Eine Wohnung oder ein Chalet in Veysonnaz kaufen und vermieten

Dasselbe Skigebiet kaufen, zu einem anderen Preis

Die Investitionsthese von Veysonnaz lässt sich in einem Satz zusammenfassen, und sie ist solide: Man erhält Zugang zum selben Skigebiet wie in Verbier, auf einem Immobilienmarkt, der nicht dieselben Preise kennt. Die 4 Vallées bilden eines der grössten Gebiete der Schweiz, und Veysonnaz ist eines seiner Eingangstore, auf der Seite des Südbalkons über dem Rhonetal. Für einen Käufer ist der Bewertungsunterschied zwischen den beiden Seiten des Gebiets der Ausgangspunkt der Überlegung.

Ein Investor, der bei diesem Vergleich stehen bleibt, übersieht jedoch, was die Station tatsächlich am Laufen hält. Veysonnaz ist keine günstige Ausgabe von Verbier: Es ist ein Dorf mit menschlichem Mass und einer eigenen Klientel, die weitgehend aus Stammgästen besteht, die jedes Jahr wiederkommen. Dieses Profil erzeugt eine regelmässige, vorhersehbare Auslastung, die wenig von Marketingkampagnen abhängt — es verlangt aber auch Beständigkeit: In einem Markt dieser Grösse wiegen Bewertungen und Mundpropaganda schwerer als anderswo. Ein schlecht geführtes Objekt lässt sich nicht durch Trafficvolumen retten.

Ein zweites, oft unterschätztes Strukturmerkmal ist die Nähe von Sion und der Autobahn, rund fünfzehn Minuten entfernt. Sie erweitert das Einzugsgebiet der Gäste mechanisch — Kurzaufenthalte unter der Woche, am Vortag entschiedene Wochenenden, späte Ankünfte nach einem Flug — und senkt die operativen Kosten der Bewirtschaftung, weil Wäsche, Verbrauchsmaterial und personelle Verstärkung am selben Tag aus der Ebene heraufkommen. Das ist ein realer Vorteil gegenüber Stationen am Talende, und er schlägt sich ebenso in der Auslastung wie in der Marge nieder.

Die Prüfung, die niemand vornimmt: In welcher Gemeinde kaufen Sie?

Das ist der erste Sorgfaltspunkt in Veysonnaz, und er hat in den Nachbarstationen kein Gegenstück. Das Tourismusgebiet (giron touristique) von Veysonnaz erstreckt sich über drei Gemeinden: Veysonnaz, Nendaz und Sion (ehemals Salins). Ein Objekt, das eine Agentur als «in Veysonnaz» präsentiert, weil es einige Minuten von der Gondelbahn entfernt liegt, kann katastermässig auf dem Gebiet von Nendaz oder von Sion stehen.

Die Folgen sind unmittelbar finanzieller Natur. Das Reglement von Veysonnaz legt eine nach Zimmerzahl berechnete Jahrespauschale der Kurtaxe fest; jenes von Nendaz beruht auf einer Einteilung in Tourismuszonen und auf der Bruttofläche. Die Beträge pro Übernachtung, die Meldetermine und der Ansprechpartner unterscheiden sich. Zwei vergleichbare Wohnungen beidseits einer Gemeindegrenze haben also weder dieselbe Jahresbelastung noch dieselben Pflichten — ein Unterschied, der sich in jedem Haltejahr wiederholt.

Die Frage stellt sich vor dem Angebot, gestützt auf den Katasterauszug, und nicht nach der Unterzeichnung. Liegt das anvisierte Objekt auf dem Gebiet von Nendaz, beschreibt unser Leitfaden Kaufen und Vermieten in Nendaz den anwendbaren Rahmen mit seiner eigenen Zonenlogik. Diese Prüfung ist Teil unserer Kaufberatung.

Die Zimmerzahl, ein unterschätztes Kaufkriterium

Hier ein Parameter, der Veysonnaz eigen ist, den praktisch alle Käufer übersehen und der die Erfolgsrechnung in jedem Haltejahr belastet. Das kommunale Reglement berechnet die Jahrespauschale der Kurtaxe nach der Zimmerzahl — und nicht nach der Fläche, anders als in anderen Walliser Gemeinden. Der Mechanismus ist transparent: eine festgelegte durchschnittliche Belegung von 45 Logiernächten, multipliziert mit dem für Ferienwohnungen geltenden Betrag von CHF 4.–, also CHF 180.– pro Haushaltseinheit (UPM).

Die Zahl der UPM folgt der Zimmerzahl, wie sie im Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister eingetragen ist: 2 UPM für ein Studio (CHF 360.–), 2,5 für eine 2-Zimmer-Wohnung (CHF 450.–), 3 für eine 3-Zimmer-Wohnung (CHF 540.–), 5 für eine 4-Zimmer-Wohnung (CHF 900.–), 5,5 für eine 5-Zimmer-Wohnung (CHF 990.–) und 7,5 für eine Wohnung mit 6 und mehr Zimmern (CHF 1 350.–).

Zwei Lehren für einen Käufer. Erstens ist der Sprung zwischen der 3-Zimmer- und der 4-Zimmer-Wohnung unverhältnismässig: Man geht von 3 auf 5 UPM, also von CHF 540.– auf CHF 900.– pro Jahr, bei einem manchmal geringen Flächenunterschied. Zweitens ist das Register massgebend, nicht das Inserat der Agentur und auch nicht die Zahl der Schlafplätze. Ein Objekt, das als «grosse 3-Zimmer-Wohnung» verkauft, aber als 4-Zimmer-Wohnung registriert ist, wird als 4-Zimmer-Wohnung besteuert. Diese Angabe während der Verhandlungsphase zu prüfen, kostet einen Anruf; sie bei der ersten Jahresrechnung zu entdecken, kostet mehr. Der vollständige Mechanismus ist in unserem Leitfaden zur Kurtaxe in Veysonnaz beschrieben.

Lex Weber beim Kauf: Zweckbestimmung, kein Verbot

Die Lex Weber friert seit 2013 den Bau neuer «klassischer» Zweitwohnungen in Gemeinden ein, die den Anteil von 20 % überschreiten — was in Veysonnaz der Fall ist. Sie verbietet die Vermietung nicht, schafft aber zwei Kategorien von Objekten, die ein Käufer vor einem Angebot unterscheiden können muss.

Wohnungen, die vor dem Einfrieren erstellt oder bewilligt wurden, geniessen altrechtlichen Status: Sie lassen sich frei kaufen, nutzen, weiterverkaufen und vermieten, auch kurzzeitig. Gewisse neuere Wohnungen wurden dagegen unter der Bedingung einer Zweckbestimmung zur touristischen Beherbergung bewilligt, was eine dauerhafte Vermietung vorschreibt, mitunter mit festgelegten Bewirtschaftungsmodalitäten. Für einen Käufer, der sein Objekt mehrere Wochen im Jahr selbst nutzen will, ist der Unterschied entscheidend — und er steht im Grundbuch, nicht im Inserat.

Beachten Sie den Markteffekt: Weil das neue Angebot eingefroren ist und die Station klein bleibt, ist der bestehende Bestand strukturell begrenzt. Das stützt den Wert der Objekte, verringert aber auch die Liquidität beim Wiederverkauf: Es gibt weniger Transaktionen als in Verbier oder Crans-Montana, und ein atypisches Objekt kann lange auf einen Käufer warten. Dieser Parameter gehört in eine Halteplanung, besonders bei kurzem Horizont. Der gesamte Rahmen ist in unserem Leitfaden zur Regulierung der Kurzzeitvermietung in Veysonnaz beschrieben.

Wo kaufen: Stationszentrum, Magrappé, altes Dorf oder Mayens

Das Stationszentrum rund um die Gondelbahn und die Ankunft der piste de l'Ours ist der liquideste und am einfachsten zu bewirtschaftende Sektor. Ein Objekt, das sich mit direktem Skianschluss inserieren lässt, trifft das Argument Nummer eins der Familien, und die Dichte des Sektors erlaubt effiziente Rotationen. Es ist die Standardwahl eines Investors, der auf Beständigkeit statt auf maximale Rendite zielt.

Der Magrappé, das Wohnquartier zwischen Dorf und Station, bietet den besten Kompromiss zwischen Einstiegspreis und Vermietungspotenzial, mit Residenzen, die häufig über Parkplätze und einen raschen Zugang zu den Bergbahnen verfügen. Es ist das natürliche Terrain für eine erste Investition. Die Kehrseite: Es handelt sich um Stockwerkeigentum, also um Reglemente, die zu lesen sind, und um Nebenkosten, die einzuplanen sind.

Die oberen Dorfteile — das historische Veysonnaz mit seinen Chalets und seinen Raccards in voller Südlage — ziehen eine andere Klientel an: Paare, Familien im Sommer, Gäste mit Sinn für Charakter. Objekte mit altem Holz und Panoramabalkon heben sich auf den Plattformen deutlich ab, die Zugänge sind aber stärker eingeschränkt und die Parkplätze knapp, was die Bewirtschaftung erschwert. Und schliesslich bilden die Mayens und abgelegenen Chalets einen Premium-Nischenmarkt, den man mit offenen Augen betreten sollte.

Die richtige Wahl hängt nicht vom Prestige des Sektors ab, sondern von der Übereinstimmung zwischen Objekttyp, angestrebter Klientel und Ihrer eigenen Nutzung. Ein Investor, der sein Objekt nie selbst bewohnen wird, und ein Eigentümer, der den Februar dort verbringen will, sollten weder am selben Ort noch denselben Wohnungstyp kaufen — und in Veysonnaz auch nicht unter demselben Taxregime.

Der Sonderfall Mayen: Nischenrendite, reale Auflagen

Der renovierte Mayen — ein traditioneller Walliser Alpstall, zum Ferienobjekt umgebaut — ist das am stärksten differenzierende Objekt von Veysonnaz. Auf den Plattformen tritt er nicht in derselben Kategorie an wie eine Stationswohnung: Er verkauft ein Erlebnis, altes Holz, einen Cheminéeofen, eine Aussicht, eine Geschichte. Das erlaubt ihm, sich deutlich über einer vergleichbaren Wohnung zu positionieren, mit kürzeren, aber besser bewerteten Aufenthalten, und eine Nachfrage von Paaren und Liebhabern historischer Bausubstanz abzuholen, die die Station sonst nicht erreicht.

Die Auflagen entsprechen dem Vorteil. Manche Mayens liegen ausserhalb der Bauzone oder tragen Einschränkungen aus ihrer ursprünglichen landwirtschaftlichen Nutzung, die die Umbaumöglichkeiten und mitunter die Vermietung begrenzen. Andere unterliegen Vorgaben zur Erhaltung der Bausubstanz in Bezug auf Volumetrie, Materialien oder Öffnungen — die Gemeinde führt eine Inventarisierung der Baukultur durch. Dazu kommen betriebliche Realitäten: zu prüfender Winterzugang, Unterhalt eines alten Gebäudes, Dämmung und Heizung, aufwendigere Reinigungslogistik, teils unregelmässige Mobilfunkabdeckung.

Keine dieser Auflagen ist ein Ausschlusskriterium, aber alle müssen vor dem Angebot dokumentiert werden, beim technischen Dienst der Gemeinde und gestützt auf das Grundbuch. Ein ohne diese Prüfung gekaufter Mayen kann sich als unmöglich zu bewirtschaften erweisen, jedenfalls nicht so, wie der Käufer es sich vorgestellt hat — oder Arbeiten erfordern, deren Budget die Rendite vollständig verändert.

Was den Mietertrag in Veysonnaz tatsächlich ausmacht

Der erste Motor ist der Zugang zu den 4 Vallées, und er gehört in den Titel des Inserats. Der zweite, unauffälliger, aber entscheidend, ist die Treue der Klientel: Ein erheblicher Teil der Auslastung baut auf Gästen auf, die wiederkommen, oft direkt. Ein Objekt, das zufriedenstellt, füllt sich Jahr für Jahr mit immer weniger Vertriebsaufwand; ein Objekt, das enttäuscht, beginnt jede Saison bei null. Deshalb wiegt die Qualität der Bewirtschaftung in Veysonnaz schwerer als in einer Durchgangsstation.

Der dritte Motor sind Aussicht und Besonnung. Der Südbalkon über dem Rhonetal ist auf den Plattformen ein reales Conversion-Argument: Bei vergleichbarer Fläche und Lage vermietet sich ein Objekt mit freier Sicht und exponiertem Balkon besser und wird besser kommentiert. Es folgt die sportliche Identität der Station — die piste de l'Ours und die internationalen Rennen —, die Bekanntheit und einige sehr dichte Wochenenden bringt, eine Saison aber nicht allein füllt: Sie ist als Sichtbarkeitsbeschleuniger zu behandeln, nicht als Ertragsmodell.

Und schliesslich verdient der Sommer es, schon beim Kauf in die Rechnung einzugehen. Wandern, Bisses (Suonen), Mountainbike und E-Bike, Trailrunning, Gleitschirmfliegen: Die Sommernachfrage ist real, getragen von kürzeren Aufenthalten und ergänzt durch eine Klientel aus der Nähe, die durch Sion in fünfzehn Minuten erreichbar wird. Ein Objekt, das allein für den Winter gedacht ist, lässt diesen Teil des Potenzials ungenutzt.

Als Nichtansässiger kaufen: Lex Koller und Stockwerkeigentum

Wenn Sie keinen Wohnsitz in der Schweiz haben, regelt die Lex Koller den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Je nach Ihrem Status und dem anvisierten Objekt kann eine Bewilligung nötig sein, es gelten kantonale Kontingente, und es können Beschränkungen bei Fläche oder Wiederverkauf bestehen. Diese Prüfung ist sehr früh und mit einer Notarin oder einem Notar vorzunehmen, denn sie entscheidet über die Machbarkeit des Vorhabens — und mitunter über die Pflicht, das Objekt zu vermieten.

Die zweite Prüfung ist beim Bestand des Magrappé und des Stationszentrums unumgänglich: das Stockwerkeigentumsreglement. Manche Reglemente regeln oder beschränken die Kurzzeitvermietung, die Installation von Zugangssystemen an gemeinschaftlichen Teilen, die Nutzung des Skiraums oder die Zuteilung der Parkplätze — lauter Punkte, die anschliessend Ihre Fähigkeit bestimmen, das Objekt eigenständig zu bewirtschaften. Dazu kommt die Frage der Nebenkosten und der Bauarbeiten: In einer Station, deren Bestand teilweise über Jahrzehnte hinweg entstanden ist, werden Sanierungen der Gebäudehülle, der Heizung oder der Erschliessung an der Versammlung beschlossen und auf die Stockwerkeigentümer überwälzt. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu lesen, kostet einen Abend; es nach dem Kauf zu entdecken, kann eine Ertragssaison kosten.

Von der Besichtigung bis zur ersten Buchung: wie wir Sie begleiten

Wir kommen zu zwei Zeitpunkten ins Spiel. Vor dem Kauf analysieren wir das Objekt unter dem Blickwinkel des Mietertrags: zuständige Gemeinde innerhalb des Tourismusgebiets, Lex-Weber-Status, Zimmerzahl im Register und die entsprechende Taxpauschale, Auflagen aus Stockwerkeigentum oder Bausubstanz, Übereinstimmung des Grundrisses mit der familiären Stammgästeklientel, Potenzial im Sommer wie im Winter. Das ist der Gegenstand unserer Kaufberatung, die verhindert, dass Sie nach der Unterzeichnung feststellen, ein Objekt lasse sich nicht so bewirtschaften, wie Sie es sich vorgestellt hatten.

Nach dem Kauf übernehmen wir das Objekt in die Verwaltung: Herstellung der Regelkonformität und Meldung bei der Gemeinde, passende Möblierung und Ausstattung, professionelle Fotografien, die Aussicht und Besonnung zur Geltung bringen, Erstellung und Verbreitung der Inserate mit dem Zugang zu den 4 Vallées im Vordergrund, dynamische Preisgestaltung, abgestimmt auf Schulferien und Wettkampfwochenenden, Empfang, Reinigung und Unterhalt sowie gezielte Arbeit an der Kundenbindung — dem stärksten Renditehebel dieser Station. Unsere Kommission beträgt 25 % des netto eingenommenen Betrags nach Abzug der Plattformgebühren, der Transaktionskosten und der Reinigung, wobei Letztere dem Gast verrechnet wird. Alles Weitere finden Sie auf der Seite unseres Concierge-Service in Veysonnaz, im Rahmen unserer Mietverwaltung mit Rundum-Service.

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