Louer en courte durée à Veysonnaz : réglementation et autorisations

Pas de numéro d'enregistrement en Valais - mais une commune à identifier

Commençons par écarter une fausse piste qui fait perdre du temps à beaucoup de propriétaires : il n'existe aucun numéro d'enregistrement cantonal unifié en Valais, du type de ceux que certaines villes européennes imposent d'afficher sur les annonces. Chercher « le numéro d'enregistrement Airbnb valaisan » ne mène nulle part, parce que l'objet n'existe pas.

Le cadre réel est à trois étages. Au niveau fédéral, la Lex Weber régit l'affectation des résidences secondaires. Au niveau cantonal, la loi sur le tourisme du 9 février 1996 et son ordonnance du 10 décembre 2014 instituent les taxes touristiques et en confient la perception aux communes. Au niveau communal enfin, la commune de Veysonnaz a adopté son règlement d'application sur les taxes de séjour, approuvé par le Conseil communal le 3 octobre 2016, adopté en Assemblée primaire le 12 décembre 2016 et homologué par le Conseil d'État le 11 janvier 2017. Un règlement sur la taxe de promotion touristique a été homologué peu avant, le 30 novembre 2016.

Mais à Veysonnaz, avant même de lire un règlement, il faut répondre à une question préalable que la plupart des propriétaires ne se posent jamais.

Le giron touristique : une destination, trois communes

Le giron touristique de Veysonnaz s'étend sur trois communes : Veysonnaz, Nendaz et Sion (ex-Salins). Cette configuration est le fruit de l'histoire du développement de la station et elle a une conséquence très concrète : le nom de la station sur votre annonce ne dit rien du règlement qui vous est applicable. Un chalet vendu, loué et vécu comme « veysonnard » peut se trouver, cadastralement, sur territoire nendard ou sédunois.

Les différences ne sont pas cosmétiques. Le règlement de Veysonnaz fixe des montants par catégorie d'hébergement et un forfait annuel calculé au nombre de pièces ; celui de Nendaz repose sur un zonage touristique et sur la surface brute du logement. Les échéances de déclaration diffèrent également. Un propriétaire qui applique de bonne foi les règles de la commune voisine se retrouve, selon les cas, à sous-facturer ses voyageurs ou à déclarer hors délai.

La vérification prend quelques minutes : extrait cadastral, ou simple appel à l'administration communale. Elle se fait une fois pour toutes, avant la première nuitée, et elle détermine ensuite tout le reste - à qui vous vous annoncez, à quel tarif vous facturez, à quelles dates vous déclarez, à qui vous versez. Si votre bien relève de Nendaz, c'est notre guide de la réglementation à Nendaz qu'il faut suivre. Nous avons par ailleurs consacré un article au contraste entre le modèle valaisan, entièrement communal, et le modèle vaudois, qui fonctionne sur une logique différente : déclarer sa location courte durée en Valais et dans le canton de Vaud.

Vos obligations concrètes, dans l'ordre

Premièrement, s'annoncer. Avant la première mise en location, le loueur se fait connaître de l'autorité communale et de l'office du tourisme - à Veysonnaz, Veysonnaz Tourisme, route de Magrappé 42. Cette annonce permet à la commune de savoir qu'un objet est exploité, de déterminer le régime de taxe applicable et de vous adresser les documents de déclaration. Depuis 2017, l'encaissement est assuré par la commune de Veysonnaz elle-même pour les objets situés sur son territoire, et non plus par la Société de Développement - même si le règlement autorise la commune à lui déléguer cette tâche.

Deuxièmement, déclarer les nuitées. Le règlement retient un rythme saisonnier pour les logements de vacances : les loueurs communiquent à l'organe de perception, sur un formulaire établi par ce dernier, le nombre de nuitées réalisées jusqu'au 30 avril pour la saison d'hiver et jusqu'au 31 octobre pour la saison d'été. Les autres hébergeurs déclarent chaque fin de mois. Deux échéances par an : c'est peu, ce qui explique aussi qu'on les oublie facilement.

Troisièmement, encaisser puis reverser la taxe de séjour. Les assujettis sont les hôtes qui passent la nuit dans la commune sans y être domiciliés - mais celui qui héberge est responsable de l'encaissement et du versement, sous peine d'en répondre personnellement. Si vous ne l'avez pas facturée au voyageur, la commune vous la réclamera quand même. Montants par catégorie, forfait annuel calculé au nombre de pièces et procédure détaillée : nous y avons consacré un guide complet, la taxe de séjour à Veysonnaz.

Quatrièmement - et c'est ce qu'on oublie - la deuxième taxe. À côté de la taxe de séjour, la taxe de promotion touristique est perçue auprès des personnes physiques et morales exerçant une activité indépendante qui tirent profit du tourisme, ce qui inclut expressément les propriétaires qui louent leur objet, sur les communes de Veysonnaz et de Nendaz. Sur le territoire sédunois du giron, l'équivalent s'appelle taxe d'hébergement. Elle ne se facture pas au voyageur : elle pèse sur l'activité, et son produit est affecté à la promotion de la destination au sens de l'article 30 de la loi valaisanne sur le tourisme.

Ne rien déclarer expose à une taxation d'office

Beaucoup de propriétaires de résidence secondaire à Veysonnaz louent quelques semaines par an à des connaissances, ou via une plateforme, sans avoir jamais informé la commune. Le raisonnement paraît sans risque dans un village de quelques centaines d'habitants - il l'est de moins en moins, et pour une raison qui tient au texte lui-même.

Le règlement prévoit en effet que lorsque le débiteur d'une taxe ne communique pas les éléments nécessaires à la taxation ou ne verse pas le montant en temps voulu, le conseil municipal procède, après sommation infructueuse, à une taxation d'office. Cette taxation équivaut à un jugement exécutoire au sens de l'article 80 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, et le débiteur taxé d'office supporte les frais qu'il a occasionnés. Le risque n'est donc pas un rappel à l'ordre : c'est un redressement rétroactif portant sur les saisons pendant lesquelles le logement a été exploité sans être annoncé.

Deux nuances utiles. D'abord, la voie de droit existe : toute décision administrative peut faire l'objet d'une réclamation motivée auprès du Conseil municipal dans les 30 jours, puis d'un recours au Conseil d'État. Ensuite, et surtout, la régularisation spontanée est presque toujours simple à obtenir. Un propriétaire qui se manifeste de lui-même ne se trouve pas dans la même position que celui à qui l'on demande des comptes. Sur une station où tout le monde se connaît, la démarche est aussi une question de relations de voisinage.

Forfait ou taxe à la nuitée : le point de vigilance de Veysonnaz

Veysonnaz compte une très forte proportion de résidences secondaires occupées quelques semaines par an, et le règlement leur réserve un régime particulier qu'il faut lire attentivement. Le propriétaire assujetti et l'utilisateur du logement de vacances qui l'occupent eux-mêmes, comme le locataire à long terme, paient la taxe sous forme de forfait annuel, calculé sur un taux moyen d'occupation de 45 nuitées et sur le nombre d'unités par ménage attaché au nombre de pièces. Ce forfait englobe toutes les nuitées de l'objet, y compris les locations occasionnelles.

En regard, le règlement précise que les logements de vacances loués commercialement ne sont pas concernés par la forfaitisation. Mais l'article qui institue le forfait vise, dans son intitulé même, les logements de vacances « non uniquement loués commercialement ». La frontière ne passe donc pas entre louer et ne pas louer, mais entre exploitation exclusivement commerciale et usage mixte - le cas de très loin le plus fréquent dans la station.

Concrètement : venir skier deux semaines en février, prêter l'appartement à ses enfants à Pâques et louer le reste de la saison relève de l'usage mixte, et donc du forfait annuel. Savoir dans quel régime on se situe, l'annoncer à la commune et pouvoir le documenter évite les deux erreurs symétriques que nous rencontrons régulièrement : payer un forfait et facturer la taxe à la nuitée à ses voyageurs sans le savoir, ou ne rien payer du tout en se croyant en location commerciale.

Lex Weber, mayens et patrimoine bâti

La loi fédérale sur les résidences secondaires, dite Lex Weber, plafonne à 20 % la part de résidences secondaires par commune. Veysonnaz dépasse largement ce seuil, comme la grande majorité des communes touristiques valaisannes : la construction de nouvelles résidences secondaires « classiques » y est gelée depuis 2013. Pour un propriétaire, la première conséquence est économique - l'offre est structurellement limitée, ce qui soutient la valeur du parc existant.

La seconde est juridique : la Lex Weber n'interdit pas la location courte durée. Elle encadre la création et l'affectation des logements, pas leur usage locatif. Les logements construits ou autorisés avant le gel bénéficient des anciens droits et se louent librement ; certains logements plus récents ont été autorisés sous condition d'affectation à l'hébergement touristique, auquel cas la location n'est pas un droit mais une obligation, inscrite au registre foncier. Le bon réflexe est donc de raisonner en affectation, et de faire vérifier le statut exact du bien.

À Veysonnaz s'ajoute une problématique que l'on ne rencontre pas dans les stations construites d'un bloc : celle des mayens et du bâti historique. Les hauts du village conservent chalets anciens et raccards, et les mayens rénovés autour du village constituent un segment locatif recherché. Ces biens peuvent être soumis à des contraintes propres : situation hors zone à bâtir pour certains, restrictions liées à l'usage agricole d'origine, exigences de conservation portant sur la volumétrie, les matériaux ou les ouvertures. La commune mène par ailleurs un travail d'inventaire du patrimoine bâti. Avant d'acheter, de rénover ou même d'installer un dispositif d'accès visible en façade, la question se pose auprès du service technique communal - et elle se pose avant, pas après.

Copropriété, sous-location, assurances

Une part importante du parc du Magrappé et du cœur de station est constituée d'appartements en PPE. Certains règlements de copropriété encadrent la location de courte durée, l'usage du local à skis ou des places de parc, voire l'installation de dispositifs sur les parties communes - un point qui revient systématiquement lorsqu'il s'agit de poser une boîte à clés ou de changer une serrure. Lire ce règlement avant de publier une annonce évite des conflits de voisinage difficiles à défaire ensuite, particulièrement dans un village où les copropriétaires se croisent chaque hiver.

Si vous êtes locataire et non propriétaire, la logique change : la sous-location suppose l'accord préalable du bailleur (art. 262 CO). Sous-louer sans cet accord expose à une résiliation du bail, quelles que soient les démarches accomplies par ailleurs auprès de la commune. Les deux obligations sont cumulatives.

Restent les assurances, presque toujours négligées. Une police ménage et bâtiment souscrite pour un usage privé ne couvre en général pas l'activité locative : en cas de sinistre causé par un voyageur, l'assureur peut réduire ou refuser sa prestation si l'usage locatif ne lui a pas été annoncé. Trois couvertures méritent examen : les dommages causés par les locataires, la responsabilité civile du bailleur et, selon les cas, la perte de revenus locatifs. Les protections des plateformes sont un complément, jamais un substitut à une police suisse adaptée. Enfin, les revenus locatifs sont imposables et doivent figurer dans votre déclaration fiscale.

Louer légalement à Veysonnaz : les 6 étapes

Ces informations sont fournies à titre indicatif et reflètent l'état du cadre applicable au moment de la rédaction, sur la base du règlement communal publié par la commune de Veysonnaz. Les règlements communaux évoluent et les pratiques peuvent varier d'une commune à l'autre du giron. Pour toute situation particulière - et notamment pour déterminer la commune compétente ou le régime de taxe applicable à votre bien -, référez-vous à la commune de Veysonnaz, à Veysonnaz Tourisme ou à un conseil juridique.

Ce que notre conciergerie prend en charge

Pour chaque bien que nous gérons à Veysonnaz, la conformité fait partie du service : détermination de la commune compétente au sein du giron, vérification du statut du logement à la mise en gestion, annonce à la commune et à l'office du tourisme, choix documenté du régime de taxe, collecte de la taxe de séjour auprès des voyageurs sur tous les canaux - plateformes comme réservations directes -, décomptes de nuitées transmis aux échéances du 30 avril et du 31 octobre, suivi de la taxe de promotion touristique, conservation des justificatifs et veille réglementaire continue. Vous percevez vos revenus, votre conciergerie Veysonnaz porte la charge administrative, dans le cadre de notre gestion locative tout-inclus, facturée 25 % du montant net encaissé après déduction des frais de plateforme, des frais de transaction et du ménage.