Kurzzeitvermietung in Nendaz: Regulierung und Bewilligungen

Im Wallis gibt es keine Registrierungsnummer: es gibt eine Gemeinde

Das ist das erste Missverständnis, das ausgeräumt werden muss, und es kostet Eigentümer viel Zeit. Es existiert keine einheitliche kantonale Registrierungsnummer im Wallis, anders als in gewissen europäischen Städten oder in Rechtsordnungen, in denen ein Inserat eine offizielle Kennung ausweisen muss. Die Suche nach «der Walliser Airbnb-Registrierungsnummer» führt ins Leere: Es gibt sie nicht.

Der eigentliche Rahmen liegt anderswo, und er hat drei Ebenen. Auf Bundesebene regelt die Lex Weber die Zweckbestimmung von Zweitwohnungen. Auf kantonaler Ebene begründen das Tourismusgesetz vom 9. Februar 1996 und die Verordnung vom 10. Dezember 2014 die Tourismusabgaben und übertragen deren Bezug den Gemeinden. Auf kommunaler Ebene schliesslich — und dort entscheidet sich alles Konkrete — hat die Gemeinde Nendaz ihr eigenes Reglement über die Kurtaxe erlassen, in Kraft seit dem 1. November 2025, das Beträge, Tourismuszonen, Meldemodalitäten, Kontrollen und Sanktionen festlegt.

Anders gesagt: In Nendaz ist Ihr Ansprechpartner weder der Kanton noch eine Plattform, sondern die Gemeinde Nendaz und ihr Tourismusbüro. Dem Gegensatz zwischen dem Walliser und dem Waadtländer Modell, das einer völlig anderen Logik folgt, haben wir einen eigenen Artikel gewidmet: Kurzzeitvermietung im Wallis und im Kanton Waadt deklarieren.

Ihre drei konkreten Pflichten als vermietender Eigentümer

Steht der Rahmen einmal fest, lässt sich der Alltag des vermietenden Eigentümers in Nendaz auf drei Pflichten zusammenfassen, die in dieser Reihenfolge aufeinanderfolgen.

Erstens: sich melden. Vor der ersten Vermietung macht sich der Vermieter bei der Gemeindebehörde und beim Tourismusbüro bekannt. Diese Meldung ist keine Höflichkeitsformalität: Erst sie erlaubt der Gemeinde zu wissen, dass eine Wohnung bewirtschaftet wird, das anwendbare Taxregime zu bestimmen und Ihnen die Meldeunterlagen zuzustellen. Ohne sie sind Sie unsichtbar — bis zu dem Tag, an dem Sie es nicht mehr sind.

Zweitens: die Übernachtungen deklarieren. Das kommunale Reglement verpflichtet professionelle Beherberger und Vermietungsagenturen, der Gemeinde jeden Monat die Zahl der effektiven Übernachtungen und deren Herkunft nach Ländern zu melden, jeweils bis zum 10. des Folgemonats. Für den Beherberger einer Ferienwohnung erfolgt die Meldung in Absprache mit der Gemeinde über einen längeren Zeitraum, mindestens jedoch einmal pro Halbjahr, bis zum 10. Mai und zum 10. November. Diese Daten speisen ebenso die Tourismusstatistik der Destination wie die Berechnung der Taxe.

Drittens: die Kurtaxe beim Gast einziehen und weiterleiten. Das ist der am häufigsten missverstandene Punkt: Die Taxe ist keine Belastung des Eigentümers, sie wird vom Gast geschuldet — aber wer beherbergt, ist für ihren Einzug und ihre Überweisung an die Bezugsstelle verantwortlich und haftet andernfalls persönlich. Haben Sie sie dem Gast nicht verrechnet, fordert die Gemeinde sie trotzdem von Ihnen. Beträge nach Zone, Jahrespauschale für Zweitwohnungen und das detaillierte Vorgehen behandeln wir in einem eigenen Leitfaden: die Kurtaxe in Nendaz.

Sich nicht zu melden kostet mehr, als sich zu melden

Viele Zweitwohnungseigentümer in Nendaz vermieten einige Wochen pro Jahr «unter Freunden» oder über eine Plattform, ohne die Gemeinde je informiert zu haben. Die Überlegung wirkt risikolos: Es wird schon niemand nachschauen. Das trifft immer weniger zu.

Das kommunale Reglement gibt der Gemeinde nämlich ausdrückliche Mittel: Sie ist befugt, die Regelmässigkeit der Zahlungen der Kurtaxe zu kontrollieren und beauftragt, Belegung und Zweckbestimmung der Ferienwohnungen zu überprüfen — wobei sich Eigentümer und Mieter diesen Kontrollen nicht widersetzen können. Weiter sieht das Reglement vor, dass der Gemeinderat bei fehlenden Angaben oder ausbleibender Zahlung nach erfolgloser Mahnung eine Ermessensveranlagung vornimmt, deren Kosten der Schuldner trägt und die einem vollstreckbaren Urteil im Sinne des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs gleichkommt. Dazu kann eine Busse nach dem kantonalen Tourismusgesetz treten.

Das tatsächliche Risiko ist also nicht symbolisch: Es ist eine rückwirkende Nachforderung für jene Jahre, in denen die Wohnung ohne Meldung vermietet wurde. Bei einer Zweitwohnung, die über mehrere Saisons vermietet wurde, ist die Rechnung mit den Kosten einer blossen Regularisierung nicht vergleichbar. Die gute Nachricht: Eine freiwillig eingeleitete Regularisierung ist fast immer unkompliziert.

Zweitwohnung: das richtige Taxregime wählen

Nendaz weist einen sehr hohen Anteil an Zweitwohnungen auf, die oft nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden. Das kommunale Reglement sieht für sie ein besonderes Regime vor, und das Zusammenspiel der beiden möglichen Regimes ist der eigentliche regulatorische Knackpunkt der Station.

Auf der einen Seite die Jahrespauschale: Der abgabepflichtige Eigentümer, der seine Wohnung selbst nutzt, entrichtet einen Pauschalbetrag, berechnet auf der Bruttofläche des Objekts, auf seiner Tourismuszone und auf einer durchschnittlichen Belegung von 50 Nächten pro Jahr. Diese Pauschale deckt sämtliche Übernachtungen in der Wohnung ab — die eigenen sowie jene der Familie, der Gäste und der gelegentlichen Mieter. Auf der anderen Seite die Taxe pro Übernachtung: Ausschliesslich kommerziell vermietete Ferienwohnungen unterliegen nicht der Jahrespauschale, doch ihr Eigentümer muss sämtliche Belege vorlegen, die die ausschliesslich kommerzielle Nutzung beweisen.

Dazwischen liegt die häufigste Situation: die gemischte Nutzung. Man kommt im Februar für eine Woche, überlässt das Chalet an Ostern Verwandten und vermietet den Rest der Saison. Das ist vollkommen legitim — aber man muss wissen, in welchem Regime man sich befindet, es der Gemeinde melden und es belegen können. Ein unklares Dossier endet in der Regel damit, dass die Jahrespauschale zusätzlich zu den bereits bei den Gästen eingezogenen Taxen anfällt.

Lex Weber in Nendaz: eine Frage der Zweckbestimmung, nicht des Verbots

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, die sogenannte Lex Weber, begrenzt den Anteil an Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20 %. Nendaz überschreitet diesen Anteil deutlich: Der Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen ist dort seit 2013 eingefroren. Für Eigentümer ist die erste Folge wirtschaftlich: Das Angebot ist strukturell begrenzt, was den Wert bestehender Objekte stützt.

Die zweite Folge ist juristisch, und sie ist klar zu formulieren: Die Lex Weber verbietet die Kurzzeitvermietung nicht. Sie regelt die Schaffung und die Zweckbestimmung von Wohnungen, nicht deren Vermietung. Konkret koexistieren in Nendaz zwei Regimes. Vor dem Einfrieren erstellte oder bewilligte Wohnungen geniessen altrechtlichen Status: Sie dürfen bewohnt, ganzjährig oder kurzzeitig vermietet werden — frei. Manche neueren Wohnungen wurden hingegen unter der Bedingung einer touristischen Bewirtschaftung bewilligt: Für sie ist die Vermietung kein Recht, sondern eine im Grundbuch angemerkte Pflicht.

Der richtige Reflex besteht also darin, in Zweckbestimmungen statt in Verboten zu denken und den genauen Status des Objekts zu prüfen: Grundbuchauszug, allfällige Anmerkung einer touristischen Zweckbestimmung, kommunales Baureglement. Diese Prüfung ist Teil unserer kostenlosen Analyse, und wir vertiefen sie aus Investorensicht in unserem Leitfaden Kaufen und Vermieten in Nendaz.

Stockwerkeigentum, Untermiete, Versicherungen: der Rest der Checkliste

Ein grosser Teil des Bestands von Haute-Nendaz besteht aus Wohnungen im Stockwerkeigentum, in grossen Residenzen, die im Zuge der Entwicklung der Station entstanden sind. Manche Reglemente der Gemeinschaft schränken die Kurzzeitvermietung, die Nutzung des Skiraums oder des Parkplatzes und sogar die Installation von Zugangssystemen an gemeinschaftlichen Teilen ein. Dieses Reglement vor der Veröffentlichung eines Inserats zu lesen, erspart Nachbarschaftskonflikte, die sich später kaum mehr auflösen lassen.

Sind Sie Mieter und nicht Eigentümer, ändert sich die Logik vollständig: Die Untermiete setzt die vorgängige Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 OR). Ohne diese Zustimmung unterzuvermieten, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses — unabhängig von allen bei der Gemeinde erledigten Schritten. Die beiden Pflichten sind kumulativ: Die Meldung bei der Gemeinde ersetzt die Zustimmung des Vermieters nicht, und die Zustimmung des Vermieters entbindet nicht von der Meldung.

Bleiben die Versicherungen, die systematisch vernachlässigt werden. Eine für den privaten Gebrauch abgeschlossene Hausrat- und Gebäudepolice deckt die Vermietungstätigkeit in der Regel nicht: Bei einem durch einen Gast verursachten Schaden kann der Versicherer seine Leistung kürzen oder verweigern, wenn ihm die Vermietung nicht gemeldet wurde. Drei Deckungen sind zu prüfen: Schäden durch Mieter, Haftpflicht des Vermieters und je nach Fall der Ausfall von Mieterträgen. Der Schutz der Plattformen ist eine nützliche Ergänzung, nie ein Ersatz für eine passende Schweizer Police. Denken Sie schliesslich daran, dass Mieterträge steuerbar sind und in Ihrer Steuererklärung erscheinen müssen und dass die entgeltliche Beherbergung ausländischer Gäste eigene Meldepflichten auslöst.

Legal vermieten in Nendaz: die 6 Schritte

Diese Informationen dienen der Orientierung und geben den Stand des anwendbaren Rahmens zum Zeitpunkt der Redaktion wieder. Der kommunale Rahmen entwickelt sich weiter — das Kurtaxenreglement von Nendaz wurde selbst kürzlich revidiert — und die Praxis kann variieren. Wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an die Gemeinde Nendaz oder an eine Rechtsberatung.

Was unser Concierge-Service übernimmt

Für jedes Objekt, das wir in Nendaz betreuen, ist Compliance Teil der Leistung: Prüfung des Status bei der Übernahme, Meldung bei der Gemeinde, Bestimmung der Tourismuszone und des anwendbaren Taxregimes, Einzug der Kurtaxe bei den Gästen über sämtliche Kanäle, Übernachtungsabrechnungen zu den Terminen des kommunalen Reglements, Aufbewahrung der Belege und laufende regulatorische Überwachung — ändert die Gemeinde ihre Anforderungen, werden Ihre Inserate und Meldungen ohne Ihr Zutun angepasst. Sie erhalten Ihre Einnahmen, Ihr Concierge-Service Nendaz trägt die administrative Last — im Rahmen unserer Mietverwaltung mit Rundum-Service, verrechnet zu 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattform- und Transaktionsgebühren sowie der Reinigung.