Eine Wohnung oder ein Chalet in Crans-Montana kaufen, um es zu vermieten

Ein von der Zweitwohnung geprägter Markt

Das Haut-Plateau ist einer der etabliertesten Zweitwohnungsmärkte der Schweiz: Die Gemeinden Crans-Montana, Lens und Icogne weisen einen hohen Anteil an Ferienwohnungen auf und überschreiten den von der Lex Weber festgelegten Plafond von 20%. Die direkte Konsequenz für den Investor: Seit 2013 ist der Bau neuer klassischer Zweitwohnungen dort eingefroren, und das Angebot an frei nutzbaren Wohnungen beschränkt sich im Wesentlichen auf den bestehenden Bestand - ein Knappheitsfaktor, der den Wert altrechtlicher Objekte strukturell stützt.

Auf der Nachfrageseite vereint Crans-Montana Trümpfe, die wenige Alpenstationen zusammenbringen: ein Südplateau, berühmt für seine Sonne und die Sicht auf die Walliser Alpen, das Skigebiet Crans-Montana-Aminona im Winter und eine starke Sommersaison, getragen vom Golf - mit dem Omega European Masters als internationalem Fixpunkt -, vom Wandern und von einem Stationsleben, das das ganze Jahr läuft. Dazu kommt ein entscheidender logistischer Vorteil: Die Station ist mit dem Auto und mit der Standseilbahn ab Siders erreichbar, was die Klientel um Familien, spontane Wochenenden und Geschäftsaufenthalte erweitert - wo andere Destinationen von einer aufwendigen Anreiselogistik abhängen.

Lex Weber beim Kauf: die Prüfung, die allem vorausgeht

Bevor über Preis, Aussicht oder Renovationen gesprochen wird, zählt nur eine Frage: Welchen Status hat das Objekt im Grundbuch? Eine «altrechtlich erstellte» Wohnung - gebaut oder bewilligt vor dem Baustopp von 2013 - ist in ihrer Nutzung frei: Sie können sie bewohnen, leer stehen lassen, jährlich oder kurzzeitig vermieten. Es ist der begehrteste Status, und er betrifft den grössten Teil des Bestands auf dem Haut-Plateau.

Eine nach dem Baustopp bewilligte Wohnung kann dagegen eine touristische Nutzungsauflage tragen: Sie muss dann auf dem Markt zur Vermietung angeboten werden, teilweise nach präzisen Modalitäten, und diese Pflicht folgt dem Objekt bei einem Weiterverkauf. Für einen Mietinvestor ist das nicht zwingend ein Mangel - Sie wollten ohnehin vermieten -, aber es reduziert die Flexibilität des Eigengebrauchs und den Käuferkreis beim Wiederverkauf: Der Preis muss dem Rechnung tragen. Grundbuchauszug, Baubewilligungsdossier, Reglement des Stockwerkeigentums: Diese Dokumente werden vor der Offerte geprüft, nicht beim Notar. Der komplette Rahmen - Meldung bei der Gemeinde, Gästemeldung, Kurtaxe - ist in unserem Leitfaden zur Regulierung der Kurzzeitvermietung in Crans-Montana beschrieben.

Was den Mietertrag auf dem Haut-Plateau bestimmt

In Crans-Montana entscheidet sich der Ertrag einer Kurzzeitvermietung an präzisen Kriterien. Die Doppelsaison zuerst: Ein Objekt, das sowohl Skifahrer im Winter als auch Golfer und Wanderer im Sommer anspricht, vermietet sich über einen grossen Teil des Jahres, wo eine Ein-Saison-Station alles auf wenige Wochen konzentriert - und die Woche des Omega European Masters Ende August gehört zu den Nachfragespitzen des Jahres. Die Lage danach: Nähe zum Golfplatz und zum Zentrum von Crans, zu den Bahnabfahrten oder zur Standseilbahn in Montana, Fussdistanz zu Geschäften und Restaurants. Das Objekt selbst schliesslich: Ausrichtung und Besonnung, freie Sicht auf das Rhonetal und die Alpen, nutzbare Terrasse oder Balkon, ein Parkplatz - ein echtes Argument in einer Station, deren Gäste mit dem Auto kommen - und der Renovationsstandard.

Wir publizieren bewusst keine generischen Renditen: Zwischen einem renovationsbedürftigen Studio am Rand und einer renovierten Wohnung mit Blick auf den Golfplatz sind die Unterschiede zu gross, als dass ein Durchschnitt Sinn ergäbe. Was die Erfahrung zeigt: Eine gut geführte Kurzzeitvermietung bringt deutlich mehr ein als ein Jahresmietvertrag, und die Doppelsaison des Plateaus glättet die Einnahmen über das Jahr. Ziehen Sie in Ihren Projektionen die Kurtaxe (bei den Gästen erhoben), die Stockwerkeigentumskosten, den Unterhalt und die Verwaltungskommission ab - unser Modell: 25% des Nettobetrags, nach Abzug der Kosten, ohne Fixkosten und ohne Bindung. Für ein konkretes Objekt beziffert unsere kostenlose Analyse das Potenzial Nacht für Nacht, Saison für Saison, Antwort innert 24h.

Wo kaufen: Crans, Montana, Aminona oder die Höhen?

Crans: das schicke Herz der Station - Golf, Boutiquen, Restaurants. Eine Wohnung in Fussdistanz zum Zentrum und zum Golfplatz zielt auf die internationalste Klientel und vermietet sich in beiden Saisons; es ist auch der liquideste Sektor beim Wiederverkauf.

Montana: der historische Pol, rund um die Ankunft der Standseilbahn und den Grenon-See. Ein guter Kompromiss zwischen Stationsleben, Pistenzugang und Vielfalt des Bestands - vom Studio bis zur grossen Familienwohnung.

Aminona: das östliche Tor zum Skigebiet, ruhiger und naturnäher. Eine Positionierung «authentische Berge», die Familien und Langzeitaufenthalte anspricht - sofern Inserat und Transport ins Zentrum gut gelöst sind.

Die Höhen (Plans Mayens, Vermala): Chalets und Wohnungen mit den spektakulärsten Aussichten des Plateaus, in völliger Ruhe, wenige Autominuten vom Zentrum. Das ist das Territorium des gehobenen Segments - und auch hier bestimmen der Parkplatz und die Qualität der Aussicht den Nachtpreis. In jedem Fall bleibt der Reflex des Investors derselbe: Jede Adresse an dem messen, was der Gast sucht, nicht nur an dem, was dem Käufer gefällt.

Kaufen als Nichtansässiger: Lex Koller und Stockwerkeigentum

Über die Lex Weber hinaus, die den Zweitwohnungsbestand regelt, muss ein Käufer mit Wohnsitz im Ausland mit der Lex Koller rechnen: Der Kauf einer Ferienwohnung durch eine Person ohne Wohnsitz in der Schweiz ist bewilligungspflichtig, im Rahmen jährlicher kantonaler Kontingente, mit Regeln zu Fläche und Nutzung des Objekts. Anders als in gewissen Stationen, die ausländischen Käufern verschlossen sind, bleiben solche Erwerbe in Crans-Montana unter Bedingungen möglich - aber die Berechtigung des Objekts und des Käufers wird im Einzelfall geprüft, nach Nationalität, Aufenthaltsbewilligung und Wohnsitz, noch vor der ersten Besichtigung.

Das Stockwerkeigentum verdient dieselbe Aufmerksamkeit: Ein grosser Teil des Bestands auf dem Haut-Plateau ist Stockwerkeigentum, und gewisse Reglemente beschränken oder regeln die Kurzzeitvermietung. Verwaltungsreglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Kosten und Erneuerungsfonds: Diese Dokumente werden vor der Offerte gelesen. Wir gehen sie mit Ihnen durch und kalibrieren ein realistisches Projekt - Objektstatus, Auflagen der Gemeinschaft und reales Mietpotenzial -, damit Ihr Objekt ab der Schlüsselübergabe vermietbar ist.

Von der Besichtigung zur ersten Buchung: So begleiten wir Sie

Kaufen um zu vermieten entscheidet sich vor der Unterschrift: In diesem Moment werden der Lex-Weber-Status, das Reglement des Stockwerkeigentums, gegebenenfalls die Lex-Koller-Berechtigung und die Kohärenz zwischen dem verlangten Preis und den an dieser präzisen Adresse erzielbaren Einnahmen geprüft. Unser Service Kaufbegleitung setzt genau dort an: Analyse des Objekts aus Vermietungssicht (Ertragssimulation Nacht für Nacht, Saison für Saison), regulatorische Prüfungen und Einrichtungsempfehlungen zur Maximierung des Durchschnittspreises. Nach dem Erwerb übernimmt unser Concierge-Service in Crans-Montana - Inserate, dynamische Preisgestaltung, Empfang, Reinigung, Kurtaxe -, damit die erste Buchung schon in der ersten Saison eintrifft.

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