck unserer Kaufberatung, die Ihnen erspart, erst nach der Unterzeichnung festzustellen, dass sich ein Objekt nicht so bewirtschaften lässt, wie Sie es sich vorgestellt hatten.

Nach dem Kauf übernehmen wir das Objekt in die Verwaltung: Herstellung der Compliance und Meldung bei der Gemeinde Nendaz, auf eine Familienklientel abgestimmte Möblierung und Ausstattung, professionelle Fotografien, Erstellung und Verbreitung der Inserate mit den 4 Vallées im Vordergrund, dynamische Preisgestaltung im Takt der Schulferien, Organisation der Samstagswechsel, Empfang, Reinigung und Unterhalt. Unsere Kommission beträgt 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattform- und Transaktionsgebühren sowie der Reinigung - letztere wird dem Gast verrechnet. Alles Weitere finden Sie auf der Seite unseres Concierge-Service in Nendaz.

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