Kurzzeitvermietung in Veysonnaz: Regulierung und Bewilligungen

Keine Registrierungsnummer im Wallis — dafür eine Gemeinde, die zu bestimmen ist

Räumen wir zuerst eine falsche Fährte aus dem Weg, die viele Eigentümer Zeit kostet: Es existiert keine einheitliche kantonale Registrierungsnummer im Wallis, wie sie gewisse europäische Städte auf Inseraten vorschreiben. Die Suche nach «der Walliser Airbnb-Registrierungsnummer» führt ins Leere, weil es diesen Gegenstand nicht gibt.

Der tatsächliche Rahmen hat drei Ebenen. Auf Bundesebene regelt die Lex Weber die Zweckbestimmung von Zweitwohnungen. Auf kantonaler Ebene begründen das Tourismusgesetz vom 9. Februar 1996 und die Verordnung vom 10. Dezember 2014 die Tourismusabgaben und übertragen deren Bezug den Gemeinden. Auf kommunaler Ebene schliesslich hat die Gemeinde Veysonnaz ihr Ausführungsreglement über die Kurtaxen erlassen, vom Gemeinderat am 3. Oktober 2016 genehmigt, an der Urversammlung vom 12. Dezember 2016 verabschiedet und am 11. Januar 2017 vom Staatsrat homologiert. Ein Reglement über die Tourismusförderungstaxe wurde kurz zuvor homologiert, am 30. November 2016.

In Veysonnaz ist aber noch vor der Lektüre eines Reglements eine Vorfrage zu beantworten, die sich die meisten Eigentümer nie stellen.

Das Tourismusgebiet: eine Destination, drei Gemeinden

Das Tourismusgebiet (giron touristique) von Veysonnaz erstreckt sich über drei Gemeinden: Veysonnaz, Nendaz und Sion (ehemals Salins). Diese Konstellation ist das Ergebnis der Entwicklungsgeschichte der Station, und sie hat eine sehr konkrete Folge: Der Name der Station auf Ihrem Inserat sagt nichts darüber aus, welches Reglement für Sie gilt. Ein Chalet, das als «veysonnardisch» verkauft, vermietet und gelebt wird, kann katastermässig auf dem Gebiet von Nendaz oder von Sion stehen.

Die Unterschiede sind nicht kosmetischer Natur. Das Reglement von Veysonnaz legt Beträge nach Beherbergungskategorie und eine nach Zimmerzahl berechnete Jahrespauschale fest; jenes von Nendaz beruht auf einer Einteilung in Tourismuszonen und auf der Bruttofläche der Wohnung. Auch die Meldetermine unterscheiden sich. Ein Eigentümer, der in gutem Glauben die Regeln der Nachbargemeinde anwendet, verrechnet seinen Gästen je nach Fall zu wenig oder deklariert verspätet.

Die Prüfung dauert wenige Minuten: Katasterauszug oder ein einfacher Anruf bei der Gemeindeverwaltung. Sie erfolgt ein für alle Mal, vor der ersten Übernachtung, und bestimmt anschliessend alles Weitere — bei wem Sie sich melden, zu welchem Tarif Sie verrechnen, zu welchen Terminen Sie deklarieren, an wen Sie überweisen. Gehört Ihr Objekt zu Nendaz, ist unser Leitfaden zur Regulierung in Nendaz massgebend. Dem Gegensatz zwischen dem vollständig kommunalen Walliser Modell und dem Waadtländer Modell, das einer anderen Logik folgt, haben wir im Übrigen einen eigenen Artikel gewidmet: Kurzzeitvermietung im Wallis und im Kanton Waadt deklarieren.

Ihre konkreten Pflichten, der Reihe nach

Erstens: sich melden. Vor der ersten Vermietung macht sich der Vermieter bei der Gemeindebehörde und beim Tourismusbüro bekannt — in Veysonnaz bei Veysonnaz Tourisme, Route de Magrappé 42. Diese Meldung erlaubt es der Gemeinde zu wissen, dass ein Objekt bewirtschaftet wird, das anwendbare Taxregime zu bestimmen und Ihnen die Meldeunterlagen zuzustellen. Seit 2017 wird der Bezug für die auf ihrem Gebiet gelegenen Objekte von der Gemeinde Veysonnaz selbst sichergestellt und nicht mehr von der Société de Développement — auch wenn das Reglement der Gemeinde erlaubt, ihr diese Aufgabe zu übertragen.

Zweitens: die Übernachtungen deklarieren. Das Reglement sieht für Ferienwohnungen einen saisonalen Rhythmus vor: Die Vermieter melden der Bezugsstelle auf einem von dieser erstellten Formular die Zahl der erzielten Logiernächte bis zum 30. April für die Wintersaison und bis zum 31. Oktober für die Sommersaison. Die übrigen Beherberger deklarieren jeweils am Ende des Monats. Zwei Termine pro Jahr: Das ist wenig — was auch erklärt, weshalb man sie leicht vergisst.

Drittens: die Kurtaxe einziehen und weiterleiten. Abgabepflichtig sind die Gäste, die in der Gemeinde übernachten, ohne dort Wohnsitz zu haben — aber wer beherbergt, ist für den Einzug und die Weiterleitung verantwortlich und haftet andernfalls persönlich dafür. Haben Sie sie dem Gast nicht verrechnet, fordert die Gemeinde sie trotzdem von Ihnen. Beträge nach Kategorie, die nach Zimmerzahl berechnete Jahrespauschale und das detaillierte Vorgehen behandeln wir in einem eigenen Leitfaden: die Kurtaxe in Veysonnaz.

Viertens — und das wird vergessen — die zweite Taxe. Neben der Kurtaxe wird die Tourismusförderungstaxe bei natürlichen und juristischen Personen mit selbstständiger Tätigkeit erhoben, die vom Tourismus profitieren, worunter ausdrücklich die Eigentümer fallen, die ihr Objekt vermieten, auf dem Gebiet der Gemeinden Veysonnaz und Nendaz. Auf dem zum Tourismusgebiet gehörenden Sittener Gebiet heisst das Gegenstück Beherbergungstaxe. Sie wird dem Gast nicht verrechnet: Sie belastet die Tätigkeit, und ihr Ertrag ist der Promotion der Destination im Sinne von Artikel 30 des Walliser Tourismusgesetzes zugewiesen.

Nichts zu deklarieren führt zur Veranlagung von Amtes wegen

Viele Zweitwohnungseigentümer in Veysonnaz vermieten einige Wochen pro Jahr an Bekannte oder über eine Plattform, ohne die Gemeinde je informiert zu haben. In einem Dorf mit einigen Hundert Einwohnern wirkt diese Überlegung risikolos — sie ist es immer weniger, und zwar aus einem Grund, der im Text selbst liegt.

Das Reglement sieht nämlich vor, dass der Gemeinderat, wenn der Schuldner einer Taxe die für die Veranlagung nötigen Angaben nicht übermittelt oder den Betrag nicht rechtzeitig überweist, nach erfolgloser Mahnung eine Veranlagung von Amtes wegen vornimmt. Diese Veranlagung kommt einem vollstreckbaren Urteil gleich im Sinne von Artikel 80 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs, und der von Amtes wegen veranlagte Schuldner trägt die von ihm verursachten Kosten. Das Risiko ist also keine Ermahnung: Es ist eine rückwirkende Nachforderung für jene Saisons, in denen die Wohnung ohne Meldung bewirtschaftet wurde.

Zwei nützliche Nuancen. Erstens besteht ein Rechtsweg: Gegen jeden Verwaltungsentscheid kann innert 30 Tagen eine begründete Einsprache beim Gemeinderat und anschliessend eine Beschwerde beim Staatsrat erhoben werden. Zweitens, und vor allem, ist die freiwillige Regularisierung fast immer einfach zu erreichen. Ein Eigentümer, der sich von sich aus meldet, befindet sich nicht in derselben Lage wie jener, von dem Rechenschaft verlangt wird. In einer Station, in der sich alle kennen, ist dieser Schritt auch eine Frage nachbarschaftlicher Beziehungen.

Pauschale oder Taxe pro Übernachtung: der Knackpunkt von Veysonnaz

Veysonnaz weist einen sehr hohen Anteil an Zweitwohnungen auf, die nur einige Wochen im Jahr genutzt werden, und das Reglement sieht für sie ein besonderes Regime vor, das aufmerksam zu lesen ist. Der abgabepflichtige Eigentümer und der Nutzer der Ferienwohnung, die sie selbst bewohnen, sowie der Langzeitmieter entrichten die Taxe in Form einer Jahrespauschale, berechnet auf einer durchschnittlichen Belegung von 45 Logiernächten und auf der Zahl der Haushaltseinheiten, die an der Zimmerzahl hängt. Diese Pauschale umfasst sämtliche Übernachtungen des Objekts, einschliesslich der gelegentlichen Vermietungen.

Demgegenüber hält das Reglement fest, dass kommerziell vermietete Ferienwohnungen von der Pauschalierung nicht erfasst werden. Der Artikel, der die Pauschale begründet, bezieht sich in seinem Titel jedoch auf Ferienwohnungen, die «nicht ausschliesslich kommerziell vermietet» werden. Die Grenze verläuft also nicht zwischen Vermieten und Nichtvermieten, sondern zwischen ausschliesslich kommerzieller Bewirtschaftung und gemischter Nutzung — bei Weitem der häufigste Fall in der Station.

Konkret: im Februar zwei Wochen zum Skifahren kommen, die Wohnung an Ostern den Kindern überlassen und sie den Rest der Saison vermieten, ist gemischte Nutzung und damit ein Fall für die Jahrespauschale. Zu wissen, in welchem Regime man sich befindet, es der Gemeinde zu melden und es dokumentieren zu können, verhindert die beiden spiegelbildlichen Fehler, denen wir regelmässig begegnen: eine Pauschale zu bezahlen und den Gästen unwissentlich die Taxe pro Übernachtung zu verrechnen — oder überhaupt nichts zu bezahlen, im Glauben, man sei in kommerzieller Vermietung.

Lex Weber, Mayens und historische Bausubstanz

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, die sogenannte Lex Weber, begrenzt den Anteil an Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20 %. Veysonnaz überschreitet diese Schwelle deutlich, wie die grosse Mehrheit der Walliser Tourismusgemeinden: Der Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen ist dort seit 2013 eingefroren. Für einen Eigentümer ist die erste Folge wirtschaftlich — das Angebot ist strukturell begrenzt, was den Wert des bestehenden Bestands stützt.

Die zweite ist juristisch: Die Lex Weber verbietet die Kurzzeitvermietung nicht. Sie regelt die Schaffung und die Zweckbestimmung von Wohnungen, nicht deren Vermietung. Vor dem Einfrieren erstellte oder bewilligte Wohnungen geniessen altrechtlichen Status und lassen sich frei vermieten; gewisse neuere Wohnungen wurden unter der Bedingung einer Zweckbestimmung zur touristischen Beherbergung bewilligt — in diesem Fall ist die Vermietung kein Recht, sondern eine im Grundbuch angemerkte Pflicht. Der richtige Reflex besteht also darin, in Zweckbestimmungen zu denken und den genauen Status des Objekts prüfen zu lassen.

In Veysonnaz kommt eine Problematik hinzu, der man in aus einem Guss gebauten Stationen nicht begegnet: jene der Mayens und der historischen Bausubstanz. In den oberen Dorfteilen haben sich alte Chalets und Raccards erhalten, und die renovierten Mayens rund um das Dorf — ein Mayen ist ein traditioneller Walliser Alpstall, zum Ferienobjekt umgebaut — bilden ein gesuchtes Vermietungssegment. Diese Objekte können eigenen Auflagen unterliegen: Lage ausserhalb der Bauzone bei manchen, Einschränkungen aus der ursprünglichen landwirtschaftlichen Nutzung, Erhaltungsvorgaben zu Volumetrie, Materialien oder Öffnungen. Die Gemeinde führt zudem eine Inventarisierung der Baukultur durch. Vor einem Kauf, einer Renovation oder auch nur der Installation eines an der Fassade sichtbaren Zugangssystems ist die Frage beim technischen Dienst der Gemeinde zu klären — und zwar vorher, nicht nachher.

Stockwerkeigentum, Untermiete, Versicherungen

Ein erheblicher Teil des Bestands im Magrappé und im Stationszentrum besteht aus Wohnungen im Stockwerkeigentum. Manche Stockwerkeigentumsreglemente schränken die Kurzzeitvermietung, die Nutzung des Skiraums oder der Parkplätze und selbst die Installation von Vorrichtungen an gemeinschaftlichen Teilen ein — ein Punkt, der systematisch auftaucht, sobald eine Schlüsselbox angebracht oder ein Schloss ausgetauscht werden soll. Dieses Reglement vor der Veröffentlichung eines Inserats zu lesen, erspart Nachbarschaftskonflikte, die sich später kaum mehr auflösen lassen — besonders in einem Dorf, in dem sich die Stockwerkeigentümer jeden Winter begegnen.

Sind Sie Mieter und nicht Eigentümer, ändert sich die Logik: Die Untermiete setzt die vorgängige Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 OR). Ohne diese Zustimmung unterzuvermieten, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses, unabhängig von allen bei der Gemeinde erledigten Schritten. Die beiden Pflichten sind kumulativ.

Bleiben die Versicherungen, die fast immer vernachlässigt werden. Eine für den privaten Gebrauch abgeschlossene Hausrat- und Gebäudepolice deckt die Vermietungstätigkeit in der Regel nicht: Bei einem durch einen Gast verursachten Schaden kann der Versicherer seine Leistung kürzen oder verweigern, wenn ihm die Vermietung nicht gemeldet wurde. Drei Deckungen verdienen eine Prüfung: Schäden durch Mieter, Haftpflicht des Vermieters und je nach Fall der Ausfall von Mieterträgen. Der Schutz der Plattformen ist eine Ergänzung, nie ein Ersatz für eine passende Schweizer Police. Und schliesslich sind Mieterträge steuerbar und müssen in Ihrer Steuererklärung erscheinen.

Legal vermieten in Veysonnaz: die 6 Schritte

Diese Informationen dienen der Orientierung und geben den Stand des anwendbaren Rahmens zum Zeitpunkt der Redaktion wieder, gestützt auf das von der Gemeinde Veysonnaz veröffentlichte kommunale Reglement. Die kommunalen Reglemente entwickeln sich weiter, und die Praxis kann von einer Gemeinde des Tourismusgebiets zur anderen variieren. Wenden Sie sich für jede besondere Situation — insbesondere zur Bestimmung der zuständigen Gemeinde oder des für Ihr Objekt anwendbaren Taxregimes — an die Gemeinde Veysonnaz, an Veysonnaz Tourisme oder an eine Rechtsberatung.

Was unser Concierge-Service übernimmt

Für jedes Objekt, das wir in Veysonnaz betreuen, ist Compliance Teil der Leistung: Bestimmung der zuständigen Gemeinde innerhalb des Tourismusgebiets, Prüfung des Status der Wohnung bei der Übernahme, Meldung bei der Gemeinde und beim Tourismusbüro, dokumentierte Wahl des Taxregimes, Einzug der Kurtaxe bei den Gästen über sämtliche Kanäle — Plattformen wie Direktbuchungen —, Übernachtungsabrechnungen zu den Terminen vom 30. April und vom 31. Oktober, Nachverfolgung der Tourismusförderungstaxe, Aufbewahrung der Belege und laufende regulatorische Überwachung. Sie erhalten Ihre Einnahmen, Ihr Concierge-Service Veysonnaz trägt die administrative Last — im Rahmen unserer Mietverwaltung mit Rundum-Service, verrechnet zu 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattform- und Transaktionsgebühren sowie der Reinigung.