Louer en courte durée à Nendaz : réglementation et autorisations

En Valais, il n'y a pas de numéro d'enregistrement : il y a une commune

C'est le premier malentendu à dissiper, et il fait perdre beaucoup de temps aux propriétaires. Il n'existe aucun numéro d'enregistrement cantonal unifié en Valais, contrairement à ce qui se pratique dans certaines villes européennes ou dans d'autres juridictions où une annonce doit afficher un identifiant officiel. Chercher « le numéro d'enregistrement Airbnb valaisan » est une impasse : il n'y en a pas.

Le vrai cadre est ailleurs, et il est à trois étages. Au niveau fédéral, la Lex Weber régit l'affectation des résidences secondaires. Au niveau cantonal, la loi sur le tourisme du 9 février 1996 et son ordonnance du 10 décembre 2014 instituent les taxes touristiques et en confient la perception aux communes. Au niveau communal enfin - et c'est là que tout se joue concrètement -, la commune de Nendaz a adopté son propre règlement sur la taxe de séjour, entré en vigueur le 1^er novembre 2025, qui fixe les montants, le zonage touristique, les modalités de déclaration, les contrôles et les sanctions.

Autrement dit : à Nendaz, votre interlocuteur n'est ni le canton ni une plateforme, c'est la commune de Nendaz et son office du tourisme. Nous avons consacré un article entier au contraste entre le modèle valaisan et le modèle vaudois, qui fonctionne sur une logique complètement différente : déclarer sa location courte durée en Valais et dans le canton de Vaud.

Vos trois obligations concrètes de propriétaire bailleur

Une fois le cadre posé, la vie quotidienne du propriétaire-loueur à Nendaz tient en trois obligations, qui s'enchaînent dans cet ordre.

Premièrement, s'annoncer. Avant la première mise en location, le loueur se fait connaître de l'autorité communale et de l'office du tourisme. Cette annonce n'est pas une formalité de courtoisie : c'est elle qui permet à la commune de savoir qu'un logement est exploité, de déterminer le régime de taxe applicable et de vous adresser les documents de déclaration. Sans elle, vous êtes invisible - jusqu'au jour où vous ne l'êtes plus.

Deuxièmement, déclarer les nuitées. Le règlement communal impose aux hébergeurs professionnels et aux agences de location de communiquer chaque mois à la commune le nombre de nuitées effectives et leur provenance par pays, pour le 10 du mois suivant. Pour l'hébergeur en logement de vacances, la communication se fait sur une période plus longue, en accord avec la commune, mais au minimum une fois par semestre, aux 10 mai et 10 novembre. Ces données alimentent la statistique touristique de la destination autant que le calcul de la taxe.

Troisièmement, encaisser la taxe de séjour auprès du voyageur, puis la reverser. C'est le point le plus souvent mal compris : la taxe n'est pas une charge du propriétaire, c'est une taxe due par l'hôte - mais celui qui héberge est responsable de son encaissement et de son versement à l'organe de perception, sous peine d'en répondre personnellement. Si vous ne l'avez pas facturée au voyageur, la commune vous la réclamera quand même. Montants par zone, forfait annuel des résidences secondaires et procédure détaillée : nous y avons consacré un guide complet, la taxe de séjour à Nendaz.

Ne pas s'annoncer coûte plus cher que s'annoncer

Beaucoup de propriétaires de résidence secondaire à Nendaz louent quelques semaines par an « entre amis » ou via une plateforme, sans jamais avoir informé la commune. Le raisonnement paraît sans risque : personne ne viendra vérifier. Il l'est de moins en moins.

Le règlement communal donne en effet à la commune des moyens explicites : elle est habilitée à procéder à des contrôles sur la régularité des versements de la taxe de séjour, et chargée de vérifier l'occupation et l'affectation des logements de vacances - les propriétaires et les locataires ne pouvant pas s'opposer à ces contrôles. Le règlement prévoit par ailleurs qu'en l'absence de communication des éléments nécessaires ou de paiement, le conseil communal procède, après sommation infructueuse, à une taxation d'office, dont les frais sont supportés par le débiteur, et qui équivaut à un jugement exécutoire au sens de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite. Une amende au sens de la loi cantonale sur le tourisme peut s'y ajouter.

Le risque réel n'est donc pas symbolique : c'est un redressement rétroactif portant sur les années pendant lesquelles le logement a été loué sans être déclaré. Sur une résidence secondaire louée depuis plusieurs saisons, l'addition ne se compare pas au coût d'une simple mise en conformité. La bonne nouvelle, c'est que la régularisation est presque toujours simple à obtenir quand elle est engagée spontanément.

Résidence secondaire : bien choisir son régime de taxe

Nendaz compte une très forte proportion de résidences secondaires, souvent occupées quelques semaines par an. Le règlement communal prévoit pour elles un régime particulier, et l'articulation entre les deux régimes possibles est le vrai point de vigilance réglementaire de la station.

D'un côté, le forfait annuel : le propriétaire assujetti qui occupe lui-même son logement paie une somme forfaitaire, calculée sur la surface brute du bien, sur sa zone touristique et sur un taux d'occupation moyen de 50 jours par an. Ce forfait englobe toutes les nuitées effectuées dans le logement - les siennes, celles de sa famille, de ses invités et de ses locataires occasionnels. De l'autre, la taxe à la nuitée : les logements de vacances exclusivement loués commercialement ne sont pas concernés par le forfait annuel, mais leur propriétaire est tenu de fournir toute pièce justificative prouvant l'utilisation commerciale exclusive du bien.

Entre les deux se trouve la situation la plus courante : l'usage mixte. On vient une semaine en février, on prête le chalet à des proches à Pâques, on loue le reste de la saison. C'est parfaitement légitime - mais il faut savoir dans quel régime on se situe, l'annoncer à la commune, et pouvoir le documenter. Un dossier flou finit généralement par coûter le forfait annuel en plus des taxes déjà encaissées auprès des voyageurs.

Lex Weber à Nendaz : une question d'affectation, pas d'interdiction

La loi fédérale sur les résidences secondaires, dite Lex Weber, plafonne à 20 % la part de résidences secondaires par commune. Nendaz dépasse largement ce plafond : la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » y est donc gelée depuis 2013. Pour un propriétaire, la première conséquence est économique : l'offre est structurellement limitée, ce qui soutient la valeur des biens existants.

La seconde est juridique, et il faut la formuler clairement : la Lex Weber n'interdit pas la location courte durée. Elle encadre la création et l'affectation des logements, pas leur usage locatif. Concrètement, deux régimes coexistent à Nendaz. Les logements construits ou autorisés avant le gel bénéficient des anciens droits : ils peuvent être habités, loués à l'année ou loués en courte durée, librement. Certains logements plus récents ont au contraire été autorisés sous condition d'affectation à l'hébergement touristique : pour eux, la location n'est pas un droit mais une obligation, inscrite au registre foncier.

Le bon réflexe est donc de raisonner en termes d'affectation et non d'interdiction, et de vérifier le statut exact du bien : extrait du registre foncier, éventuelle mention d'affectation touristique, règlement communal des constructions. Cette vérification fait partie de notre audit gratuit, et nous la détaillons côté investisseur dans notre guide acheter pour louer à Nendaz.

Copropriété, sous-location, assurances : le reste de la checklist

Une part importante du parc de Haute-Nendaz est constituée d'appartements en PPE, dans de grandes résidences construites au fil du développement de la station. Certains règlements de copropriété encadrent la location de courte durée, l'usage du local à skis ou du parking, voire l'installation de dispositifs d'accès sur les parties communes. Lire ce règlement avant de publier une annonce évite des conflits de voisinage difficiles à défaire ensuite.

Si vous êtes locataire et non propriétaire, la logique change entièrement : la sous-location suppose l'accord préalable du bailleur (art. 262 CO). Sous-louer sans cet accord expose à une résiliation du bail, quelles que soient par ailleurs les démarches accomplies auprès de la commune. Les deux obligations sont cumulatives : l'annonce à la commune ne remplace pas l'accord du bailleur, et l'accord du bailleur ne dispense pas de l'annonce.

Restent les assurances, systématiquement négligées. Une police ménage et bâtiment souscrite pour un usage privé ne couvre généralement pas l'activité de location : en cas de sinistre causé par un voyageur, l'assureur peut réduire ou refuser sa prestation si l'usage locatif ne lui a pas été annoncé. Trois couvertures sont à examiner : les dommages causés par les locataires, la responsabilité civile du bailleur, et selon les cas la perte de revenus locatifs. Les protections des plateformes sont un complément utile, jamais un substitut à une police suisse adaptée. Enfin, n'oubliez pas que les revenus locatifs sont imposables et doivent figurer dans votre déclaration fiscale, et que l'hébergement d'hôtes étrangers à titre lucratif entraîne des obligations de déclaration propres.

Louer légalement à Nendaz : les 6 étapes

Ces informations sont fournies à titre indicatif et reflètent l'état du cadre applicable au moment de la rédaction. Le cadre communal évolue - le règlement sur la taxe de séjour de Nendaz a lui-même été révisé récemment - et les pratiques peuvent varier. Pour toute situation particulière, référez-vous à la commune de Nendaz ou à un conseil juridique.

Ce que notre conciergerie prend en charge

Pour chaque bien que nous gérons à Nendaz, la conformité fait partie du service : vérification du statut du logement à la mise en gestion, annonce à la commune, détermination de la zone touristique et du régime de taxe applicable, collecte de la taxe de séjour auprès des voyageurs sur tous les canaux, décomptes de nuitées transmis aux échéances du règlement communal, conservation des justificatifs, et veille réglementaire continue - si la commune modifie ses exigences, vos annonces et vos déclarations sont adaptées sans intervention de votre part. Vous percevez vos revenus, votre conciergerie Nendaz porte la charge administrative, dans le cadre de notre gestion locative tout-inclus, facturée 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage.